事實(shí)上，2007年11月起，杭州的土地市場(chǎng)日趨冷清，不再有前兩季度的喧鬧了。去年一年杭州各區(qū)域的土地?cái)?shù)據(jù)顯示，除了去年沒(méi)有出讓過(guò)住宅用地的濱江區(qū)此次成交價(jià)格有所攀升外，其他諸如丁橋、轉(zhuǎn)塘、三墩、錢(qián)江新城、拱墅區(qū)等區(qū)域，土地市場(chǎng)經(jīng)過(guò)去年第三季度的迅速攀升后，出現(xiàn)了局部的震蕩回調(diào)。

各區(qū)域地價(jià)均趨穩(wěn)定

總觀2007年度杭州主城區(qū)的土地出讓?zhuān)松贁?shù)板塊由于土地出讓數(shù)量比較少而導(dǎo)致價(jià)格比較堅(jiān)挺（如濱江區(qū)由于2008年1月11日出讓的兩塊地塊是2007年度以來(lái)頭次出讓的濱江住宅地塊，因此價(jià)格較之前的商業(yè)地塊有所增加。）外，其他區(qū)域如杭州的丁橋住宅板塊、之江轉(zhuǎn)塘住宅板塊、三墩板塊和錢(qián)江新城寫(xiě)字樓地塊等，幾乎都呈現(xiàn)出"兩頭冷、中間熱"的趨勢(shì)，相比去年三季度的土地價(jià)格，出現(xiàn)了某種程度的地價(jià)回調(diào)。

當(dāng)然，上面的表格只能作為一種參考，由于地塊的位置、規(guī)劃指標(biāo)及限制條件等有所差別，地塊的較終成交價(jià)格會(huì)出現(xiàn)較大幅度的變化。拿價(jià)格幅度較大的之江轉(zhuǎn)塘區(qū)塊的幾宗土地出讓來(lái)說(shuō)，由于杭政儲(chǔ)出37、38、43、44四塊土地連成一片，并靠近高爾夫球場(chǎng)，的地理位置導(dǎo)致這四塊地塊價(jià)格比區(qū)域中的其他地塊價(jià)格要高很多，特別是37、43兩塊地塊由于離高爾夫球場(chǎng)僅80米距離，因此更為珍貴，而當(dāng)中的44號(hào)地塊由于地塊本身面積較小，并且還有一定幅度的商業(yè)配套，因此在沒(méi)有其他單位競(jìng)價(jià)的情況下直接成交，所以成交均價(jià)僅4655元/平方米。

"今年的土地拍賣(mài)肯定比去年冷清，受房地產(chǎn)政策宏觀調(diào)控的影響，不管一些本土企業(yè)承不承認(rèn)，今年資金緊缺是普遍的現(xiàn)象，市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)一次比較大幅度的降溫。土地拍賣(mài)要想再創(chuàng)'天價(jià)'，我估計(jì)是比較困難的。在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)，各地房地產(chǎn)的'天價(jià)'記錄或?qū)?huì)告一段落。"攻略地產(chǎn)董事長(zhǎng)祝軍華分析，"當(dāng)然，這并不表示今年的土地市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)的流拍現(xiàn)象，外地品牌房企特別是上市企業(yè)會(huì)在下一輪的土地拍賣(mài)中扮演很重要的角色。從去年的土地拍賣(mài)中可以看出，外地大鱷有很?chē)?yán)格的成本控制計(jì)劃，和杭州本土企業(yè)老總親自?huà)鞄?，不惜成本?shì)在必得的拿地方式不同，外地公司往往到了一定的價(jià)格就收手，也因如此，許多大鱷還有一大筆2007年時(shí)的土地款沒(méi)有用足。今年這些公司會(huì)加快土地收購(gòu)的速度。特別是一些優(yōu)勢(shì)地塊競(jìng)爭(zhēng)主要會(huì)來(lái)自于公司。"

