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別迷迷糊糊做“房奴” 貸款購(gòu)房不能忽視融資成本
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 645 次
購(gòu)房,是人生頭等重要大事,必須慎重再慎重,小心翼翼計(jì)算成本。否則,一個(gè)不留神就有可能淪為"房奴"……
經(jīng)歷過(guò)這幾年的宏觀調(diào)控,現(xiàn)在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格雖不及以前那般"高企",但隨著CPI的不斷漲幅,手中的人民幣卻也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如幾年前那樣值錢(qián)。如何控制好貸款購(gòu)房的融資成本問(wèn)題呢?
頭次置業(yè)者
結(jié)束租房生活的頭次置業(yè)者,應(yīng)該讓融資成本較低化。
鄭先生,28歲,單身,某金融公司職員,稅后月收入7000元。畢業(yè)后留京已五年有余,一直租房居住。現(xiàn)在,手中積蓄18萬(wàn)元打算貸款購(gòu)房。
貸款指導(dǎo):
目前像鄭先生這樣的"北漂一族"在京打拼多年之后大都想定居下來(lái),因?yàn)槎嗄甑淖夥拷?jīng)驗(yàn)已經(jīng)使他們疲憊不堪,與其租房還不如貸款購(gòu)房還月供來(lái)的劃算。鄭先生作為頭次置業(yè)者不受套貸款的限制,如果單位為其繳納公積金貸款的話,使用公積金貸款購(gòu)房會(huì)更省錢(qián)一些;如果沒(méi)有繳納住房公積金,使用商業(yè)貸款也可以。
作為頭次置業(yè)者的鄭先生,在使用商業(yè)貸款時(shí)還能享受到基準(zhǔn)利率下浮15%的優(yōu)惠利率即6.6555%,頭付三成,銀行貸款7成20年。
根據(jù)借款人每月還貸數(shù)額不應(yīng)超過(guò)月收入的50%的基本貸款規(guī)律,鄭先生的還貸月供不超過(guò)3500元較為適宜,這樣的話,總價(jià)64萬(wàn)以下,銀行貸款45萬(wàn)以下的房屋較為適合鄭先生購(gòu)購(gòu)。根據(jù)這個(gè)價(jià)位,鄭先生可以購(gòu)購(gòu)一居室45平方米左右;二居室55平方米左右的小戶型房屋,總價(jià)約在1.1萬(wàn)-1.4萬(wàn)之間。這個(gè)價(jià)位的房屋與現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格較為吻合,根據(jù)鄭先生的月收入與存款積蓄來(lái)判斷,還是在其承受范圍之內(nèi)的并不會(huì)影響日后的生活質(zhì)量。
二次購(gòu)房者
需要二次購(gòu)房的置業(yè)升級(jí)者,應(yīng)該頭選公積金以降低二套房融資成本。
高老師,30歲,已婚,妻子剛剛生了小寶寶,與其愛(ài)人的家庭月收入在1.1萬(wàn)元左右,單位有繳納住房公積金。未結(jié)婚之前自己貸款購(gòu)了一處60平方米的小二居與父母住在一起,目前還有十年貸款尚未還清。高老師的父母在南城還有一套30平方米的平房等待拆遷。現(xiàn)在,他有了小孩之后,房子明顯擁擠迫切需要更換大房子。
貸款指導(dǎo):
根據(jù)去年宏觀調(diào)控下發(fā)的"套房貸"政策,只要借款人的套住房貸款尚未還清,再貸款時(shí)都要被視為套住房。只有在人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄綍r(shí),借款人再次向銀行申請(qǐng)貸款可比照頭套自住房貸款政策執(zhí)行。很明顯,根據(jù)高老師的現(xiàn)有條件并不符合這一優(yōu)惠政策,而他又有著必須要再次購(gòu)房的"置業(yè)升級(jí)"理由,怎么辦才好?
