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造房子不如賣糖炒栗子 發(fā)展商欠款拖苦包工頭

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 643 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

"造房子還不如賣糖炒栗子賺錢。"福建來滬的包工頭顧先生昨日向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》感嘆道。盡管他接手的房地產(chǎn)開發(fā)工程數(shù)量不少,其中還不乏高價(jià)公寓項(xiàng)目,本以為拿到了"肥肉",可是由于發(fā)展商屢屢拖欠工程款,導(dǎo)致其實(shí)際收益很低。相比之下,顧先生的妻子在上海經(jīng)營的糖炒栗子店盡管只有百分之二三十的毛利,收益率卻遠(yuǎn)高于其工程項(xiàng)目。

顧先生的遭遇并非他一家獨(dú)有,上海很多工程建設(shè)企業(yè)都因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商拖欠工程款而揭不開鍋,甚至背上了沉重的"三角債"。為上海北部某知名樓盤造房的一位江蘇籍工程老板張先生,就是這些企業(yè)的代表之一,"如果不與發(fā)展商合作,將工程進(jìn)行到底,工程款就一分錢也拿不到。"張老板坦言,為了完成工程,他已拖欠了工人數(shù)月工資,建材商的材料款也還欠著。

"雖然國家有關(guān)部門明令工程施工企業(yè)不得參資建房,但是大部分施工企業(yè)都不得不為發(fā)展商帶資建房。因?yàn)槿绻贿@樣做,工程隊(duì)就接不到業(yè)務(wù)。"據(jù)知情人士透露,為了避免被拖欠工程款,工程企業(yè)一般只選擇與自己熟悉的房地產(chǎn)開發(fā)商合作,盡量不接小型的陌生房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目。但即使如此,工程建筑企業(yè)被拖欠工程款的情況依然非常嚴(yán)重。知情人士表示,很多住宅項(xiàng)目在建設(shè)了六七層后,房地產(chǎn)開發(fā)商才會(huì)撥發(fā)工程款,一些工程甚至在樓盤入住一年后才付清工程款。一份去年9月份的數(shù)據(jù)顯示,盡管經(jīng)過各級(jí)政府的多方努力,上海2003年前竣工的所有工程中的97.67%完成清欠,但仍有不到3%的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目拖欠未能得到解決。

為了保護(hù)自己的利益,施工企業(yè)通常會(huì)與發(fā)展商簽訂兩份合同。一份是公開的工程總承包合同,供建委、規(guī)劃局等相關(guān)部門審查;另一份則是發(fā)展商與建筑施工企業(yè)私下簽署的參建合同。這份合同又分為兩種,一種類似于借款合同,一種則是用住宅、商鋪等實(shí)物抵押的抵押合同。知情人士表示,目前多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商不再與施工隊(duì)簽署抵押合同,而改為簽署借款合同,這也使得施工企業(yè)維權(quán)更為困難。

據(jù)信利律師事務(wù)所上海分所主任鄒義律師介紹,目前施工企業(yè)在遇到拖欠工程款的情況時(shí),多采用三種手段維護(hù)企業(yè)權(quán)益。一是減緩施工速度,一般在完成90%工程或者工程封頂后不再繼續(xù)施工,逼迫發(fā)展商支付部分工程款;二是向勞動(dòng)監(jiān)察部門檢舉,為保護(hù)農(nóng)民工的合法權(quán)益,監(jiān)察部門會(huì)強(qiáng)令房地產(chǎn)商支付部分工程款,以解決施工隊(duì)工人的工資拖欠問題;三是直接向仲裁機(jī)構(gòu)或者法院申請(qǐng)仲裁或訴訟。

知情人士表示,上述手段往往能取得立竿見影的效果,迫使發(fā)展商付清工程款。另外,銀行目前也加強(qiáng)了對(duì)貸款資金使用情況的監(jiān)管力度,規(guī)定必須??顚S?,這也間接保護(hù)了施工隊(duì)的利益。在這樣的前提下,盡管目前房地產(chǎn)銷售情況不佳,不少開發(fā)商面臨不小的資金缺口,但是工程隊(duì)的拖欠情況并沒有加重。建筑商多以"爛尾"對(duì)抗拖欠行為

