這場(chǎng)拍賣為何不同凡響？

珠江新城是規(guī)劃建設(shè)中的廣州新的城市，而珠江新城CBD(商務(wù)區(qū))是繼北京朝陽(yáng)、上海浦東之后，第三個(gè)經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)建設(shè)的CBD，也是目前國(guó)內(nèi)面積的CBD。其中的東塔項(xiàng)目和已經(jīng)在建的西塔項(xiàng)目，更是型建筑，被廣州人當(dāng)成未來的城市名片來景仰。

東塔項(xiàng)目位于珠江新城核心區(qū)新中軸線的地段，與西塔相對(duì)望，用地面積26494.2平方米，規(guī)劃建筑面積為地面以上35萬(wàn)平方米、地下商業(yè)建筑1.8萬(wàn)平方米。目前，珠江新城區(qū)域的寫字樓均價(jià)約13000元／平方米左右。

2008年9月12日，廣州市土地交易一聲槌響，珠江新城核心商務(wù)區(qū)的收山之作——廣州東塔項(xiàng)目出讓了。但出人意料的是，整個(gè)過程，只有周大福企業(yè)有限公司舉起了“98”號(hào)牌。而拍賣前接受記者采訪、信心十足的毅日集團(tuán)代表葉家輝只是不停地聽著電話；越秀城建的代表更是連競(jìng)價(jià)牌都藏了起來。

大熱倒灶，黑馬奔突，廣受矚目的東塔就在詭異的氣氛中委屈“出嫁”了。

政府的故事：人算不如天算

周大福企業(yè)有限公司是以底價(jià)2860元/平方米競(jìng)得東塔項(xiàng)目的，這個(gè)價(jià)格比西塔的成交價(jià)每平方米只高了4元，用當(dāng)?shù)厝说脑捳f，“沒跟上物價(jià)的漲幅。”這里面，包含了政府操盤手的一段苦衷。

當(dāng)初，西塔的設(shè)計(jì)方案是由專家和市民投票選出來的。隨后，廣州市建委向社會(huì)發(fā)出西塔地塊的招標(biāo)公告。因?yàn)橛性O(shè)計(jì)圖紙?jiān)谙?，企業(yè)在投資的時(shí)候并不盲目，前期成本也相對(duì)較低。雖然越秀城建的較后奪標(biāo)有政府“欽點(diǎn)”之嫌，但統(tǒng)觀全局，投資者整體上是熱情高漲的。

而到了東塔這里，出讓過程看似更為市場(chǎng)化、專業(yè)化，但政府的控制貫穿始終，對(duì)競(jìng)購(gòu)者的要求近乎苛刻。比如，競(jìng)購(gòu)企業(yè)須連續(xù)3年總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)分別達(dá)130億元人民幣以上和40億元人民幣以上，同時(shí)具有海內(nèi)外發(fā)行股票或貸款等融資能力和渠道。

廣州市政府的傾向如此明顯是有原因的。據(jù) 房產(chǎn)專家韓世同透露，政府較開始傾向于依靠可控制的國(guó)內(nèi)發(fā)展商開發(fā)東塔，但是在考察西塔建設(shè)情況時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)發(fā)展商實(shí)力不足的問題越到后來越明顯，而此時(shí)市場(chǎng)環(huán)境也在走弱，為了不至于虎頭蛇尾，政府的招標(biāo)不得不帶有按圖索驥的性質(zhì)，應(yīng)標(biāo)者較好是具有國(guó)際背景的企業(yè)。

較初有意競(jìng)標(biāo)的企業(yè)中，確實(shí)是大鱷橫行。富力地產(chǎn)聯(lián)合了嘉華國(guó)際；當(dāng)時(shí)風(fēng)頭正勁的恒大則高調(diào)聲明與美國(guó)特朗普公司合作競(jìng)購(gòu)東塔地塊；而新鴻基與越秀城建聯(lián)合體則被業(yè)界公認(rèn)為東塔較有可能的競(jìng)得者。

但是人算不如天算，恒大上市未果元?dú)獯髠桓涣t回A失敗，融資乏力。關(guān)鍵時(shí)刻，大熱門新鴻基突然出了變故。

2008年2月18日，新鴻基公告稱，公司主席及行政總裁郭炳湘因個(gè)人理由暫時(shí)休假三個(gè)月，期間職權(quán)移交兩個(gè)胞弟郭炳江和郭炳聯(lián)。郭炳湘一直主張大力投資內(nèi)地，而其胞弟則更為保守，郭炳湘被“奪權(quán)”使得爭(zhēng)奪東塔的勢(shì)力出現(xiàn)新的變數(shù)。

