租金回報(bào)率下降了正常還是不正常

——租金回報(bào)率的算法應(yīng)是：（年租金—年利息—各種稅費(fèi)）/頭付款。北京很多樓盤的

租金回報(bào)率都在15%以上,仍居全國之頭。

據(jù)了解，國際上公認(rèn)的樓盤租金回報(bào)率應(yīng)該是比銀行貸款利息低一個(gè)點(diǎn)左右，如北京現(xiàn)

在銀行貸款利息為5%，那么北京正常的樓盤租金回報(bào)率就應(yīng)當(dāng)為4%。而目前北京樓盤租金回

報(bào)率盡管與去年或前幾年相比普遍降低了20%甚至30%左右，但一般都能保持在6%至15%之間，

和香港、臺(tái)灣以及其他地區(qū)相比，租金回報(bào)率還是偏高。

很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前在北京，無論是投資還是自用，至少75%以上的購房人是采用

按揭的方式購的房，即并沒有一次付清，而是僅支付了頭付款，實(shí)際上是在用銀行的錢來投

資置業(yè)。因此，租金回報(bào)率的算法應(yīng)是：（年租金—年利息—各種稅費(fèi)）/頭付款。用這個(gè)公

式計(jì)算，北京很多樓盤的租金回報(bào)率都在15%以上,屬于偏高水平。

從總體市場看，市場化程度高，租金回報(bào)率水平都會(huì)往平均水平發(fā)展。

租金回報(bào)率下降的四大原因

——國外經(jīng)濟(jì)不景氣，靠外籍公司職員支撐的高端樓盤租金便會(huì)下滑。高端公寓供給激

增且“喜”扎堆，城市熱點(diǎn)商務(wù)區(qū)域發(fā)生轉(zhuǎn)移。

綜合采訪開發(fā)商、購房人和投資專家等各方人士，北京樓盤尤其是高端樓盤租金回報(bào)率

下降的原因不外乎以下四點(diǎn)：

一是全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響。北京金網(wǎng)絡(luò)投資顧問有限公司市場研究經(jīng)理張弛認(rèn)為，

世界經(jīng)濟(jì)逐漸一體化，美國、日本等其他國家的經(jīng)濟(jì)狀況勢必會(huì)影響到中國的消費(fèi)，尤其是

北京的消費(fèi)。在前幾年，北京外銷公寓等高端樓盤高的租金回報(bào)率主要是由外籍公司職員支

撐，目前這些國家經(jīng)濟(jì)的下坡勢必會(huì)影響北京樓盤的租金市場。

二是北京供應(yīng)量的變化：以亞運(yùn)村地區(qū)為例，2001年至2002年兩年之內(nèi)，亞運(yùn)村地區(qū)

高端公寓以平均每年7至8個(gè)項(xiàng)目的速度推出，每年會(huì)增加5000套左右的房子待租。供應(yīng)激

增，而需求并不像想象中的旺盛，供需比例嚴(yán)重失調(diào)導(dǎo)致租金下降。

三是區(qū)域格局在分化：以亞運(yùn)村為例：亞運(yùn)村曾經(jīng)是北京市環(huán)境較好的商務(wù)，而隨

著CBD、中關(guān)村等地區(qū)的發(fā)展，亞運(yùn)村在商務(wù)配套、環(huán)境建設(shè)、區(qū)域建設(shè)等方面逐漸喪失優(yōu)

越性，而使很多租賃客戶“遷移”到其他區(qū)域。

四是同質(zhì)產(chǎn)品趨多，可挑選余地越來越大：同一地區(qū)同一地段，同質(zhì)產(chǎn)品越來越多，購

或租的可選范圍越來越大。如內(nèi)銷公寓在產(chǎn)品上越來越接近外銷公寓，再加上內(nèi)外銷房的并

軌，以往一枝獨(dú)秀的外銷公寓在價(jià)格和產(chǎn)品上都沒有了優(yōu)勢。

租金回報(bào)率下降 購房注意什么

——購房更重要的是看未來這個(gè)物業(yè)的價(jià)值如何。獨(dú)特條件、項(xiàng)目所在區(qū)域有無發(fā)展動(dòng)

力、市場需求決定樓盤是否能保值、增值。

怎樣才能保證所購的樓盤具有保值潛力？北京金地國際花園總經(jīng)理陳長春認(rèn)為：

一、獨(dú)有稀缺資源和發(fā)展?jié)摿Q定物業(yè)能否升值。特別是對(duì)于高端項(xiàng)目，先天所占有的

稀缺資源決定了項(xiàng)目的升值空間。比如地理位置，金地國際花園等一些位于長安街邊上的樓

盤，“長安街旁”這種的稀缺資源使項(xiàng)目具有了不斷升值的空間。除位置外，這種稀

缺資源可能體現(xiàn)為其他因素：比如區(qū)域內(nèi)的客戶群，區(qū)域本身的發(fā)展動(dòng)力，交通，商業(yè)配套

設(shè)施等。

二是項(xiàng)目所在區(qū)域必須具有長期的發(fā)展?jié)摿?，特別是經(jīng)濟(jì)的動(dòng)力。目前北京某些區(qū)域由

于發(fā)展動(dòng)力不足，相對(duì)供應(yīng)過剩，所以這個(gè)區(qū)域的樓盤可能出現(xiàn)價(jià)格下降，而有的區(qū)域由于

發(fā)展?jié)摿薮?，高端公寓的銷售呈現(xiàn)不錯(cuò)的勢頭。

三是項(xiàng)目本身的品質(zhì)及管理服務(wù)決定物業(yè)能否保值。這是國內(nèi)的建筑和國外建筑差距明

顯的方面。品質(zhì)是多方面的，比如適度超前的建筑功能設(shè)計(jì)，合理的規(guī)劃，歷久常新的建筑

材料等等。目前有的項(xiàng)目建成投入使用以后2至3年內(nèi)就變得外觀非常陳舊，功能落后，這

樣的物業(yè)顯然不能保值，反而會(huì)很快貶值。

另外，北京安地集團(tuán)總經(jīng)理張寶全還認(rèn)為，市場對(duì)產(chǎn)品的需求程度主要是看該產(chǎn)品的定

位是否準(zhǔn)確，而該產(chǎn)品對(duì)未來市場的適應(yīng)程度也決定未來這個(gè)樓盤是否能保值、增值。市場

對(duì)產(chǎn)品的需求程度主要是看該產(chǎn)品的定位是否準(zhǔn)確，而該產(chǎn)品對(duì)未來市場的適應(yīng)程度如何，

主要是看它車位、配套設(shè)施等是否適應(yīng)未來的市場需求，未來發(fā)展的空間如何，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的

能力如何。

總之，需要提醒購房人注意的是，無論是投資還是自住，購房時(shí)都不要僅僅看到短期價(jià)

格波動(dòng)，更要看未來這個(gè)物業(yè)的價(jià)值如何，是否具備升值和保值的因素。

(北京青年報(bào)）