房地產(chǎn)開發(fā)三要素：是位置、是位置、第三還是位置。其實(shí)不

是開發(fā)商主動(dòng)地看重位置，而是房地產(chǎn)用戶對(duì)位置的要求非?？量?。位置之

所以重要，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有在位置上不可移動(dòng)的特點(diǎn)，環(huán)境狀況的改變也

不受個(gè)人意志左右。好位置，工作、生活處處方便；差位置，上班、購(gòu)物樣

樣為難。從這個(gè)意義上說，購(gòu)房者“一選定終身”，豈有不重視之理？從以

下幾個(gè)方面對(duì)位置進(jìn)行分析，為您購(gòu)房做個(gè)參謀。

一、對(duì)位置的初步認(rèn)識(shí)

位置是針對(duì)特定參照物方位與距離來講的。方位是指相對(duì)于城市區(qū)

（或較主要的區(qū)）的方向。距離指與城市區(qū)或購(gòu)房者關(guān)心的某一點(diǎn)

之間的距離，如工作地點(diǎn)。

1、選擇方位要考慮以下幾點(diǎn)因素：

（1）城市的主導(dǎo)風(fēng)向，一年四季特別是冬春季的主要風(fēng)向，城市地表

水、地下水的流向；

（2）與工業(yè)區(qū)（特別是有污染的工業(yè)區(qū)）、文教區(qū)（特別是高等院校、

科研院所集中的區(qū)域）、風(fēng)景名勝區(qū)、商業(yè)區(qū)等購(gòu)房者所關(guān)心的各功能

區(qū)的相互位置關(guān)系；

（3）購(gòu)房者傳統(tǒng)的方位偏好。

2、對(duì)于距離的考慮

一方面要考慮道路的實(shí)際長(zhǎng)短，另一方面還要考慮在可行的交通方式下

的通達(dá)時(shí)間及通暢程度，如要求半公里自行車行程之內(nèi)或半公里公共汽車行

程之內(nèi)等等。在關(guān)心了主要地點(diǎn)與所購(gòu)房屋距離的同時(shí)，還要適當(dāng)照顧其他

距離方面的需要，如孩子上學(xué)、外出購(gòu)物、游玩、就醫(yī)等。

3、位置有大位置、小位置的區(qū)別

大位置是指擬定的位置處于整個(gè)城市內(nèi)一個(gè)什么樣的區(qū)域之中，是處于

純居住區(qū)中，還是位于工業(yè)區(qū)內(nèi)；是在舊城改造區(qū)、城區(qū)邊緣居住新村還是

衛(wèi)星城內(nèi)。小位置是指擬定的房屋在所處區(qū)域或居住區(qū)內(nèi)的具體位置，包括

臨街狀況、周邊房屋的布置、功能、新舊、外部環(huán)境，如門前道路、綠化、

水面等，與公交車站的距離，行人、自行車、機(jī)動(dòng)車出入的方便程度，與小

區(qū)級(jí)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、中小學(xué)、幼兒園、診所等服務(wù)設(shè)施的距離，以及周邊居住人