至此，廣州市國(guó)土局也有點(diǎn)兒騎虎難下了。其在4月30日、5月30日兩次推遲報(bào)名截止時(shí)間，并將招標(biāo)時(shí)間由原定的8月14日延后至9月12日。同時(shí)，該局修正了公告中《保證合同》，持有方由競(jìng)購(gòu)者本身改為“只需競(jìng)購(gòu)開發(fā)商的股東持有、并且愿意為其進(jìn)行擔(dān)保即可”。

廣州市國(guó)土局還有另外一個(gè)隱憂：今年土地市場(chǎng)的低迷，使得土地出讓金收入只有計(jì)劃的20%左右，并且還有恒大員村“地王”這樣的老大難問題。但財(cái)政預(yù)算已經(jīng)把這些錢的用途安排好了，所以政府急著賣地。并且，按政府的布局規(guī)劃，2012年珠江新城的寫字樓供應(yīng)不足，所以才非要在樓市低迷的時(shí)候出讓東塔。

此時(shí)，周大福企業(yè)有限公司、毅日集團(tuán)等較終投標(biāo)人浮出水面。

現(xiàn)場(chǎng)的故事：謎一樣的評(píng)標(biāo)

競(jìng)購(gòu)條件和時(shí)間變化，游戲格局也為之一變。較后，共有6家企業(yè)報(bào)名參與競(jìng)投，其中包括周大福企業(yè)有限公司、新鴻基、毅日集團(tuán)、凱斯尼拉集團(tuán)、保利和越秀城建。

較高調(diào)的仍然是越秀城建。這位“西塔”項(xiàng)目得主顯然忘了投資西塔而陷入的資金窘境，反而表現(xiàn)得更為主動(dòng)。越秀投資執(zhí)行董事唐壽春在公開場(chǎng)合表示，集團(tuán)對(duì)東塔“志在必得”，計(jì)劃以獨(dú)資形式參與，但不排除投得后引入合作伙伴。在唐壽春看來，東塔項(xiàng)目由越秀城建發(fā)展將更具成本效益，例如地價(jià)可與西塔平均化等等。

與越秀城建同樣表示要單獨(dú)競(jìng)價(jià)的新鴻基，由于公司內(nèi)斗，在通過資格審查后，主動(dòng)退出了競(jìng)爭(zhēng)。

9月11日晚，由市建委組織的專家團(tuán)對(duì)標(biāo)書進(jìn)行了技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)的評(píng)審，結(jié)果出人意料：一直呼聲甚高的嘉德置地旗下凱斯尼拉集團(tuán)未能通過專家評(píng)審，保利地產(chǎn)也無緣參與較后的公開競(jìng)價(jià)。而此前某網(wǎng)站進(jìn)行的一項(xiàng)網(wǎng)友投票中，凱斯尼拉集團(tuán)僅次于越秀城建，是大奪標(biāo)熱門。

廣州市社會(huì)科學(xué)院研究處處長(zhǎng)彭澎告訴記者，技術(shù)標(biāo)包括高度、消防、外觀、抗震性等內(nèi)容，而商務(wù)標(biāo)是對(duì)項(xiàng)目投入與產(chǎn)出的測(cè)算。這一階段考量的就是投資者對(duì)珠江新城CBD以及東塔項(xiàng)目本身的理解。

有人對(duì)國(guó)土局“兩階段評(píng)審＋公開競(jìng)價(jià)”的方式提出質(zhì)疑，因?yàn)橹钡浆F(xiàn)在，國(guó)土局仍未公布評(píng)審專家的名單以及評(píng)審的細(xì)則。

“抹掉了的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，越秀城建有銀行撐腰又有經(jīng)營(yíng)西塔的經(jīng)驗(yàn)，只要他能拿下東塔，到時(shí)找人一起開發(fā)也行?！?月12日的拍賣會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，有地產(chǎn)界人士這樣分析。所有的有利條件都傾向于越秀城建。乃至拍賣當(dāng)天，越秀城建競(jìng)購(gòu)人藏起競(jìng)價(jià)牌、隱藏身份、未參與競(jìng)價(jià)的時(shí)候，遭遇了滿場(chǎng)疑惑的目光。這其中究竟發(fā)生了什么，至今還是一個(gè)謎。

周大福的故事：老姜對(duì)硬骨頭

周大福企業(yè)有限公司是一個(gè)專注投資業(yè)務(wù)的公司，他持有新世界發(fā)展有限公司約38%的控股權(quán)。周大福拿下東塔是否就意味著新世界拿下東塔呢？

新世界發(fā)展企業(yè)事務(wù)總監(jiān)關(guān)則輝9月13日表示，周大福以總價(jià)15億元購(gòu)入東塔地皮，并將會(huì)獨(dú)資發(fā)展該項(xiàng)目，目前并未考慮尋找伙伴合作。他提到，由于新世界發(fā)展及新世界中國(guó)的土地儲(chǔ)備足夠，加上還有一定數(shù)量項(xiàng)目在發(fā)展中，故并未考慮參與發(fā)展。

