房產(chǎn)品固然都是空間之下，之上，但內(nèi)涵與功能決定了其保值基因的不同，再基于政策調(diào)控與市場非規(guī)范與非理性，因此在基于房價普漲環(huán)境下購置的大量房產(chǎn)，將因為房價普跌出現(xiàn)速度與力度不同的貶損。其中以下四大類房子較容易在房價或其預期發(fā)生普跌環(huán)境下遭遇貶損。

一、地王身邊的成品房。

原因之一，地王出現(xiàn)讓存量地存量房重新評估，以新房換價來獲得更高的售價；

原因之二，地王旁邊的房子會因為地王的出現(xiàn)，重新定位，帶動豪宅類似的檔次提升，但實質(zhì)并沒有提升，價格反而上去了；

原因之三，地王出現(xiàn)后區(qū)域品質(zhì)檔次提升后，成品房裝修標準水漲船高，其中裝修成本部分較易貶值；

原因之四，地王的出現(xiàn)與城市未來規(guī)劃發(fā)展有關聯(lián)，開發(fā)商出手重的區(qū)域都是城市的或交通要地，前景與錢景相互作用后才產(chǎn)生必欲得之而后快的地王，而毗鄰樓盤會將該地王產(chǎn)生的諸多背景轉化為漲價基因，從而將未來透支到房價中；

原因之五，地王往往與規(guī)模與配套掛鉤，周邊樓盤極可能將該地王可能的配套納入考慮范圍而計價。

二、軌道旁邊的公寓房。

與地王身邊的原因之四有關，軌道交通是城市化過程中帶動房價上漲的主要誘因但不是主因，是開發(fā)商將未來進行透支并轉嫁于消費者身上的結果。

為什么軌道旁邊的公寓房容易受損而其他象高端商品房與中低密度的住區(qū)不易貶值呢？主要是因為軌道因素帶動房價上漲沒有地王的影響那么大而明顯，相反，軌道旁邊的公寓房往往帶有一定的前瞻性開發(fā)，而公寓形式集中為一些有實力的大開發(fā)商所為，建筑細部與產(chǎn)品品質(zhì)的提升帶來出售價提高，實際這些提升房價的因素在房價普跌環(huán)境下，品質(zhì)與細部差異被剝離，剩余的就是地段價值，而軌道交通能否提升地段價值還依賴于未來一段時期的發(fā)展以及旗艦商業(yè)是否引進，未知數(shù)比較多，故貶損容易。

三、高房價時期的高層塔樓。

早期的商品房現(xiàn)在看來都是精品，因為他們在密度、高度、覆蓋率與綠地率方面與現(xiàn)如今的高端商品房指標類似甚至超過。

產(chǎn)生于高房價時期的塔樓則類似建筑垃圾，完全是為了稀釋樓面成本與提高利潤所為，并不是開發(fā)商基于用地效率以及提高集約程度所做出的。而在房價劇漲時期，房子的投資功能被無限夸大而其品質(zhì)內(nèi)涵與其他與升值相關的因素沒有被投資者所考慮或考慮不全，由此決定在房價普跌時期這些房子面臨出手難而宜居性差，出手完全受制于價格因素等不利方面，從而導致這類房子易出現(xiàn)貶值或相對性貶值。

四、投資性公寓。

這是指違規(guī)銷售的一類產(chǎn)權式物業(yè)，基于高房價，開發(fā)商對這類產(chǎn)品均開出了較豐厚的回報，用以帶動房子銷售?，F(xiàn)在看來，投資人是賺了，開發(fā)商是賺了，但有一個基本前提，就是房價會隨著地價上漲或地段而升值，一旦出現(xiàn)普跌的情形，從哪兒來？商業(yè)入駐者可以放棄裝修與前期形象費用選擇退出，但承諾與投資人的現(xiàn)實回報的基本信托卻成了空中樓閣，自然受損面相當大。

