廣發(fā)證券房地產(chǎn)研究員沈愛卿表示，需要看是否有足夠資金匹配現(xiàn)有土地儲備，資產(chǎn)負(fù)債率是否低于70%以滿足銀行信貸要求，速動(dòng)比率是否合理能夠應(yīng)付短期償債要求，公司是否具備較好的經(jīng)營能力等。"對于萬科、保利、金地等一線地產(chǎn)商問題不大，二線地產(chǎn)商則面臨較嚴(yán)峻考驗(yàn)。"

土地囤貨拖累現(xiàn)金流

牛市時(shí)，太多的資金流向了土地儲備。而在當(dāng)下，這可能成為不少二線地產(chǎn)商的負(fù)擔(dān)。

總市值在5億-100億元的上市地產(chǎn)商通常被界定為二線地產(chǎn)商。以4月8日收盤數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，歸屬軍團(tuán)的共有香江控股、深振業(yè)、天地源在內(nèi)的26家二線地產(chǎn)商。近三年，得益于房價(jià)的持續(xù)走高，這一群體的凈利潤率平均數(shù)從3.14%提升至了14.08%。

但他們的存貨余額也直線上升，這可從總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率中窺得。近三年，該指標(biāo)平均數(shù)從0.32下降至0.27。其中，香江控股2005年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為1.0218，至2007年末這一數(shù)據(jù)銳減約六成至0.3702。

資金回籠的周期已被放大，緊繃的現(xiàn)金流很可能無法承受土地儲備之重。

公開數(shù)據(jù)顯示，二線地產(chǎn)商中的外高橋、世貿(mào)股份、萬業(yè)企業(yè)、 ST廣廈、棲霞建設(shè)、福星股份等的土地儲備都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了100萬平方米。其中，世貿(mào)股份截至2007年年中，總土地儲備為340萬平方米，預(yù)計(jì)投資約40億元。根據(jù)這一數(shù)據(jù)來做個(gè)簡單推導(dǎo)，100萬平方米的土地儲備大約需要12億元的資金。

考察二線地產(chǎn)商2007年度經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流情況，發(fā)現(xiàn)平均現(xiàn)金流為-1.8億元?；I資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流一項(xiàng)，大多企業(yè)的數(shù)值為負(fù)或者籌措的資金還沒有過億元大關(guān)。而整體現(xiàn)金流量也顯得捉襟見肘：棲霞建設(shè)、福星股份、陽光股份的現(xiàn)金流為負(fù)值。

上海新梅賬面余款僅剩1500萬

現(xiàn)金流凈流出較多的二線地產(chǎn)商為陽光股份。其中，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出為-4.7億，而籌資活動(dòng)僅產(chǎn)生約6.4億的現(xiàn)金流入，整體現(xiàn)金流出約1.4億。2007年期末賬面余額從2006年的接近9億下降至7.5億。

光大證券房地產(chǎn)分析師翁非玉告訴理財(cái)周報(bào)記者，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著資金的壓力。陽光股份現(xiàn)金流的減少是因?yàn)?007年項(xiàng)目儲備出現(xiàn)了顯著增長。隨著新加坡GIC的入主，陽光股份向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略已經(jīng)顯現(xiàn)出來，這部分現(xiàn)金流入將比較穩(wěn)定。住宅仍然是公司短期收入來源，北京上東項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入中后期，已收預(yù)售款9億元。

"陽光股份的現(xiàn)金流應(yīng)該可以撐過寒冬，只是壓力較大。目前，地產(chǎn)公司對現(xiàn)金流的需求都很大。據(jù)我所知，有6家地產(chǎn)企業(yè)在過會，有十幾家企業(yè)提出增發(fā)申請。像恒大地產(chǎn)那樣1年之間土地儲備增長了6、7倍，然后IPO又告吹的企業(yè)肯定面臨著很大的現(xiàn)金流壓力。"

與陽光股份在現(xiàn)金流上同為凈流出的還有棲霞建設(shè)，去年一年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流分別為-7.3億，而籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入僅6億左右，尚存1億多的缺口。雖然賬面余額尚存11億，但如果仍然維持現(xiàn)金凈流出狀態(tài)，資金壓力堪憂。

賬面余款較少的房企為上海新梅，僅1500萬左右。雖然2007年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流有8700萬左右，但是籌資活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流出高達(dá)1.3億元，整體現(xiàn)金流流出約4400萬元，資金鏈緊繃得厲害。

二線地產(chǎn)商救急三策

二線地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對寒冬之策有三條：融資、快速銷售回流資金、與大企業(yè)合作開發(fā)項(xiàng)目。

融資之路分A股定向或者公開增發(fā)、發(fā)行債券、銀行信貸等。萬科總裁郁亮在公司春季例會上分析，目前的資本市場不具備再融資的條件。再融資受阻不是 于萬科，是所有地產(chǎn)上市公司的困境。

對于一些二線地產(chǎn)商而言，銀行信貸之門也將被關(guān)上。沈愛卿告訴理財(cái)周報(bào)記者，一般而言，銀行在向地產(chǎn)商放貸時(shí)，頭先考慮資產(chǎn)負(fù)債率是否低于70%。2007年，二線地產(chǎn)商中有些企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)出現(xiàn)"病狀"，資產(chǎn)負(fù)債率高于70%。"銀行對二線地產(chǎn)商的信貸很可能只有存量，沒有增量。"

要保證資金充裕，還可以提高存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，比如通過降價(jià)提高銷售速度，回籠資金。但對于二線地產(chǎn)商來說，這種做法并非完全良方。絕大多數(shù)情況下，在房價(jià)下降預(yù)期中，成交恐難以放量。其次，開發(fā)商在加快周轉(zhuǎn)上可做的文章并不大。加快周轉(zhuǎn)主要體現(xiàn)在加快前期設(shè)計(jì)及開工前準(zhǔn)備、縮短工程施工期、盡快預(yù)售回籠資金幾個(gè)環(huán)節(jié)上。其中，除了設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)相對可控外，施工周期比較剛性，而銷售主要依賴市場環(huán)境。

"中小企業(yè)在資金短缺的情況下，選擇與大企業(yè)合作開發(fā)項(xiàng)目。具體的形式就是中小企業(yè)出地，大企業(yè)出資金。"沈愛卿道出中小企業(yè)的生存之道。在這樣一個(gè)過程中，大企業(yè)避免了公開招拍掛拿地的高額土地成本，快進(jìn)快出迅速回籠資金，而且有助于其擴(kuò)大市場占有率。中小企業(yè)則可以"挾土地以令諸侯"。(徐嶄)

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