盡管房價上漲是工業(yè)化和城市化快速發(fā)展過程中的必然趨勢，但短期內(nèi)如果漲幅過快，就可能超出經(jīng)濟系統(tǒng)的承受能力，影響經(jīng)濟系統(tǒng)的穩(wěn)定。為保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，發(fā)揮房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的作用，維護經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長的良好局面，需要在深入分析導(dǎo)致房價漲幅過快原因的基礎(chǔ)上，探索建立抑制房價上漲勢頭過快的長效機制?！?/P>

　　一、住房價格漲幅過快的成因　

　　住房價格的變化不僅受供求關(guān)系的影響，而且受市場信息的影響。我國住房價格漲幅過快就是這幾方面共同作用的結(jié)果?！?/P>

　?。ㄒ唬┏鞘薪ㄔO(shè)用地供給的有限性是房價上漲的重要前提　

　　本輪住房價格上漲與市場上預(yù)期土地供給政策趨緊是有關(guān)系的。一方面，2004年“8.31”大限之后，開發(fā)商只能通過招、拍、掛三種方式取得土地，成本和難度都有所增加。另一方面，為防止農(nóng)用地?zé)o序轉(zhuǎn)用，政府強化了土地計劃管理。這兩方面的因素都向市場發(fā)出了土地供給偏緊的信息?！?/P>

　　從維護國家糧食安全的戰(zhàn)略高度看，該政策將會一直持續(xù)下去。2005年，我國城市化率為43％，到2050年我國城市化水平達到70％時，城市建設(shè)和交通建設(shè)占用耕地的數(shù)量大概在1億畝－1.5億畝之間。如果以2005年的耕地面積18.31億畝為基數(shù)，并且假定后備土地資源開發(fā)整理的量剛好彌合因其他原因減少的耕地，2050年總的耕地保有面積為17.51億畝－17.01億畝之間。該結(jié)果基本能滿足全面建設(shè)小康社會的國土資源供應(yīng)保障戰(zhàn)略中對耕地資源較寬松方案的要求。這凸顯了保護有限的耕地資源，維護國家糧食安全任務(wù)的極端重要性。這也意味著偏緊的城市土地供給制度在相當(dāng)長時間內(nèi)都不可能放松?！?/P>

　　盡管土地供給在長期內(nèi)將會偏緊，但并不一定意味著住房的供給也同樣緊張。在滿足居住生活的條件下，可以通過提高容積率來增加住房的供給量和降低成套住房的建筑面積生產(chǎn)更多的住房?！?/P>

　?。ǘ└鞣N住房需求的增長是拉動房價上漲的原動力　

　　我國目前的住房需求由正常的住房需求、超前的住房需求、被動的住房需求和投機型的住房需求構(gòu)成。這次房價的上漲主要由后面三種需求共同推動?！?/P>

　　正常的住房需求。這是指現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求或城鎮(zhèn)化過程中農(nóng)民進城產(chǎn)生的對住房及其他房屋的合理需求。正常的住房需求隨著住房制度改革的深入和我國經(jīng)濟進入“起飛”階段，每年的規(guī)模都在逐漸上升?！?/P>

　　超前的住房需求。這是指超出自身現(xiàn)行購購力而形成的需求。2005年，我國城鎮(zhèn)居民的住房消費占城鎮(zhèn)個人可支配收入的比重高達24.07％，這超出了部分人的經(jīng)濟承受能力，產(chǎn)生了大量所謂的“房奴”，造成這種情況的原因大致有以下幾點：，誤讀了“居者有其屋”的內(nèi)涵，認為不同年齡層級的人都應(yīng)該擁有自己的住房。，我國的住房梯次消費還沒有形成，大多數(shù)居民不得不直接進入新建住房市場。第三，住房制度改革銜接有偏差，部分單位依然向職工提供低于市場價格的單位內(nèi)部購房或大量的一次性貨幣補貼，形成了新的單位住房需求，推動房價上漲。　

　　被動的住房需求。這是指拆遷城鎮(zhèn)舊房產(chǎn)生的住房需求。近幾年，一些地方片面強調(diào)經(jīng)營城市、盲目大拆大建，引起大量被動的住房需求。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料推算，每年因房屋拆遷導(dǎo)致的住房需求在3億平方米左右，而這幾年每年新增商品房面積僅約為5.5億平方米，住房缺口由此被撕開。盡管房屋拆遷增加了土地的供給量，但從總體上判斷，大規(guī)模的拆遷創(chuàng)造的被動需求還是拉高了房價。

投機型的住房需求。這是指由于投機而形成的需求。我國投機型住房需求大規(guī)模增加主要有以下幾方面的原因：，人民幣面臨較大的升值壓力，大量外資涌入房地產(chǎn)業(yè)做短線操作，引發(fā)了涉外投機需求。，股市持續(xù)低迷，存款利息不斷降低，其他產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)環(huán)境不盡人意，大量的社會資金“被迫”轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)業(yè)。第三，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅制設(shè)計不合理，使得大多數(shù)土地漲價不是歸公，而是歸私，誘發(fā)了房地產(chǎn)投機。逐利是資本的本性，如果僅采取“堵”的方法，限制資金流入房地產(chǎn)業(yè)，可能在短期內(nèi)能夠促使它們潛伏下來，一旦時機成熟，它們又會起來興風(fēng)作浪。因此，采取“堵”的方法，并沒有消除房地產(chǎn)市場的隱患，需要加強引導(dǎo)和設(shè)計合理的制度“疏導(dǎo)”這些資金?！?/P>

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)商對信息的操縱放大了市場失衡的狀態(tài)　

　　市場均衡總是相對的，不均衡是完全的。一般商品由于有較強的流動性和較短的生產(chǎn)周期，能夠根據(jù)價格信號迅速做出反應(yīng)，自動調(diào)節(jié)供需狀況。而住房市場由于承載其土地位置的固定性和住房生產(chǎn)周期較長等特質(zhì)，對價格信號的反映相對比較遲緩，自我調(diào)節(jié)能力薄弱。因此，準(zhǔn)確提供各類信息，對矯正市場預(yù)期、平抑住房價格意義重大?！?/P>

　　遺憾的是，在本輪房地產(chǎn)價格高漲的初期階段，由于有關(guān)政府職能部門的缺位，主動將信息的提供權(quán)讓給了房地產(chǎn)開發(fā)商及其利益集團，使得他們能夠向社會發(fā)出具有對自己有利的、片面的信息來操縱房價。那么開發(fā)商是如果操縱這些信息的呢？　

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