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建設部擬嚴控大宗土地出讓限制大盤開發(fā)引爭議
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 557 次
建設部將“嚴控大宗土地出讓”的消息引發(fā)東莞業(yè)內(nèi)人士爭議。近日,記者走訪了解到,東莞開發(fā)商均對這一正在上報審批的新規(guī)定能否取得效果表示懷疑。其中,東莞國土資源局土地交易相關負責人認為,這個報告的界限有些含糊,不好定義;而建工集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷部總監(jiān)衛(wèi)銘成也表示,何為“大宗土地”,也存在概念模糊的地方。
新政 擬將嚴控大盤開發(fā)
據(jù)了解,早在今年7月,建設部就在上海、廣州、天津、重慶等全國7個城市進行調(diào)研,這份關于“土地審批與住房房地產(chǎn)開發(fā)關系”的調(diào)研報告,目前正在上報審批。
據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士透露,在土地市場上,大開發(fā)商都熱衷于大規(guī)模的地塊,因為零散的地塊容易受到周邊其他樓盤的影響,而規(guī)模較大的地塊抗跌性比較強。據(jù)了解,資金充裕的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之所以選擇大地塊,除了可以獲取地塊開發(fā)權外,還因為大盤的影響力可影響整個區(qū)域內(nèi)的房價。以星河傳說、森林湖、景天花園城(50萬平方米)為例,作為一個整體大盤,可分為幾期逐漸入市,開發(fā)商可不斷地增加入市價格;而如果被拆分成幾塊地塊,分屬于幾個開發(fā)商操盤的話,其影響力勢必會大大下降。
正因為大盤開發(fā)面積過大,如果集中在一個開發(fā)商手里進行開發(fā),必然導致周期較長,市場供應量需分批釋放,房價容易被逐漸拉高。所以,在建設部草擬的這份報告中,列舉了“大盤”開發(fā)中出現(xiàn)的種種弊端:規(guī)模過大,使土地供應轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品供應的周期拉長,削弱土地供應對調(diào)控市場供需的效果。據(jù)了解,建設部擬將嚴控大宗土地出讓,以限制大盤開發(fā)。
業(yè)界 “大宗”定義過于模糊
對于建設部的這一調(diào)研報告,國土資源局土地交易相關負責人對記者表示,其界限有些含糊,不好定義。
“‘大宗’一詞有理解的不同,如何才算是‘大宗’?這個概念其實模糊不清?!苯üぜ瘓F房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷部總監(jiān)衛(wèi)銘成表示,不同區(qū)域不同省份的城市,土地的大小都有相對的概念,“在東莞,或許50萬平方米的地塊才能稱其為大。如華南MALL、星河傳說等,也許可以稱為大地塊?!?/P>
世博廣場銷售總監(jiān)曾鳴也表示,過去在珠三角一些城市如廣州,開發(fā)商在花都和番禺拿個20萬~30萬平方米的地塊,都是很普通的事情;而現(xiàn)在土地資源日漸緊張,數(shù)萬平方米的地塊就算不小了。
“如在前不久拍賣的鳳來地塊也才3萬平方米左右,但由于處在城市老城區(qū)的商業(yè)地帶,這塊限戶型地塊還是被賣出了好價錢,可見,對一個項目地塊大小的定義,還是有很多參考因素的?!?/P>
影響 有利城市規(guī)劃但欠個性美
衛(wèi)銘成認為,若該政策出臺,將各有利弊。“比如說有利于整個城市的規(guī)劃,當?shù)貕K被切分得相對較公里,規(guī)劃部門在進行城市整體規(guī)劃布局時,就容易形成一個統(tǒng)一的風格,或者是對城市有更好合理的規(guī)劃,而不是被無序的人為打破分割。”衛(wèi)銘成表示,但同時也要看到弊端的一面,比如說沒有大盤項目的整體開發(fā),開發(fā)商獨特的開發(fā)理念和創(chuàng)新則難以得到展現(xiàn),城市的建筑也有可能會因城市整體的統(tǒng)一規(guī)劃而欠缺一種個性美。
業(yè)界爭議 嚴控大盤將增加開發(fā)成本?
據(jù)了解,在前些年地塊資源尚較為豐裕時,開發(fā)商拿地通常是幾十公里大片拿地,但現(xiàn)在土地資源日益緊張,政府對土地開發(fā)的量也逐漸有了更嚴格的宏觀調(diào)控,建設部的調(diào)研報告便是一個信號,其目的在于控制樓市過熱的局面。不過,其對開發(fā)商會造成什么影響,業(yè)界有不同的看法。
正方 將增加開發(fā)成本
瑞峰置業(yè)經(jīng)理逄臻認為,嚴控大盤開發(fā)的新政若出臺,可能會增加開發(fā)商的規(guī)劃以及建筑設計成本,因為一般來說,在戶型設計上,小地塊難以有創(chuàng)新的空間,而且會有一定的設計難度。另外,這種地塊一般都會進行大小戶型搭配,因此或許會帶來銷售的壓力。
據(jù)了解,在以往,開發(fā)商可拿到一塊規(guī)模較大的地,報建審批后,分幾期開發(fā),這個開發(fā)進程可由開發(fā)商對市場進行把握而定。而現(xiàn)在傳出將嚴控大塊拿地的消息,意味著政府將收緊對土地開發(fā)的調(diào)控。
反方 成本不增反會降
理想0769銷售部經(jīng)理黃偉表達了不同的看法。他認為,嚴控大盤開發(fā),不但不會增加開發(fā)商的成本,反而會降低成本。他認為,禁止開發(fā)商大塊拿地,可能將導致市場的洗牌,一些規(guī)模實力較小的開發(fā)商,將可能在市場競爭中被淘汰。
黃偉表示,因為開發(fā)商在拿地以及開發(fā)進程中,都會有銀行資金貸款參與,拿地、開發(fā)、銷售,每一個環(huán)節(jié)都緊緊相扣,開發(fā)商對某一個環(huán)節(jié)的市場預算或定位不準確,就會導致開發(fā)項目的停滯,并影響資金鏈的正常運轉(zhuǎn),小至導致項目失敗,大至影響到品牌,因此,黃偉認為,開發(fā)商對于國家新政的出臺,會有較強的自行調(diào)節(jié)能力。
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