口的層次。

二、交通條件

交通條件是考察位置好壞的一個(gè)非常重要的因素?，F(xiàn)代城市是一個(gè)不斷

流動(dòng)的、快節(jié)奏的社會(huì)，交通條件差會(huì)使人的生活受到很大制約，偏安一隅

的房地產(chǎn)，雖一再降價(jià)而無人問津，一旦有高等級(jí)道路通過并開設(shè)出入口，

立即就會(huì)人丁興旺，房?jī)r(jià)上揚(yáng)。事實(shí)一再證明，位置的遠(yuǎn)近，已不僅僅是一

個(gè)空間概念，更主要的是一個(gè)與交通條件相聯(lián)系的時(shí)間概念。對(duì)于擬定位置

的交通條件的考察要從以下幾方面入手：

1、道路設(shè)施

內(nèi)容包括道路的種類、密度和等級(jí)。對(duì)于城市內(nèi)的街道、對(duì)外聯(lián)系的公

路，還需詳細(xì)了解道路寬度、路面狀況、主路與輔路、支線的聯(lián)系方式、開

口的多少，從一處到另一處可選擇的道路的多少。較終歸結(jié)為道路通過能

力、設(shè)計(jì)的通行速度、實(shí)際運(yùn)行速度及運(yùn)行安全狀況。

2、公共交通

包括公共電汽車、**等公共交通的線路數(shù)，與市內(nèi)各主要區(qū)域聯(lián)系的

廣泛程度，公共交通工具運(yùn)行起止時(shí)間、間隔時(shí)間、運(yùn)行速度、票價(jià)，從房

子所在地到公共交通站點(diǎn)的距離，使用出租車的方便程度。

3、交通便利度

包括經(jīng)常經(jīng)過的路段內(nèi)路網(wǎng)通暢程度，是否經(jīng)常堵車；私人交通及公共

交通到達(dá)城市主要地點(diǎn)，如到機(jī)場(chǎng)、火車站、大型商場(chǎng)、風(fēng)景名勝區(qū)等是否

便利。

4、交通管制

包括行車路線、方向、時(shí)間、速度限制及車輛種類限制，此外，有無固

定的停車場(chǎng)地，如沒有，隨時(shí)停車能否保證，也不能不考慮在內(nèi)。擁有私車

的購(gòu)房者對(duì)此應(yīng)給予足夠重視，對(duì)比自己的情況，認(rèn)真加以研究。

三、生活服務(wù)設(shè)施

對(duì)于舊城區(qū)，以及已開發(fā)多年的規(guī)模較大的居住區(qū)來說，生活服務(wù)設(shè)施

比較完備，其種類、規(guī)模、檔次以及各級(jí)服務(wù)設(shè)施普及的程度都能滿足需

要。而新開發(fā)的居住區(qū)及衛(wèi)星城，對(duì)其生活服務(wù)設(shè)施的完備程度及水平必須

加以考察。生活服務(wù)設(shè)施可分為兩大類：商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施和文教體衛(wèi)設(shè)施。

1、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施

內(nèi)容包括市級(jí)大型綜合性及專業(yè)性購(gòu)物，居住區(qū)及小區(qū)級(jí)百貨商

場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、副食商場(chǎng)、菜市場(chǎng)、糧油商店、飯店、銀行儲(chǔ)蓄、郵政電

信、以及服裝加工、家電修理等小型修理服務(wù)門店。在新建居住區(qū)中，往往

存在規(guī)劃中有各類設(shè)施，而實(shí)際上因規(guī)模小、人口少而沒有建設(shè)或無法開業(yè)

經(jīng)營(yíng)的情況。對(duì)于那些暫缺的商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施，還應(yīng)對(duì)其經(jīng)營(yíng)服務(wù)水平、項(xiàng)

目、價(jià)格做一些了解，免得只看表面而在實(shí)際需要時(shí)又達(dá)不到自己的要求，

從而影響生活質(zhì)量。需要注意的是，每一個(gè)商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施都有一定的服務(wù)

范圍，服務(wù)范圍之外的設(shè)施不能作為本區(qū)域內(nèi)的設(shè)施看待。

2、文教體衛(wèi)設(shè)施

基本內(nèi)容包括中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、托兒所、圖書館、書店、劇場(chǎng)、電

影院、文化館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、保健站等等。其中較受大家關(guān)心的是中小

