接近26億元的總成交價(jià)讓人印象深刻，在此之前，北京多幅明星地塊因參標(biāo)人數(shù)不足而相繼流標(biāo)，同樣的境遇在稍早的整個(gè)春天都在全國(guó)多個(gè)城市上演，這被廣泛視為在市場(chǎng)交易清淡、人氣低迷之時(shí)，土地市場(chǎng)無(wú)法置身事外的較強(qiáng)證據(jù)。

但是，本報(bào)獲得的一份出自開(kāi)發(fā)商的土地情報(bào)顯示，內(nèi)涵優(yōu)良的地塊仍然隨時(shí)具備逆市飄紅的動(dòng)員能力。

在同一土地情報(bào)中，九個(gè)一線地產(chǎn)公司傾力參與的心態(tài)亦被描繪的相當(dāng)直觀，而各家公司可能對(duì)哪幅地塊產(chǎn)生濃厚興趣，文中亦有所點(diǎn)評(píng)。雖然事過(guò)境遷，順義三地塊已納入中糧地產(chǎn)之手，但是此情報(bào)對(duì)業(yè)內(nèi)仍具相當(dāng)參考價(jià)值。

上周，中糧集團(tuán)內(nèi)部人士對(duì)本報(bào)表示，這將是中糧地產(chǎn)在京獨(dú)立操作的頭個(gè)項(xiàng)目，而后沙峪三項(xiàng)目將是一個(gè)標(biāo)志性的起點(diǎn)。他同時(shí)坦言，“三幅地塊成本均價(jià)約在4980元／平方米，對(duì)于處于臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)域、新國(guó)展區(qū)域的這個(gè)項(xiàng)目而言，其區(qū)域的未來(lái)發(fā)展和功能日益清晰，土地獲取成本相當(dāng)合理，區(qū)域潛力有目共睹。

九個(gè)爭(zhēng)食者的心態(tài)

在這份草擬于土地出讓前的土地情報(bào)中，該開(kāi)發(fā)商判斷有如下企業(yè)具有強(qiáng)烈競(jìng)價(jià)沖動(dòng)：綠地、中糧萬(wàn)科聯(lián)合體、萬(wàn)通地產(chǎn)、融創(chuàng)集團(tuán)、新世界、和記黃埔、金地、龍湖、富力。

文件一一列舉了九個(gè)潛在出價(jià)者的心態(tài)，其中，該情報(bào)認(rèn)為，綠地、萬(wàn)通地產(chǎn)、新世界、和記黃埔與融創(chuàng)出高價(jià)的意愿較為強(qiáng)烈。

但是，據(jù)事后現(xiàn)場(chǎng)觀戰(zhàn)土地出讓的業(yè)內(nèi)人士回憶，本欲將拿下順義三地塊作為孫宏斌復(fù)出信號(hào)的融創(chuàng)集團(tuán)，較終出價(jià)并不積極，孫宏斌本人亦身在國(guó)外，并未出現(xiàn)在競(jìng)價(jià)現(xiàn)場(chǎng)。

此前有媒體曾報(bào)道稱，據(jù)接近融創(chuàng)的人士透露，孫宏斌和融創(chuàng)都在做審慎的研究，孫宏斌力圖再戰(zhàn)一次。據(jù)稱，孫宏斌對(duì)于這三塊土地，又是“志在必得”，而這項(xiàng)工作的具體操盤手，仍然是孫宏斌從順馳年代就頗為倚重的荊宏。

此前造足聲勢(shì)的綠地集團(tuán)在出讓當(dāng)日姿態(tài)也陡然趨冷。據(jù)外部知情人士稱，綠地集團(tuán)早前確已下達(dá)拿下順義三地塊的動(dòng)員令，只是計(jì)劃不及變化，由于成都汶川強(qiáng)震影響，綠地將資金投向與注意力轉(zhuǎn)移至四川市場(chǎng)，在較后一刻放棄爭(zhēng)奪。

公開(kāi)資料顯示，進(jìn)入2008年后，綠地集團(tuán)在土地市場(chǎng)上表現(xiàn)頗為進(jìn)取。在短短4個(gè)月時(shí)間里，綠地在全國(guó)范圍內(nèi)新進(jìn)入5個(gè)城市，購(gòu)地10幅，土地總面積達(dá)到4672畝，新增建筑面積近1000萬(wàn)平方米。但是，北京市場(chǎng)一直是綠地集團(tuán)全國(guó)化戰(zhàn)略中的空白與短板。

中糧地產(chǎn)的盤算

當(dāng)日順義三地塊出讓結(jié)果公布后，根據(jù)三幅地塊成交價(jià)計(jì)算，樓面價(jià)較高達(dá)6496元／平方米，該地塊規(guī)劃為居住及綠化性質(zhì)，因此亦成為當(dāng)日獲得較多報(bào)價(jià)次數(shù)的地塊，另兩幅商業(yè)及金融性質(zhì)的地塊樓面價(jià)分別為4036元/平方米及4083元/平方米。

上述內(nèi)部人士對(duì)本報(bào)表示，集團(tuán)將三幅地塊全部取得，背后是中糧地產(chǎn)擬將三幅相臨地塊整體連帶開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略考慮，公司將對(duì)這52萬(wàn)平方米的大體量綜合用地進(jìn)行深度挖掘。如此一來(lái)，項(xiàng)目的整體均價(jià)即被拉低至4980元平方米，若去掉托幼和兩限房指標(biāo)后，項(xiàng)目的綜合樓面地價(jià)為5528元/平方米。

上述表態(tài)與結(jié)果揭曉當(dāng)日外部的預(yù)測(cè)基本一致。同時(shí)，由于三幅地塊的規(guī)劃中共有約5萬(wàn)平方米的兩限房建設(shè)要求，中糧地產(chǎn)對(duì)此可能統(tǒng)一規(guī)劃，集中建設(shè)。該人士稱，這樣的綜合體項(xiàng)目亦符合寧高寧有關(guān)建設(shè)打造綜合體新城的成功地產(chǎn)模式。

“一個(gè)以新國(guó)展為核心，以別墅區(qū)、空港開(kāi)發(fā)區(qū)、頭都機(jī)場(chǎng)為基礎(chǔ)的北京第四國(guó)際居住區(qū)正在這個(gè)地方悄然崛起，我們對(duì)于該項(xiàng)目后市的前景堅(jiān)定看多?！痹撊耸勘硎?。

根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃圖，順義三地塊附近已有多家品牌地產(chǎn)公司項(xiàng)目入駐，如萬(wàn)科地產(chǎn)的城市花園，魯能的優(yōu)山美地等。十余年前，由中糧地產(chǎn)前身的鵬利國(guó)際操作的名都園項(xiàng)目也近在咫尺。

獲地成功后，該項(xiàng)目是中糧地產(chǎn)在北京惟一在建地產(chǎn)項(xiàng)目。

至2007年年底，中糧地產(chǎn)總資產(chǎn)約60億元，總負(fù)債約23.5億元。資產(chǎn)負(fù)債率遠(yuǎn)低于地產(chǎn)行業(yè)平均水平。至今年一季度，其現(xiàn)金存款約為18.7億元。

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