一項(xiàng)剛剛被公布3個(gè)月的年度計(jì)劃或?qū)⑿嫫飘a(chǎn)。

10月8日，北京大興區(qū)康莊限價(jià)商品住房（一期）項(xiàng)目用地開(kāi)標(biāo)的較終結(jié)果似乎在人們意料之中。由于參與投標(biāo)的三家開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)均低于4.8億元的招標(biāo)底價(jià)，流標(biāo)終成現(xiàn)實(shí)。這也是北京在2008年發(fā)生的第三起限價(jià)房地塊流標(biāo)事件。

截至10月10日，北京市土地整理儲(chǔ)備一共完成了包括各類(lèi)保障性住房用地在內(nèi)的600多公頃住宅及商業(yè)用地的出讓。而在3個(gè)月之前的7月9日，北京市正式對(duì)外公布2008年度土地供應(yīng)計(jì)劃，1966公頃是住宅及商業(yè)用地的年度供應(yīng)目標(biāo)。

距離2008年結(jié)束不足3個(gè)月，北京市的土地供應(yīng)計(jì)劃僅完成不到三分之一。盡管北京市土地市場(chǎng)常有年底“突擊供應(yīng)”的習(xí)慣，但當(dāng)前土地市場(chǎng)的冷清卻使得業(yè)內(nèi)對(duì)該供應(yīng)計(jì)劃的完成抱有極不樂(lè)觀的態(tài)度。北京市聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h認(rèn)為：“今年土地供應(yīng)計(jì)劃破產(chǎn)已成定局?！?p> “突擊供應(yīng)”難見(jiàn)成效

即便較后3個(gè)月北京市土地市場(chǎng)像往年一樣突然加大供應(yīng)量，需求方開(kāi)發(fā)商的消化和吸納能力卻仍不可及。

事實(shí)上，大興區(qū)康莊限價(jià)商品住房（一期）項(xiàng)目用地的流標(biāo)便可以看作是“突擊供應(yīng)”的一次失敗預(yù)演，與其一同上市的其他十余塊土地在10月掀起北京土地市場(chǎng)供應(yīng)的一次小高潮。但到目前為止，需求方的回應(yīng)只能用“冷淡”二字形容。

除大興區(qū)康莊一期項(xiàng)目地塊流標(biāo)外，同樣以招標(biāo)形式出讓的康莊二期地塊只能說(shuō)稍顯幸運(yùn)——競(jìng)標(biāo)的四家開(kāi)發(fā)商僅有兩家出價(jià)高于招標(biāo)底價(jià)。而在10月8日的招標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)，北京市土地整理儲(chǔ)備并未公布較后的競(jìng)標(biāo)結(jié)果。

截至10月10日上午10點(diǎn)，以掛牌形式上市的另外10塊居住或商業(yè)用地也僅收到3份競(jìng)價(jià)，均為交易起始價(jià)格。這10幅土地的較晚掛牌日期為10月22日。

對(duì)于10月份北京土地市場(chǎng)的這場(chǎng)集中供應(yīng)，北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究主任董藩持鮮明的反對(duì)意見(jiàn)?！氨本┐穗A段放量推地將進(jìn)一步危害房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，地產(chǎn)商無(wú)力購(gòu)購(gòu)，土地計(jì)劃難以完成，土地財(cái)政收入將大幅縮水，較終掛牌出讓的土地不得不以失敗告終?！?p> 而另一個(gè)必須要考慮的問(wèn)題是，進(jìn)入2008年下半年后，北京市僅完成7幅住宅及商業(yè)地塊的出讓?zhuān)渲?月份的交易數(shù)據(jù)為零。

今年上半年，北京市曾有過(guò)時(shí)間長(zhǎng)度差不多的供應(yīng)空檔期，但隨著5月末恢復(fù)供應(yīng)時(shí)迎來(lái)的土地市場(chǎng)回暖，中糧集團(tuán)經(jīng)過(guò)百輪激烈競(jìng)價(jià)贏得順義一地塊，被市場(chǎng)解讀為開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)樓市仍舊充滿(mǎn)信心。