遇到因資金周轉(zhuǎn)不靈,項(xiàng)目不能按時(shí)交房,可能"爛尾"的樓盤,購房者常常擔(dān)心工程隊(duì)會(huì)不會(huì)偷工減料,使用劣質(zhì)的材料造房。對(duì)此,據(jù)知情人士透露,這種情況發(fā)生的可能性很小,因?yàn)樵诒O(jiān)理單位的監(jiān)督、管理下,施工隊(duì)不敢胡來,必須采用符合標(biāo)準(zhǔn)的建材施工。

但是施工隊(duì)會(huì)用另外一種方式"抗議"發(fā)展商的拖欠行為。他們多數(shù)會(huì)延遲施工交付日期,以迫使發(fā)展商付清項(xiàng)目工程款。上海北部某樓盤的建筑施工企業(yè)負(fù)責(zé)人曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》明言,當(dāng)建筑工程完成90%的施工以后,他們就不會(huì)再繼續(xù)施工,一定要等到發(fā)展商付清拖欠的工程款才繼續(xù)。

那么,如果發(fā)展商付清工程款的日期離《預(yù)售合同》中的交房日期很近,倉促趕工的施工隊(duì)的建筑質(zhì)量能否達(dá)標(biāo)呢?知情人士表示,即便是施工隊(duì)為完成交房而倉促趕工,也不會(huì)影響項(xiàng)目的工程質(zhì)量。因?yàn)榇饲暗?0%工程主要包括項(xiàng)目主體的土建和基建工程,而其余的10%的工程主要是綠化、小區(qū)公共設(shè)施等,按慣例,這一部分的施工應(yīng)由材料供應(yīng)商來完成?!秴⒔ê贤芬嗍芊杀Wo(hù)

盡管國家不允許帶資參建,但是當(dāng)建筑工程企業(yè)真地遇到了被拖欠工程款的麻煩,法律還是會(huì)保護(hù)建筑企業(yè)的合法權(quán)益。信利律師事務(wù)所上海分所的何志剛律師表示,根據(jù)《較高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中的有關(guān)條款,即便是參資建房并訂立了《參建合同》,建筑企業(yè)的合法權(quán)益仍能得到保護(hù)。

據(jù)他表示,有關(guān)的《參建合同》根據(jù)其內(nèi)容,可能會(huì)被法院認(rèn)定為房屋購賣合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、借款合同或房屋租賃合同,這些合同的內(nèi)容不同,所產(chǎn)生的法律效力也不一樣。

何志剛表示,值得建筑企業(yè)注意的是,若與發(fā)展商簽訂帶有聯(lián)營性質(zhì)的"參建合同",就可能要與發(fā)展商共同承擔(dān)項(xiàng)目的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。不過,即使是聯(lián)營性質(zhì)的"參建合同",為施工隊(duì)打工的農(nóng)民工們,也一樣可以到發(fā)展商那里索回被拖欠的工資。大型開發(fā)商更愛拖欠工程款

據(jù)知情人士透露,對(duì)小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),施工隊(duì)往往會(huì)調(diào)查其資金背景,要求對(duì)方以實(shí)物抵押,或者在工程只施工到一小半時(shí),就要求房地產(chǎn)商按項(xiàng)目施工進(jìn)度支付工程款;但是對(duì)熟悉的大房地產(chǎn)企業(yè),這些建筑施工企業(yè)卻完全沒有這樣的"戒心",一般不會(huì)做調(diào)查??墒聦?shí)上,這類企業(yè)更"愛"拖欠工程款。

業(yè)內(nèi)人士表示,由于大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目大多規(guī)模較大、工程數(shù)量較多,資金周轉(zhuǎn)相對(duì)緊張,拖欠工程款相對(duì)比較嚴(yán)重。

另外,一方面大發(fā)展商的項(xiàng)目往往具有先天條件的優(yōu)勢(shì),吸引力也要優(yōu)于其他發(fā)展商的項(xiàng)目,更容易吸引資金實(shí)力雄厚的大建筑企業(yè),這些企業(yè)的資金實(shí)力也能夠承受發(fā)展商更多的拖欠。

同時(shí),發(fā)展商還會(huì)采用"打一下給個(gè)糖果吃"的方式,以企業(yè)的另一個(gè)項(xiàng)目的承建權(quán)為"誘餌",迫使建筑企業(yè)面對(duì)其拖欠行為不反抗。

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