如果你購的新房陽臺是未封閉的凹陽臺，按照國家標(biāo)準(zhǔn)（ＧＢ／Ｔ17986．1－2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》，以下簡稱《規(guī)范》）規(guī)定，應(yīng)該算半面積，但經(jīng)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)主管部門‘特許’算全面積，導(dǎo)致你因此多交了成千上萬的‘購房款’，你會怎么想？怎么辦？

2004年3月，一位自稱肖削（化名）的知情者向記者反映：在成都市建委和市房地產(chǎn)管理局的“縱容”下，成都市這種凹陽臺被按全面積收取購房者費(fèi)用。因?yàn)槌啥际薪ㄎ⒊啥际蟹抗芫衷?000年聯(lián)合發(fā)文（成建委發(fā)[2000]67號文，以下簡稱67號文），規(guī)定“三面均有建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)的凹陽臺，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積?！?p>

“土政策”大于國家標(biāo)準(zhǔn)？

凹陽臺，是指凹進(jìn)外墻面，三面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的陽臺。有的凹陽臺封閉，有的則未封閉。

據(jù)了解，2000年8月1日，我國正式實(shí)施了《房產(chǎn)測量規(guī)范》?！兑?guī)范》明確規(guī)定：“全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計(jì)算。未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算?！倍啥际?7號文件則不是這樣規(guī)定的。這份由成都市建委、市房管局聯(lián)合制定的《關(guān)于統(tǒng)一我市房屋面積計(jì)算有關(guān)問題的通知》條就明確規(guī)定：“三面均有建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)的凹陽臺，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積”，即未封閉的凹陽臺也按全面積計(jì)算。

3月9日，成都市房管局又通過當(dāng)?shù)貓罂橇岁柵_面積計(jì)算方法?！暗鞘球_人的”。國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定是“未封閉的陽臺”，報道中卻篡改為“未封閉的挑陽臺”，雖然只有一字之差，但意思卻完全不同，將規(guī)定按半面積計(jì)算的凹陽臺有意刪掉了。這樣，“我們廣大購房者就要為這一字之差付出慘重的經(jīng)濟(jì)代價?！?月23日，記者前往成都市房地產(chǎn)管理局采訪。該局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處商品房面積測量辦公室楊龍副科長坦言：成都市所有凹陽臺面積都是按全面積計(jì)算的?！澳遣皇莻€人行為，是發(fā)了文件規(guī)定的?！睏铨堖€解釋說：“國標(biāo)并沒有強(qiáng)制規(guī)定凹陽臺只算半面積，只是用‘封閉’與‘未封閉’來區(qū)分。國標(biāo)只規(guī)定了未封閉的凹陽臺，才按半面積計(jì)算。但沒有要求強(qiáng)制執(zhí)行??！”

據(jù)楊龍介紹，成都市67號文的制定，是邀請了許多專家進(jìn)行論證的。

5月20日上午，該局產(chǎn)權(quán)處副處長范亮、新聞信息辦公室主任李建以及楊龍來到記者辦公室，說成都制定67號文事出有因。這樣規(guī)定的目的一是規(guī)范商品房面積計(jì)算，二是我國其他城市，如上海、珠海、武漢等城市都是計(jì)算的全面積。對于房管局這種說法，從事房屋面積測量的肖削表示“不敢茍同”。三位部門負(fù)責(zé)人叫記者看在拆遷安置戶的份上，不要將此事披露于世，不然會產(chǎn)生“不安定效應(yīng)”，并承認(rèn)67號文的制定、頒布并沒有呈報四川省建設(shè)廳、國家建設(shè)部等上級主管部門批準(zhǔn)。

