掛牌面積、起拍底價(jià)較高的商用地塊29日出讓　　

　　獵德商用地出讓三大懸念

　　廣州土地掛牌出讓以來面積、起拍底價(jià)較高的商用地塊——獵德村商業(yè)金融業(yè)用地(包括商業(yè)、辦公、金融、旅業(yè))即將在本月29日出讓。由于該地塊占地面積11.4176萬平方米，總建筑面積56.823萬平方米，掛牌底價(jià)高達(dá)38.6億元，創(chuàng)下多項(xiàng)紀(jì)錄，在出讓前已經(jīng)引起了各方的關(guān)注。究竟誰會(huì)來購、地價(jià)會(huì)賣到多高、今后的開發(fā)前景如何，諸多業(yè)內(nèi)人士對(duì)這些問題進(jìn)行了分析。

　　懸念一

　　巨額資金誰拿得出？

　　中原地產(chǎn)研究部認(rèn)為，目前珠江新城整體開發(fā)面積已經(jīng)完成約50％，經(jīng)營性土地出讓已超過95％，剩余的地塊不足10塊，土地資源越來越，此幅地尤顯珍貴。而且作為大都市的CBD，目前珠江新城的高端寫字樓、住宅開發(fā)已經(jīng)日益成熟，但大型的商業(yè)配套甚少。建設(shè)中的有國際商業(yè)步行街(全長約500米)和太陽城廣場(商業(yè)部分：12萬平方米)，預(yù)計(jì)獵德項(xiàng)目無論是在形態(tài)、規(guī)模和定位方面都將更勝一籌；所以開發(fā)前景樂觀；這兩個(gè)方面是吸引開發(fā)商參與競拍的動(dòng)力。

　　滿堂紅地產(chǎn)研究部總監(jiān)龍斌認(rèn)為，公告中說明年4月底開發(fā)企業(yè)拿到地之前，必須支付29億元人民幣的部分土地出讓費(fèi)用，明年11月前繳清全部出讓費(fèi)用，“沒有超強(qiáng)實(shí)力，想都別想了。”他強(qiáng)調(diào)，誰要能夠拿下個(gè)城中村改造項(xiàng)目，差不多也可以做介入廣州“中調(diào)”的“老大”，品牌影響立即勝人一籌。這個(gè)效應(yīng)不容忽視，肯定會(huì)有多家大企業(yè)出手。估計(jì)外資、合資企業(yè)的競購積極性會(huì)很高，因?yàn)樵谀壳暗氖袌霰尘跋?，該地塊對(duì)于注重長遠(yuǎn)發(fā)展、商業(yè)項(xiàng)目成功經(jīng)驗(yàn)多、想加快介入城市商業(yè)地產(chǎn)的外資發(fā)展商更加具有誘惑力。

　　而房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士陳廣清則表示，聯(lián)合體競得的機(jī)會(huì)更大一些。

　　懸念二

　　底價(jià)6793元／平方米成交價(jià)有多高？

　　根據(jù)公告，獵德村這幅地塊掛牌底價(jià)達(dá)到38.6億元，折合樓面地價(jià)高達(dá)6793元／平方米，已比珠江新城商業(yè)地價(jià)的2380元／平方米底價(jià)標(biāo)準(zhǔn)高出許多。

　　中原地產(chǎn)研究部指出，2007年珠江新城拍賣的幾幅商務(wù)辦公地塊，起拍的樓面地價(jià)約2400元／平方米，較終成交的樓面地價(jià)8000元—1.2萬元／平方米，增了3—5倍。如果以此來預(yù)估獵德地塊的價(jià)格，起拍樓面地價(jià)為6793元／平方米，增3倍后樓面地價(jià)則達(dá)到約2萬元／平方米，那么總地價(jià)則在100億元以上，少有企業(yè)承擔(dān)得起。另一方面，與上半年珠江新城拍賣的A4－5、I1－3、B1－3地塊相比，獵德地塊的位置稍差；而且由于面積大，總價(jià)高，限制了開發(fā)商的追價(jià)幅度。所以估計(jì)獵德地塊的成交價(jià)格會(huì)高于上次拍賣的B1－3地塊(成交樓面地價(jià)11912元／平方米)，但總價(jià)會(huì)控制在100億元的范圍內(nèi)(即樓面地價(jià)在18000元／平方米以內(nèi))。

　　而龍斌也認(rèn)為，如不出意料，應(yīng)該不會(huì)低于7月出讓的近黃埔大道B1－3地塊的地價(jià)，也就是說，整個(gè)成交價(jià)應(yīng)該不會(huì)低于68億元人民幣。“商業(yè)金融用地與住宅用地不同，與民生的直接關(guān)系不大，反而可加快商務(wù)區(qū)域的成熟度?！?

　　懸念三

　　地塊出讓合同個(gè)別條款是否欠妥？

　　廣州房地產(chǎn)從業(yè)人士陳廣清指出，在該地塊的出讓合同中有兩點(diǎn)不妥。

　　其一是關(guān)于建設(shè)期。合同十二條規(guī)定：購受人承諾在天河區(qū)政府交付本合同項(xiàng)下土地、核發(fā)其《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》之日起36個(gè)月內(nèi)完成項(xiàng)目施工建設(shè)。陳廣清表示，該地塊的容積率達(dá)到8.8，按150米高度、4.1米／層計(jì)算，總層數(shù)達(dá)到37層。如果以住宅毛坯的經(jīng)驗(yàn)值1層／月計(jì)算，總工期約為37個(gè)月。但本項(xiàng)目為商務(wù)樓、酒店等，工期一定會(huì)超出這個(gè)時(shí)間，發(fā)展商如何能接受這個(gè)條款？

　　其二是關(guān)于預(yù)售時(shí)間。合同十二條同時(shí)規(guī)定：購受人應(yīng)當(dāng)在本合同項(xiàng)下項(xiàng)目符合《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》及廣州市相關(guān)商品房預(yù)售管理規(guī)定的預(yù)售條件10天內(nèi)向甲方申請(qǐng)辦理預(yù)售審批手續(xù)，并在取得批準(zhǔn)后十天內(nèi)對(duì)外銷售。陳廣清指出，如果是住宅項(xiàng)目，本款規(guī)定不難理解，但該項(xiàng)目為商業(yè)金融用地，很大可能采用長期經(jīng)營的盈利模式，商業(yè)金融用地不一定要銷售。

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