學(xué)、幼兒園、體育活動(dòng)場(chǎng)所及醫(yī)院。上述設(shè)施占地規(guī)模大、投資額度高，并

且可經(jīng)營(yíng)性差，一般都需要在小區(qū)規(guī)劃中確定并由政府指定開發(fā)商或有關(guān)部

門出資建設(shè)，若規(guī)劃中沒有或沒有建設(shè)，且近期能否建設(shè)尚未落實(shí)，那么在

幾年內(nèi)享受上述設(shè)施服務(wù)的可能性較小，當(dāng)需用時(shí)，就需跨越合理的服務(wù)范

圍，為此耗費(fèi)更多的時(shí)間和精力。對(duì)于教育和衛(wèi)生設(shè)施的考察還要特別重視

其服務(wù)、管理水平、設(shè)施的內(nèi)在質(zhì)量以及對(duì)外聲譽(yù)和知名度。

四、市政基礎(chǔ)設(shè)施

主要內(nèi)容有供水、供熱、供電、供氣、通訊、環(huán)衛(wèi)和道路。不同區(qū)域之

間，因開發(fā)水平及功能分區(qū)的差異，上述設(shè)施的建設(shè)水平及供應(yīng)的保證能力

有很大差別。在舊城區(qū)及新建居住區(qū)都可能遇到某項(xiàng)設(shè)施無法通達(dá)或供應(yīng)不

足、限時(shí)供應(yīng)等問題。因此要注意各種設(shè)施的保證程度，如高層塔樓供水能

力、道路和雨水排放，冬季供暖的方式是小區(qū)鍋爐還是集中供熱，供電能否

有保證，空調(diào)是否允許使用，城市天然氣或煤氣管道能否通達(dá)此處，電話號(hào)

碼資源是否充足，等等。每一項(xiàng)都與將來的生活質(zhì)量、舒適程度緊密相關(guān)。

五、環(huán)境狀況

環(huán)境狀況是影響位置優(yōu)劣的一個(gè)重要因素，它通過各種自然的、人文的

景觀及行為對(duì)人的工作、生活產(chǎn)生各種正面和負(fù)面影響而體現(xiàn)出來。對(duì)環(huán)境

狀況構(gòu)成影響的因素是多方面的。從人的日常生活角度來看，選購(gòu)商品房時(shí)

應(yīng)著重從以下幾方面進(jìn)行了解：

1、公園、水面與綠化

公園、水面、綠化是調(diào)節(jié)居住環(huán)境的重要因素。關(guān)于公園、水面、綠化

對(duì)位置優(yōu)劣的具體影響的評(píng)價(jià)可從以下幾點(diǎn)著手：

（1）在步行可達(dá)的距離內(nèi)是否有公園、成片的綠地及水質(zhì)良好的較大規(guī)

模的水面，以及公園、綠地、水面的組合情況。

（2）距離大型綜合性公園（包括以風(fēng)景、文物為主的游覽性公園，以水

面或娛樂設(shè)施為主的娛樂性公園）的距離，能否比較便捷地通達(dá)這類公園；

（3）居住區(qū)內(nèi)部及周邊的綠化、水面小環(huán)境及規(guī)劃發(fā)展前景。

2、休閑活動(dòng)空間

上述的公園、水面、綠地為人們提供了休閑活動(dòng)空間，而在不具備上述

的休閑活動(dòng)空間的情況下，還應(yīng)考慮是否有其他場(chǎng)所提供休閑、運(yùn)動(dòng)服務(wù)空

間，即配套建設(shè)的各種文體活動(dòng)設(shè)施、場(chǎng)地、特別是老年人和青少年的休閑

運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所。

3、環(huán)境污染狀況

區(qū)域內(nèi)及周邊的工廠、商業(yè)、餐飲、娛樂、加工、修理廠、店的社會(huì)經(jīng)

濟(jì)活動(dòng)，包括居住在內(nèi)都會(huì)對(duì)環(huán)境產(chǎn)生大大小小的污染，被污染的環(huán)境會(huì)降

低人的生活質(zhì)量，影響人的健康。對(duì)位置優(yōu)劣造成影響的污染，一般是由固

定污染源造成的，但某些流動(dòng)污染，當(dāng)差別較大時(shí)也會(huì)對(duì)位置優(yōu)劣產(chǎn)生影

響，如在城區(qū)內(nèi)部一般不考慮機(jī)動(dòng)車的污染，但城區(qū)與郊區(qū)進(jìn)行比較時(shí)，機(jī)