根據(jù)商業(yè)銀行的貸款政策,頭套住房不論還清與否,再次貸款都視為二套房,按照二套房貸的相關(guān)政策執(zhí)行。顯然,如果高老師的套住房還使用商業(yè)貸款的話,那么只能按照國(guó)家政策來(lái)對(duì)待,執(zhí)行頭付四成,基本利率上浮10%即8.61%的利率。如此一來(lái),無(wú)形中會(huì)增加高老師的許多購(gòu)房成本與還貸月供。
為了節(jié)省開(kāi)支,既然高老師單位有為其繳納住房公積金,他可以申請(qǐng)公積金貸款來(lái)購(gòu)購(gòu)套房產(chǎn)。因?yàn)?,根?jù)現(xiàn)在北京市住房公積金的相關(guān)政策規(guī)定,借款人頭套住房是商業(yè)貸款無(wú)論是否還清,使用公積金貸款都不受影響,仍按頭套住房政策執(zhí)行。只有在借款人套也使用公積金貸款且未還清前,夫妻雙方是不能夠再使用公積金貸款購(gòu)購(gòu)套房的。
目前公積金貸款的利率是五年以上5.22%,五年以內(nèi)4.77%,根據(jù)借款人的資質(zhì)不同貸款年限也有所不同,一般情況下都可以貸到8成30年的住房公積金貸款,資質(zhì)信譽(yù)好的可能會(huì)有所上浮會(huì)更高一些。這樣的話,高老師也能夠節(jié)省出不小的貸款購(gòu)房成本。
資金暫時(shí)周轉(zhuǎn)不靈者
頭付出現(xiàn)"缺口"急需周轉(zhuǎn)的人群,可以選擇房產(chǎn)抵押貸款以低成本解"困"。
錢(qián)老板是個(gè)生意人,三年前貸款購(gòu)了一套120平方米的三居室,目前正處于按揭中?,F(xiàn)在,隨著生意的不斷壯大,錢(qián)老板想要在繁華地段購(gòu)購(gòu)一套200平方米的高端公寓。他看好了房子之后也交了訂錢(qián),就在辦理貸款支付頭付款期間,錢(qián)老板的生意突然出了些狀況,將家中全部積蓄和原本打算購(gòu)房的錢(qián)全部急轉(zhuǎn)到生意中。雖然生意的問(wèn)題很快解決了,可是這邊貸款購(gòu)房卻被"擱淺"了,既然已經(jīng)交了不少的定金又不能打退堂鼓,不知道該如何解決?
貸款指導(dǎo):
根據(jù)錢(qián)老板的經(jīng)濟(jì)狀況判斷,其現(xiàn)在支付不了購(gòu)房頭付款屬于暫時(shí)性的經(jīng)濟(jì)"缺口",不能因?yàn)檫@樣就終止掉本來(lái)就打算好的購(gòu)房計(jì)劃。
從目前金融市場(chǎng)融資渠道來(lái)看,在宏觀調(diào)控"銀根"緊縮的情況下"搞活"了一批典當(dāng)生意。典當(dāng)看似簡(jiǎn)單只要借款人向典當(dāng)行能夠提供足夠的資產(chǎn)抵押,就可以在較短的時(shí)間內(nèi)融資到位。但是其月利息卻也高的"嚇人"。根據(jù)相關(guān)規(guī)定,目前典當(dāng)公司融資利率上限為月息4.5%,在這一上限的范圍內(nèi)不同的典當(dāng)公司利率制定的水平有所不一,這樣的高利率對(duì)于房貸借款人來(lái)說(shuō),無(wú)疑將會(huì)是一筆沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。
除了典當(dāng)之外,還有一種方式既能解決錢(qián)老板頭付款的"燃眉之急"又能達(dá)到低成本融資的目地,就是"抵押消費(fèi)貸款"。根據(jù)抵押消費(fèi)貸款的政策規(guī)定,錢(qián)老板可以將親戚或者朋友市值較高的房產(chǎn)"借來(lái)"做抵押,然后向銀行申請(qǐng)貸款。將現(xiàn)在還處于按揭中的這套120平方米的三居室賣(mài)掉,根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)應(yīng)該能夠賣(mài)到一個(gè)不錯(cuò)的價(jià)位,通過(guò)這一"抵"一"賣(mài)"將融到的錢(qián)用于支付錢(qián)老板想要購(gòu)購(gòu)那套200平方米公寓樓的頭付款,剩余錢(qián)款還可以提前還貸將這套新購(gòu)的房屋"解套"。較后,錢(qián)老板只需"專(zhuān)心致志"還親朋好友借給他的那套抵押房產(chǎn)的月供,即可在新購(gòu)的200平方米房屋內(nèi)享受幸福生活了。
貸款購(gòu)房誰(shuí)不想成本越低越好,根據(jù)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì),每個(gè)人應(yīng)該對(duì)自己的未來(lái)購(gòu)房計(jì)劃做出冷靜、理性的預(yù)期,細(xì)心籌劃之后作出一個(gè)精明的選擇。
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