不知從何談起，商品房使用率這外概念在房地產(chǎn)銷售市場

行起來。許多樓盤的樓書中頻頻出現(xiàn)的高使用率宣傳，使許多購房

人注意到，同樣建筑面積下不同項目的住宅宣傳的使用率往往可以

相差十幾個百分點，于是將使用率作為選擇商品房的主要指標，在

當今的購房者中十分普遍。

使用率只是個約定俗成的指標

盡管商品房使用率的提法十分流行，但業(yè)內(nèi)人士告知，在有關(guān)

房地產(chǎn)的所有法規(guī)文件中均無對商品房使用率的明確定義。所謂使

用率不過是房地產(chǎn)市場上一個約定俗成的參考指標，它所代表的是

商品房套內(nèi)的地毯面積（即使用面積）與其商品房銷售建筑面積之

比。使用率可以反映出商品房使用面積的大小，具有一定參考性。

但由于它沒有明確的法規(guī)約定，因此，不屬于行業(yè)內(nèi)必須準確計算、

上報審核備案的剛性指標系數(shù)。

實用率騙你沒商量

有的發(fā)展商在售樓時赫然打出“實用率”的概念，實際上房地

產(chǎn)行業(yè)里根本就沒有實用率這個概念，發(fā)展商這樣做的用心是在偷

換概念，所謂實用率，是以住宅的套內(nèi)建筑面積與其商品房銷售面

積之比得出的系數(shù)，其數(shù)值普通比使用率能高出10個百分點，實用

率與使用率僅一字之差，但讀音極為相近，數(shù)值差異很大，發(fā)展商

往往利用這種偷梁換柱的辦法進行期房銷售，使不少不明真相的人

自以為購到了高使用率的房子，因誤導(dǎo)而受騙上當。

使用率的高低取決多個因素

對購房人來講，商品房的使用率只能作為購房前的一個參考數(shù)

值，而不能將其作為決策指標。因為使用率的高低取決多個因素。

頭先，不同類型的產(chǎn)品使用率會不同，比如，塔樓、板樓與多

層建筑使用率不同，專家告知，一般情況下，塔樓的使用率在70％

－73％，較高超不過75％，板樓如果樓層不超過11層，且沒有大過

廊，1個樓門只用一部電梯，使用率較高能達到80％，但如果是高

層板樓由于1個樓門至少需要兩部電梯，或者需要用通廊連接，其

單體設(shè)計與塔樓差不多，通常使用率不會比塔樓高多少；多層建筑

的使用率一般可達75％至78％?，F(xiàn)在有些小區(qū)中同時有幾種不同類

型的樓盤，有的發(fā)展商所提供的使用率往往只是各種不同建筑的一

個均數(shù)，對購房人來說，只會產(chǎn)生誤導(dǎo)作用。但是一般來說，使用

率只適用于單座樓，每座樓由于會有多種不同的戶型設(shè)計，樓內(nèi)的

公用部分及各戶型所占的墻體面積以及陽臺面積不同，因此，即便

是同一種類型的產(chǎn)品，每一座樓也會因樓而異，產(chǎn)生不同的使用率。

此外，在銷售總建筑面積相同的情況下，不同的戶型設(shè)計，由

于套內(nèi)墻體分布的不同，陽臺的多寡，其使用率也不盡相同。套內(nèi)

墻體面積多的、陽臺大的，使用率自然要低。

按照北京市商品房銷售面積的計算規(guī)定，商品房的銷售面積是

套內(nèi)建筑面積與分攤的公用建筑面積之和，而套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)

使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積。那么，分攤的公用建筑

面積越多，其樓內(nèi)的套內(nèi)建筑面積相對就要小，使用率也就會低下

來。所以，如果一棟樓公共分攤部分所占面積較大，也會使其使用

率降低。但隨著人們對住宅舒適度的更高要求，以往那種一梯十數(shù)

戶，狹小的公用候梯空間、大體量的樓盤盡管使用率很高，但不會

再受歡迎，而具有一定豪華指標的樓盤將會日益受到追捧。

由此看來，單純將使用率作為挑選商品房的指標是不夠科學的。

辯真假：自己可以做驗算

眼下，一些發(fā)展商除了以實用率的概念蒙騙購房人外，也有借

著購房人不懂行業(yè)規(guī)定的空隙，在陽臺和公攤面積上作文章的。

根據(jù)《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)

定》中的定義，套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽

臺建筑面積，這說明，套內(nèi)的使用面積中不應(yīng)該包括陽臺面積。但

現(xiàn)在有不少發(fā)展商將本不該算入套內(nèi)使用面積的陽臺面積拿來充

數(shù)，從而加大使用率。如：某項目所售的塔樓實際使用率不過72％，

但由于發(fā)展商將戶內(nèi)兩個陽臺混同于套內(nèi)使用面積，作出使用率高

達76％的宣傳，致使不少購房人誤以為該項目具有超越其他項目的

優(yōu)勢。

由于使用率＝套內(nèi)使用面積÷商品房銷售面積，而商品房的銷

售面積＝套內(nèi)建筑面積（套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺面積）

＋分攤的公用建筑面積，因此，使用率的多少與分攤的公用建筑面

積的大小有關(guān)系。那么，在北京市公用建筑面積分攤暫行規(guī)定中，

應(yīng)計入公攤與不可計入公攤的空間部位十分明確。但有個別不守規(guī)

矩的發(fā)展商，一方面，把不可計入公攤的部分放進公攤中，或?qū)⒂?p>入公攤部分的面積加大；另一方面，用一個虛假的高使用率來吸引

購房人。

對此，有關(guān)專家提醒購房人，在選擇自稱高使率的住宅時，購

房人應(yīng)該向發(fā)展商索要欲購樓座共有公用部分分攤表格，將所有應(yīng)

計入公攤部位的面積累加起來，并可根據(jù)戶型圖提供的套內(nèi)建筑面

積和套內(nèi)使用面積作一個整樓使用率的計算，如果結(jié)果與發(fā)展商提

供的使用率有較大差異，可以確定問題不是出在以實用率偷換使用

率上，就是出在公攤部分以及陽臺上。

莫被樓書蒙了眼

使用率的提法大多出現(xiàn)在樓書中，而樓書中只是樓盤銷售過程

中的廣告宣傳。盡管目前市場上的樓書設(shè)計印制得十分豪華，甚至

有幾十、上百頁的，但如果你留意會發(fā)現(xiàn)，幾乎所有的樓書都會在

封底或者哪塊不起眼兒的邊角上出現(xiàn)“較終以政府批準之圖則及法

律文件為準”、“如有變化，恕不另行通知”的字樣，也有用含混

的概念聲明“圖示面積為軸線面積”或“套內(nèi)面積”（建筑面積？

使用面積？）的，而且這些提示語的字號往往小得不能再小了，不

仔細尋找肯定看不到。

發(fā)展商這樣做用意十分明確，一是限度地招徠購房人，二

是用加聲明的方法為一些錯誤概念打馬虎眼，限度地規(guī)避風險。

這樣的樓書從法律上講不能作為合同的要約，只能算作一紙參考，

因此消費者不要輕信樓書中提供的數(shù)據(jù)，不要被樓書中的使用率蒙

了眼。

（中華工商時報 陸昀）