當(dāng)日下午，該局給記者發(fā)來一份“這是我們制定全面積計(jì)算依據(jù)的材料”，這份一共4頁的傳真材料除一頁是已過期的《四川省建筑工程計(jì)價定額》（注：該《定額》在執(zhí)行中簡稱《九五定額》，實(shí)用于1995年至2000年期間在建工程的建筑工程計(jì)價。該《定額》于2000年廢止，但在當(dāng)年，四川省在《九五定額》的基礎(chǔ)上制定了2000年版的新《定額》）以及一頁連楊龍也無法說明“是哪一本建筑教材里的東西”的教材內(nèi)容外，還有一頁圖紙、一份《建筑面積計(jì)算規(guī)則》。問及傳真的目的，楊龍?zhí)寡浴跋胱C明我們的是有據(jù)可依，不是胡來的?！?月27日上午，楊龍來了與商品房面積計(jì)算沒有任何關(guān)系的四川省2000年版的《建筑工程計(jì)價定額》復(fù)印件。

6月3日，這三位部門負(fù)責(zé)人再次強(qiáng)調(diào)不是個人行為，“就在6月2日下午，我們還邀請了專家再次論證凹陽臺算全面積是否正確的問題，與會專家一致認(rèn)為算全面積的規(guī)定不違反國家法規(guī)，按全面積計(jì)算是正確的”，記者提出能否告知參與討論專家姓名、聯(lián)系電話，便于深入采訪，范亮慷慨地同意了，并當(dāng)場表示回到局里馬上給記者傳真過來，但至今記者也沒收到。同時，權(quán)威專家、四川大學(xué)副校長楊繼瑞教授卻明確告訴記者：“凹陽臺面積我國歷來就是按半面積計(jì)算?！?p>

“土政策”助開發(fā)商增收多少？

據(jù)消協(xié)系統(tǒng)公布的房地產(chǎn)投訴中80％與房屋面積差有關(guān)。記者在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，許多消費(fèi)者根本不清楚房屋面積是怎么計(jì)算的。

肖削給記者算了筆賬：成都市每年竣工的房屋面積在五六百萬平方米，平均每套房子算80平方米，一年建成62500～75000套房子，再按每50套房子有一套有凹陽臺，每個凹陽臺全面積7平方米，每平方米均價2000元，一年下來購房者就要多交給開發(fā)商850萬至1000萬的購房款，2000年至2004年的4年時間里，在成都市這份“土”文件的支持下，廣大購房者在凹陽臺面積上多交給開發(fā)商近5000萬元的“冤枉錢”，這還是較保守的算法。

調(diào)查中，記者在成都市東門某品牌小區(qū)獲悉，該小區(qū)就有兩幢房子的陽臺是未封閉的凹陽臺，全是按全面積計(jì)算，開發(fā)商將多收購房者200多萬元的購房款。另據(jù)調(diào)查，2000年，成都雙楠小區(qū)宜苑在凹陽臺計(jì)費(fèi)上，開發(fā)商就曾因多收業(yè)主8000多萬元購房款而被告上法庭。

國家政策：凹陽臺歷來只算半面積

在肖削的幫助下，記者查閱了我國從1982年至今，關(guān)于陽臺面積計(jì)算的國家法規(guī)。1982年，原國家經(jīng)委基建辦公室發(fā)布的（1982）58號通知（《建筑面積計(jì)算規(guī)則》）章16條規(guī)定：“封閉式陽臺、挑廊，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積，凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。”該規(guī)則從1983年1月1日起執(zhí)行，是我國較早明確陽臺面積計(jì)算方法的國家法規(guī)。直到1995年，隨著我國商品房開發(fā)的快速發(fā)展，建設(shè)部于當(dāng)年下半年發(fā)布了《建筑面積計(jì)算規(guī)則》《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》以及國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局1998年發(fā)布的《商品房銷售面積測量與計(jì)算》和2000年中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，均明確規(guī)定：“未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算”。建設(shè)部還明確規(guī)定“原有關(guān)房屋面積測算的規(guī)定與《規(guī)范》相矛盾的，以《規(guī)范》為準(zhǔn)?！?p>