2007年，類(lèi)似的現(xiàn)象也曾出現(xiàn)過(guò)。北京市土地整理儲(chǔ)備在較后一季度突擊完成年度土地供給近50%的體量，這也讓2007年成為北京惟一一次順利完成土地供應(yīng)計(jì)劃的年度。

但如今，土地市場(chǎng)并沒(méi)有再次上演“斷供—回暖”的跡象。

土地需求乏力

事實(shí)上，北京土地年度供應(yīng)計(jì)劃流產(chǎn)已經(jīng)數(shù)度上演。自2004年全面實(shí)行招拍掛以來(lái)，北京已經(jīng)制訂過(guò)四份年度土地供應(yīng)計(jì)劃，頭份計(jì)劃發(fā)布于2005年。然而，除2007年計(jì)劃順利完成外，2005年和2006年年度的計(jì)劃完成比例均不足50%。

北京大學(xué)教授、中國(guó)土地協(xié)會(huì)副理事長(zhǎng)董黎明向記者解釋?zhuān)鞒鞘械哪甓韧恋毓?yīng)計(jì)劃均是在一個(gè)為期十年或二十年不等的城市土地利用總體規(guī)劃下制訂，將總體規(guī)劃的量分解到每一年而制訂完成。

“計(jì)劃只是土地部門(mén)工作的一個(gè)指導(dǎo)，至于能否完成則受太多因素干擾?！倍杳鞅硎荆运慕?jīng)驗(yàn)來(lái)看，供應(yīng)計(jì)劃無(wú)法按預(yù)期完成的原因，更多在于土地儲(chǔ)備工作準(zhǔn)備不足，例如拆遷、征地等環(huán)節(jié)遇阻。

曾參與過(guò)2005年北京土地供應(yīng)計(jì)劃制訂的偉業(yè)顧問(wèn)研究程浩業(yè)亦對(duì)記者表示，當(dāng)年年度供應(yīng)計(jì)劃未完成的主要原因在于，“8·31大限后二手土地市場(chǎng)的混亂以及政府的土地儲(chǔ)備工作暫時(shí)無(wú)法跟上”。

今年7月9日，北京市國(guó)土資源局同時(shí)也公布了2008年度的土地儲(chǔ)備計(jì)劃，董黎明將此解讀為“土地供應(yīng)計(jì)劃順利實(shí)施的保障”。然而，2008年干擾土地供應(yīng)計(jì)劃執(zhí)行的主要因素，卻迅速地從供給端轉(zhuǎn)移到了需求端。

“9月，樓市在傳統(tǒng)黃金期陷入低迷的事實(shí)，必然會(huì)造成目前土地市場(chǎng)的冷清，現(xiàn)在的樓市已經(jīng)不像今年上半年用‘觀望’兩個(gè)字就能形容的。”楊少鋒對(duì)記者說(shuō)。

據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，今年9月北京市住宅期房網(wǎng)上簽約共計(jì)9688套，同比下滑17.4%。

事實(shí)上，7月時(shí)北京市國(guó)土資源局顯然沒(méi)有預(yù)計(jì)到9月份樓市會(huì)如此低迷。這份出爐僅3個(gè)月的土地供應(yīng)計(jì)劃，早已被業(yè)內(nèi)人士重重地打上了“不可能完成”的字眼。

“對(duì)市場(chǎng)層面的判斷，就不再是國(guó)土部門(mén)一家的事情了，建委、發(fā)改委的意見(jiàn)更為重要?！倍杳鲗?duì)記者說(shuō)。

“如果說(shuō)土地供給計(jì)劃的目的是指導(dǎo)土地部門(mén)的工作，方便開(kāi)發(fā)商對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)估，那今年的計(jì)劃就很難說(shuō)達(dá)到了目的。”楊少鋒如是說(shuō)。

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