動(dòng)車噪音、尾氣排放便不能不被考慮。購(gòu)房者需對(duì)那些可能造成污染的污染

源進(jìn)行定性、定量了解。這種了解包括：

（1）區(qū)域內(nèi)部及鄰近地區(qū)有哪些工廠，有哪些對(duì)環(huán)境可能造成較大污染

的工廠；

（2）大型飯店、集貿(mào)市場(chǎng)、娛樂場(chǎng)所、加工修理車間、門店、運(yùn)輸公

司、小區(qū)鍋爐等污水、噪音污染源在區(qū)內(nèi)是否存在，是否會(huì)對(duì)居住生活構(gòu)成

影響；

（3）區(qū)域的上風(fēng)、上水方向是否有大型污染源，是否對(duì)本區(qū)空氣、水體

造成污染；

（4）觀察空氣清新程度、能見度，感覺空氣、水體的味道，注意大型煙

囪的排放情況、街道清潔程度及垃圾等廢棄物的處理情況。

六、社會(huì)風(fēng)氣、治安狀況

在城市的不同區(qū)域內(nèi)，因其主體功能、發(fā)展歷史、管理水平的差異，會(huì)

有不同的社會(huì)風(fēng)氣。有的區(qū)域文明程度高，如文教區(qū)內(nèi)，有的地方生活氣息

濃厚，如純居住區(qū)、舊城改造區(qū)；與社會(huì)風(fēng)氣相聯(lián)系的是居住環(huán)境的治安狀

況，衡量標(biāo)準(zhǔn)有治安管理機(jī)構(gòu)和管理水平、治安防范措施，如小區(qū)保安巡

邏、治安警民聯(lián)防、小區(qū)封閉護(hù)欄、防盜對(duì)講等。此外還有實(shí)際治安狀況，

包括周圍居住人口社會(huì)文明程度、犯罪率，以及由此形成居住此地人口的家

庭財(cái)產(chǎn)及人身安全的自我感覺。

七、理想位置的基本特點(diǎn)

上文已對(duì)各種影響位置狀況的因素做了分析，那么，在不考慮特定的人

的具體要求情況下，什么樣的位置是好位置，購(gòu)房者抓住哪些特點(diǎn)才能找到

理想的位置？以現(xiàn)代人城市生活標(biāo)準(zhǔn)來看，理想中的位置應(yīng)具備以下幾個(gè)特

征：

1、城市。在城市區(qū)的方向，城市主要工業(yè)區(qū)的上

風(fēng)上水方向，如北京的方向?yàn)槲鞅狈较颉?p> 2、交通便捷。使用常用的交通工具（步行、自行車、公交車、小汽

車），從住所到工作地點(diǎn)或常去的其他地點(diǎn)或市區(qū)，不超過可接受的時(shí)

間并且有保障，如在北京上班、下班時(shí)間半公里左右。一家兩三口人都有此

要求時(shí)，應(yīng)盡可能多的照顧到，并考慮將來可能的變化情況，如工作調(diào)動(dòng)、

、轉(zhuǎn)學(xué)等。

3、城市化水平高。應(yīng)在那些各種市政設(shè)施齊全地段挑選房子，這些地段

一般位于城市主干道、次干道附近，不應(yīng)超過1公里，否則有些設(shè)施難以接

通，對(duì)外交通也會(huì)有麻煩。如北京市二環(huán)路以內(nèi)道路未擴(kuò)建、舊城未改造

前，沒有供氣管道，水、電供應(yīng)受限制；郊區(qū)和偏僻地帶，要么基本設(shè)施不

全，要么花大量投資搞市政設(shè)施，導(dǎo)致房?jī)r(jià)增

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