天價(jià)地或?qū)⒏嬉欢温?p>業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，土地市場(chǎng)與新建商品房市場(chǎng)休戚與共，土地市場(chǎng)的冷熱大約滯后于樓市低高潮的表現(xiàn)1-2個(gè)月。2007年杭州房?jī)r(jià)和地價(jià)的暴漲，有其必然性（**開(kāi)工、城市化速度加快、居民收入增加等）和偶然性（股市收益暴漲、主城區(qū)和濱江區(qū)等區(qū)域出現(xiàn)了房源短缺等）。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年杭州主城區(qū)共上市住宅28989套、面積353.6萬(wàn)平方米，與此同時(shí)，主城區(qū)共銷(xiāo)售商品住宅30837套、成交面積412.9萬(wàn)平方米，上市量明顯小于銷(xiāo)售量，供需矛盾突出。因此造成了2007年土地市場(chǎng)的火暴。

土地市場(chǎng)趨于平穩(wěn)理性

然而到了2008年，從供給和需求兩方面來(lái)看，杭州土地市場(chǎng)將趨于平穩(wěn)、理性。

從供給面看：政府加大經(jīng)濟(jì)適用房等社會(huì)保障性用房的投入，將分流部分居民的住房消費(fèi)；套型面積的減小、土地的集約化利用（容積率提高）、企業(yè)加快開(kāi)發(fā)速度等，將改變戶(hù)型供應(yīng)格局并大幅增加房源套數(shù)；另一個(gè)不容忽視的因素是：從2007年11月起，杭州受"一次性取得預(yù)售許可證必須滿(mǎn)足3萬(wàn)平方米"的政策影響，原定2007年內(nèi)開(kāi)盤(pán)的一些樓盤(pán)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)量不夠標(biāo)準(zhǔn)，紛紛推遲到2008年開(kāi)盤(pán)，據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，僅在2008年上半年，杭州市區(qū)就將有39個(gè)新盤(pán)頭次亮相。但另一方面，由于銀根收緊后金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸增速趨于零甚至負(fù)數(shù)，中小開(kāi)發(fā)商可能放慢開(kāi)發(fā)節(jié)奏，從而減少了房產(chǎn)品的供應(yīng)量。

　從需求面看：杭州的剛性需求仍然強(qiáng)勁；加息以及提高頭付比例，將提高住房消費(fèi)門(mén)檻，抑制需求；受美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家次貸危機(jī)的影響，中國(guó)的出口經(jīng)濟(jì)可能面臨降溫，連帶影響到部分居民的住房購(gòu)購(gòu)力。但另一方面，以大學(xué)畢業(yè)生為主要群體的新移民和省內(nèi)富裕人群在杭購(gòu)房的比例仍將保持高位（2007年外地人在杭購(gòu)房比例達(dá)22%，比2006年提高5%）；由于杭州及周邊的高收入群體數(shù)量在迅速膨脹，他們對(duì)宏觀調(diào)控政策不敏感，因此地段或自然景觀稀缺性強(qiáng)的商品房?jī)r(jià)格和土地價(jià)格仍將快速走高。

綜合上述因素，預(yù)計(jì)2008年杭州樓市在供求關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)折的背景下，開(kāi)發(fā)商資金回籠速度將大大放慢，中小開(kāi)發(fā)商的兩大主要資金來(lái)源--預(yù)售款及銀行資金均將受到制約，土地拓展勢(shì)頭將受到遏制，土地市場(chǎng)將平穩(wěn)理性，不會(huì)頻頻出現(xiàn)類(lèi)似2007年7-8月份的瘋狂搶地場(chǎng)景，甚至被收編兼并。目前，杭州房?jī)r(jià)由快速增長(zhǎng)向平穩(wěn)增長(zhǎng)的"拐點(diǎn)"已出現(xiàn)，成交量也已明顯萎縮，2008年實(shí)力開(kāi)發(fā)商將迎來(lái)一手土地市場(chǎng)和二手項(xiàng)目拓展的好機(jī)會(huì)！(萬(wàn)莉)

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