2001年5月1日，建設(shè)部、國家測繪局聯(lián)合發(fā)文（建設(shè)部?眼2001?演83號令）規(guī)定：“在房產(chǎn)面積測算中不執(zhí)行國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和規(guī)定的；在房產(chǎn)面積測算中弄虛作假、欺騙房屋權(quán)利人的；房產(chǎn)面積測算失誤，造成重大損失的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門給予警告并責(zé)令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由發(fā)證機(jī)關(guān)予以降級或者取消其房產(chǎn)測繪資格?！?p>

5月10日，建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額司一位負(fù)責(zé)人在電話中告訴記者，“凹陽臺面積，我國一直都是按半面積計(jì)算的?！边@位負(fù)責(zé)人表示，“像成都市這種情況，有國家標(biāo)準(zhǔn)不執(zhí)行，卻執(zhí)行地方文件，這是嚴(yán)重的瀆職行為，是在侵吞人民的血汗錢，這種現(xiàn)象我們一經(jīng)查實(shí)，一定嚴(yán)處?！?p>

附：陽臺有哪幾種形式？

樓群式住宅的陽臺設(shè)置位置，按用途有兩種類型：一是生活陽臺，朝陽，多為居室主人的活動場所。二是服務(wù)陽臺，背陽，主要用來貯放零星生活物品。前者與居室前廳相通；后者與廚房浴廁相連。

陽臺，建筑結(jié)構(gòu)平面設(shè)計(jì)上有三種形式，即挑陽臺、半凸半凹陽臺和凹陽臺。

挑陽臺：外墻平直，施工時將預(yù)制鋼筋混凝土挑梁、臺板、護(hù)欄焊接鋼筋連起，澆注組合成一體，使陽臺全部挑出墻外，這樣，可以免除墻壁的單獨(dú)感。

半凸半凹陽臺：是介于另外兩種陽臺之間的一種形式，一半在墻內(nèi)，另一半在墻外。墻外部分臺板，有的呈長方形，也有的呈半圓形，陽臺護(hù)欄也依臺板形狀形式圍攏，從而使樓群外觀整體美感展現(xiàn)出節(jié)律性的變化。

凹陽臺：陽臺的底板設(shè)在兩側(cè)的承重墻體上，結(jié)構(gòu)比較簡單，省料，易于施工。不足之處是兩側(cè)墻壁在一定時段內(nèi)，遮擋了射入室內(nèi)的光線。從外墻整體上側(cè)視，依然保持平直，缺少起伏變化。

陽臺建筑結(jié)構(gòu)規(guī)定，臺面承重250公斤/平方米，大約相當(dāng)于350~400塊蜂窩煤的重量。盡管陽臺形式各異，但承重負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)都一樣的，堆放物品重量不得超過規(guī)定。如果較長時間超載，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)超出耐壓極限，就有可能出現(xiàn)陽臺塌落的意外事故，釀成人身或財(cái)物的傷害和損失。當(dāng)然，陽臺設(shè)計(jì)承載能力有一個安全系靈敏，在理論計(jì)算上，即承重量負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)乘以1.4倍。但是，這也不意味可以超載無憂。

陽臺的使用有兩種意圖，一是開放式陽臺，保持原有陽臺的空間，供人做戶外活動，或是養(yǎng)些花鳥蟲魚。另一是封閉式陽臺，將陽臺劃入居室使用范圍之內(nèi)，使陽臺成為鑲有窗戶的內(nèi)室，有人將燃?xì)庠睢⒉蜋还?、冷藏柜、洗衣機(jī)之類移入陽臺，以擴(kuò)大居室使用面積。如此，將樓層內(nèi)僅有的一小塊與自然接觸的戶外天地隔絕、封閉起來，顯然有失陽臺的功能效用。

封閉式陽臺，有的為原設(shè)計(jì)類型；也有的原是開放式陽臺，居民進(jìn)住以后，在裝修過程中將其封閉起來，屬于改造類型。一般選用木材、鐵或鋁合金異形材，將陽臺自頂至護(hù)欄，做框鑲窗扇，亦屬住宅裝修工程項(xiàng)目之一。　　　　　(作者：何 國 龔志偉)