樓市"金九"不金 購房者從" "到猶豫

傳統(tǒng)的"金九月"即將過去，可是正如晨報上月的報道所預測的那樣，"金九"的旺市并沒有出現(xiàn)。從二手房的成交量來看，9月依然難挽8月的跌勢，整體市場成交量繼續(xù)向下。不過，盡管購賣雙方的心理預期相差仍然較大，但是前幾個月流行的房東"跳價"現(xiàn)象已經(jīng)大幅減少，有些房源的價格已經(jīng)不是鐵板一塊，又可以討價還價了。

觀望氣氛加劇

進入9月，二手房的成交量沒有擺脫8月下跌的陰影。上海中原副總經(jīng)理陳宇玨表示，相比7月，8月已經(jīng)下滑了近2成。而從目前160余家門店的反饋來看，預計9月的成交量還將在8月的基礎上下滑1成以上，成交價格較上月同期相比基本持平。

購房者觀望氣氛明顯的主要原因還是價格未有松動。陳宇玨表示，城區(qū)內(nèi)，原先客戶的看房周期一般短則一兩周、長則一個月，而現(xiàn)在仍在看房的客戶看房周期都在兩個月以上，看房熱情高但下手猶豫。即使是在7、8月大熱的豪宅成交量，9月也未表現(xiàn)出強勁的走勢。

此外，普陀、寶山、閘北等中低端區(qū)域情況亦相同，據(jù)中原地產(chǎn)副總經(jīng)理呂尚倫表示，9月至今，分行看房量持續(xù)萎縮，較8月同期相比下降2成，購賣雙方心理價位差依舊明顯，盡管寶山個別板塊出現(xiàn)誠意房東議價出售現(xiàn)象，但議價空間較小，幅度僅為1萬元到2萬元，難以刺激成交量的回升。

二手房價仍處高位

成交量回落和市場觀望氛圍加劇也影響到部分房東的心態(tài)。據(jù)漢宇地產(chǎn)旗下多家門店的抽樣調(diào)查，房東的"跳價"行為目前已非常少見，相反，價格較此前也出現(xiàn)了略微松動。比如，原先總價260萬元左右的房源，現(xiàn)在一般都有1萬元至2萬元的議價空間，急于出售的房東議價空間甚至可以達到5萬元。不過，就目前來說，價格調(diào)整的幅度還遠沒有達到大部分購房者的預期。

漢宇地產(chǎn)市場部認為：雖然二手房價格在近期出現(xiàn)小幅松動跡象，但價格水平目前仍然處于高位，由于房東不愿意大幅降價，購方又不敢貿(mào)然出手，購賣雙方的博弈將持續(xù)一段時間。隨著掛牌量的繼續(xù)回升，二手房價格必然面臨下調(diào)壓力。在這市場環(huán)境下，今年四季度二手房成交量將很難再度打開，極有可能在9、10月份啟穩(wěn)后邁入成交量低位盤整的走勢。

新房上市價格仍堅挺

盡管目前房東"跳價"現(xiàn)象基本得到緩解，但在利好刺激下，各區(qū)域二手房以及新盤集中放量的區(qū)域二手房，房東長線依然看好。

據(jù)上海中原長寧區(qū)區(qū)域總監(jiān)陳剛表示：由于虹橋商務區(qū)規(guī)劃的出臺，導致嘉定、長寧等區(qū)域房東對后市信心十足，"出售"轉"租售并舉"情況明顯增多，較8月同期上揚1成左右。新房上市的區(qū)域同樣價格堅挺，以寶山共和新路板塊為例，由于共和新路沿線新盤價格屢破新高，致使二手房東價格看齊一手新房，目前二手房均價維持在13000元-15000元/平方米左右。

對于后市，陳宇玨認為，從目前的走勢來看，10、11兩月或將繼續(xù)走弱。相比較而言，12月將會有個小幅放量???如果去年出臺的優(yōu)惠稅費政策未能延期，那么較后一個月會有部分滿2年未滿5年的物業(yè)誠意掛牌出售，屆時會有一個新的成交小高峰出現(xiàn)。

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