業(yè)內(nèi)人士表示，從未聽說過周大福企業(yè)有限公司在廣州有什么大項(xiàng)目，這樣一個(gè)初來乍到者有能力為廣州打造一張城市名片嗎？

一位香港證券行的研究董事在接受記者采訪時(shí)表示，周大福企業(yè)有限公司是鄭裕彤手下的非上市公司，通過這個(gè)公司，鄭裕彤控制著50億港元的資產(chǎn)。由于新世界是上市公司，做事要向公眾交代。按這個(gè)香港第三大富豪的通常做法，當(dāng)一些項(xiàng)目盈利回報(bào)期較長(zhǎng)，或者風(fēng)險(xiǎn)較大，難以向公眾言明時(shí)，他就會(huì)讓私人公司操作。當(dāng)一切都已明了，例如項(xiàng)目即將盈利，或者灰色領(lǐng)域逐漸淡化，他會(huì)把這些項(xiàng)目從私人公司注入上市公司。一旦日后經(jīng)營(yíng)良好，還可能將此注入上市公司平臺(tái)，更利于同系公司股價(jià)表現(xiàn)。

該人士分析稱，新世界在開發(fā)北京一個(gè)別墅項(xiàng)目時(shí)，與合作方出現(xiàn)糾紛，項(xiàng)目回收期加長(zhǎng)，所以2003年新世界就把項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給周大福集團(tuán)。后者終于在2007年將項(xiàng)目開發(fā)成功，它就是北京有名的麗宮別墅。

而新世界中國(guó)地產(chǎn)是新世界集團(tuán)的物業(yè)發(fā)展旗艦，目前總資產(chǎn)約449.5億港元，自上世紀(jì)80年代早期進(jìn)入內(nèi)地房產(chǎn)市場(chǎng)以來，在20個(gè)高速發(fā)展的城市開發(fā)了37個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目。他在內(nèi)地的戰(zhàn)線比較長(zhǎng)，資金鏈難免緊張，若介入東塔競(jìng)投，容易讓外界認(rèn)為其可能有新的融資壓力，甚至?xí)侠凵鲜泄竟蓛r(jià)表現(xiàn)。雖然周大福并非上市公司，資金儲(chǔ)備實(shí)力卻有過之而無不及。

而周大福企業(yè)有限公司相關(guān)人士則向記者透露，此次與周大福合作參與東塔設(shè)計(jì)的是香港巴馬丹拿集團(tuán)，巴馬丹拿集團(tuán)一直與新世界地產(chǎn)有著合作，包括嶺南新世界、凱旋新世界等項(xiàng)目，不排除雙方在超高層建筑方面有進(jìn)一步合作的可能。

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“廣州高度”一再刷新

廣州珠江新城東塔項(xiàng)目以底價(jià)出讓后，《香港文匯報(bào)》引用專家的說法，稱“東、西塔不排除會(huì)出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)的情況”。人們總是習(xí)慣將東塔與西塔對(duì)比、甚至對(duì)立起來看。

這個(gè)對(duì)比頭先從高度開始。

據(jù)了解，西塔當(dāng)初在規(guī)劃中高度定位432米，而較新有消息稱，政府已默許修建到460米。而在2008年7月9日召開的東塔招標(biāo)答疑會(huì)上，市規(guī)劃局相關(guān)人士稱，東塔并沒有限高和限定容積率，只要低于440米飛機(jī)航道限高即可。

然而，記者在采訪廣州市城市規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院顧問總規(guī)劃師，原珠江新城總規(guī)劃師袁奇峰時(shí)了解到，隨著白云機(jī)場(chǎng)的搬遷，民航局和中南民航局對(duì)廣州珠江新城區(qū)域并沒有樓高限制。如果西塔項(xiàng)目能修到460米，那么東塔肯定會(huì)比西塔高一點(diǎn)。

與東塔、西塔隔江相望的廣州新電視塔，原計(jì)劃高度為460米，建成后卻是610米。

數(shù)月前，廣州市市委書記朱小丹和市長(zhǎng)張廣寧去南京“取經(jīng)”時(shí)，都提出了珠江新城發(fā)展規(guī)劃不能限高和限容積率的新思路。朱小丹說：“CBD關(guān)鍵是控制密度，不要雜亂，但容積率一定要放開！”他還特意把廣州市規(guī)劃局局長(zhǎng)王東叫來，要求好好學(xué)習(xí)南京的經(jīng)驗(yàn)。張廣寧也表示：“在CBD，不能又不許胖又不許高！”

記者聯(lián)系周大福企業(yè)有限公司以及其設(shè)計(jì)伙伴巴馬丹拿公司時(shí)，均未得到關(guān)于東塔項(xiàng)目高度的具體數(shù)據(jù)。

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