“調(diào)控后的10月份，萬科繼續(xù)打破國(guó)內(nèi)房企月銷售紀(jì)錄，主要是由于批準(zhǔn)預(yù)售的規(guī)模加大。如果把供應(yīng)量和實(shí)際成交量做對(duì)比，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，批準(zhǔn)預(yù)售面積大于實(shí)際成交面積，市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，出現(xiàn)了供過于求的局面?！?2月5日，萬科總裁郁亮在北京對(duì)記者表示，宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了實(shí)質(zhì)性的變化。
2010年10月，萬科實(shí)現(xiàn)單月銷售額155.1億元，為繼8月銷售119.9億元、9月銷售142.1億元后，連續(xù)第三個(gè)月刷新國(guó)內(nèi)房企單月銷售紀(jì)錄。2010年11月，萬科實(shí)現(xiàn)銷售額128.7億元。
郁亮回應(yīng)了此前媒體報(bào)道中因萬科截至12月1日當(dāng)年銷售額過千億而引發(fā)的“宏觀調(diào)控失效”和“銀行陽奉陰違”的質(zhì)疑，“從萬科的銷售數(shù)據(jù)來看，這一次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是歷次調(diào)控中執(zhí)行較為徹底的?！庇袅琳f，今年10月份，萬科的成交量中一次性付款比例已經(jīng)從前四個(gè)月的18%提高到了35%，充分說明了調(diào)控中信貸政策的執(zhí)行力度。
他還表示，保障房比例能否不斷提高是衡量此次調(diào)控是否成功的標(biāo)準(zhǔn)。
“領(lǐng)跑房企的領(lǐng)跑業(yè)績(jī)并不代表整個(gè)行業(yè)的狀況。”郁亮說，在萬科已有產(chǎn)品處于在售階段的30個(gè)城市，萬科的市場(chǎng)份額從3月份3.9%提高到了10月份5.7%。
而從全國(guó)情況來看，2010年中期萬科市場(chǎng)占有率為1.86%，三季報(bào)數(shù)據(jù)進(jìn)一步增長(zhǎng)至2.24%。
對(duì)于明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，郁亮表示，“調(diào)控會(huì)繼續(xù)，市場(chǎng)會(huì)波動(dòng)。”但他對(duì)明年萬科的形勢(shì)表示樂觀，“明年少于千億是不太可能?！彼啾硎?，“企業(yè)越大，壓力也越大，千億規(guī)模的企業(yè)，一年增長(zhǎng)20%就是增加200億，50%就是500億。不過，現(xiàn)在的萬科更注重質(zhì)量和效益，追求有質(zhì)量的增長(zhǎng)。對(duì)于明年銷售額要增長(zhǎng)多少，我們不作計(jì)劃。”
從銷售情況和市場(chǎng)份額來看，萬科并沒有受到宏觀調(diào)控影響，相反還成了宏觀調(diào)控的受益者。對(duì)此，郁亮說，萬科在宏觀調(diào)控中是較積極合理調(diào)整定價(jià)策略的公司，“因?yàn)槲覀円箜?xiàng)目開盤后一個(gè)月內(nèi)必須賣掉60%以上。事實(shí)上，我們一般是以開盤當(dāng)天能否賣掉60%為標(biāo)準(zhǔn)來定價(jià)的。”
“縱觀本輪宏觀調(diào)控中仍然能保持高速增長(zhǎng)的公司，包括萬科，還有前11月銷售額增長(zhǎng)75%的恒大和增長(zhǎng)57%的碧桂園，基本上都符合‘普通住宅、快速周轉(zhuǎn)、戰(zhàn)略縱深’這三個(gè)特征。而走高端路線的房地產(chǎn)公司，調(diào)控后的業(yè)績(jī)往往沒有那么好。”郁亮說，過去兩三年萬科沒有在資本市場(chǎng)融過一分錢，更多地通過合作完成目標(biāo)，“相當(dāng)于一分錢掰成兩半來用”。他表示，健康的房地產(chǎn)公司應(yīng)該“不依賴（銀行、資本市場(chǎng)等）給你錢也能增長(zhǎng)”。
宏觀調(diào)控后，合作拿地在萬科土地儲(chǔ)備中的份額不斷增加，近期萬科新增加的土地儲(chǔ)備基本上以合作形式為主，如剛剛在11月15日和央企五礦置業(yè)聯(lián)合體以約52億元人民幣的價(jià)格拿下的北京唐家?guī)X兩幅地塊，和渝開發(fā)合作開發(fā)的重慶“塞納左岸”項(xiàng)目，和天津港集團(tuán)合作的天津港口地產(chǎn)項(xiàng)目。另?yè)?jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2010年萬科前10月的銷售額中，75%的銷售收入來自于合作項(xiàng)目。
“萬科有兩樣指標(biāo)不領(lǐng)跑：土地儲(chǔ)備不領(lǐng)跑，利潤(rùn)總額不領(lǐng)跑。相比銷售額而言，萬科的土地儲(chǔ)備僅排在全國(guó)第十名左右。利潤(rùn)率的提高對(duì)我們而言并不重要，相較而言，我們關(guān)注客戶是否更滿意?！庇袅琳f。而王石同在北京的另一個(gè)公開場(chǎng)合亦表示，“如果還繼續(xù)追求利潤(rùn)化，相信在萬科銷售規(guī)模達(dá)到3000億時(shí)，也是消費(fèi)者開始拋棄萬科的時(shí)候?！蓖跏f，“消費(fèi)者不會(huì)因?yàn)槟闶鞘澜缟系拈_發(fā)公司，就一直信任你，而是更在意誰能給他更好的生活環(huán)境?！?BR> 郁亮表示，萬科成為全球規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)后，沒有了全面學(xué)習(xí)的房地產(chǎn)企業(yè)標(biāo)桿，但現(xiàn)在萬科的標(biāo)桿不是沒了，而是更多了，如匯豐銀行就是值得萬科學(xué)習(xí)的榜樣，“他們經(jīng)歷過二戰(zhàn)，經(jīng)歷過金融危機(jī)影響，而我們現(xiàn)在只是在經(jīng)歷行業(yè)調(diào)整。我們的境遇和戰(zhàn)爭(zhēng)之類的事件比起來就是小巫見大巫了。”他說，萬科要向匯豐銀行學(xué)習(xí)的較重要的一點(diǎn)，就是“順勢(shì)而變”。

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