在政府接連打出調(diào)控樓市的系列"組合拳"的情況下,房地產(chǎn)市場也正由賣方市場向購方市場轉化,越來越多的購房人正從積極入市轉向持幣待購。但是,如果你是一個沒有辦法持幣觀望的人,應該做出如何的應對抉擇?筆者向購房人提出幾點可供參考的策略:租房過渡是上策,貼補置換是良策,抗跌房源是對策,殺價接盤是妙策。

面對如今政府出臺一系列調(diào)控樓市的政策措施和自身悄然由賣方市場向購方市場轉化的房地產(chǎn)市道,如果你確實又是一個等不及、迫切需要解決住房問題的人,你還敢購房嗎?或者說,你是一個沒有辦法持幣觀望的人,應該做出如何的應對抉擇?相信這是一個很難回答的問題。

但以下幾個思路,也許可以提供參考:

租房過渡是上策

時下很多的青年人在租房過渡的方案上存在著認識上的誤區(qū),總認為租房花了錢到頭來房子還是人家的,自己還是"一無所有"無房族。

其實大可不必如此想。事實上,結婚前耗費數(shù)十萬、上百萬元購了產(chǎn)權屬于自己的房子,不過是將未來幾十年"租"房的錢,集中在短期內(nèi)支出而已。打個比方說,一套總價100萬元的商品房,在不考慮利息成本的情況下,就按70年計算,再加上物業(yè)管理費,攤在每年也要1.8萬元左右,每月也得花費1500元。

假如拿這筆錢租房,也許也能租到一套房。盡管從表面上看,租上10年,付出18萬元,房子還不是自己的,很不劃算。但你有沒有想過,現(xiàn)時的房價跌掉20%也許是很容易的事。已經(jīng)有媒體報道,較近已出現(xiàn)二手次新房購賣討價還價之間已有二成空間情況。那么,假如在租房的10年時間中,如果真的出現(xiàn)比目前房價水平下跌20%的情況,比如目前100萬元的房子到時候可以便宜20萬元,這10年的房子豈不是可以白住?

何況這100萬元在10年內(nèi)找個銀行理財品種,以年收益5%計算,10年就是可獲利50萬元(還是未計復利的情況),利息還不夠支付租金嗎?更重要的是,購10年以后造的房子肯定比現(xiàn)在好。也許有人會認為,花1500元的月租租的房不如花100萬元購的房來得舒適。其實,這個問題不妨可以采取二、三對夫婦合租一套較好的大套間的方式來解決,這樣一來就可以用較小的代價住上較好的房子。退一步講,再怎么總比上世紀父輩們住得好。

貼補置換是良策

可以想象的是,在如今市道仍然想購房的人,多半是新婚夫婦,或是動遷居民,而不是想改善住房條件的中年夫婦。那么,仍然急于想在今天購房的人,如果堅持"居者有其屋"的觀念,那么,不妨采取貼補置換的方式。也就是說,將原居住的舊公房進行貼補差價的以小調(diào)大、以一調(diào)二的房屋置換,這樣操作的好處是,置換的物業(yè)都處在相等的房價水平,所要支付的只是增加面積部分的資金,風險也就比新增一套房、原有舊公房又不出手小得多。因為新添一套房的話,一旦房價出現(xiàn)回調(diào),則新、舊兩套房子全部"套牢",而采取貼補置換的方式,"套牢"不過是增加面積部分。更何況拿出來置換的舊公房,一般都是早年建造的,地段、配套均較上乘,可以利用于"差級地租"的優(yōu)勢,進行以小調(diào)大,以一調(diào)二,可以解決子女新婚的住房需求。

也許仍然會有人對此方案不屑一顧,因為在福利分房結束之后走上工作崗位的青年人,特別是"新上海人",沒有可以用來貼補置換的舊公房。對于前一種情況,即父母是上海本地人士的,可以爭取雙方父母的支持,即拿出現(xiàn)在父母居住的房屋進行貼補置換；后一種情況,即雙方父母均非上海本地人士的,則比較難辦,先進可行的只有先購面積小、地段差的舊公房,進行次遞升級改善,不必追求一步到位。至于動拆遷居民,則應當選擇分房安置,用安置分配的房,作為貼補置換的啟動房源。

抗跌房源是對策

假如給你一個選擇,用同樣的100萬元總價用來購全新商品房,是購一套內(nèi)環(huán)線以內(nèi)70平米的一室一廳,還是購一套在外環(huán)線邊上(如七寶鎮(zhèn))100平米的二房一廳?或者還可以放大一些,同樣的150萬元,內(nèi)環(huán)線以內(nèi)100平米二室一廳和外環(huán)線上130平米三屋一廳,你會作何種選擇?

筆者給你一個建議,購環(huán)線內(nèi)的！因為本輪房產(chǎn)熱的一個較根本的理論基礎,是土地資源的稀缺性與性。然而,上海作為一個型城市,彈丸之地的內(nèi)環(huán)線以內(nèi),可供建造商品住宅的土地資源可謂少之又少。相反,從中環(huán)線到外環(huán)線,城市版圖呈攤大餅式的擴張,可供開發(fā)、建造商品住宅的土地資源,則不可能在短期內(nèi)緊缺。這種土地稀缺性與性的迥異反差,也就決定了以內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的城區(qū)的房價,在房市低迷時抗跌,在房市火爆時領漲。

從成熟市場的情況看,法國巴黎城區(qū)的房價,比1公里車程以外的邊遠地區(qū)房價要高出多倍。而目前上海,恐怕連2倍都不到,就既說明了上海房價結構的不合理性,也提示了今后上海房價的走勢,那就是城區(qū)房價穩(wěn)中有升,邊遠地區(qū)回調(diào)較大,反映在加權平均房價上則是有所下調(diào)。為此,眼下確實需要購房的,同樣房價下,不妨犧牲面積換地段。

殺價接盤是妙策

時下想購房的人,那怕是內(nèi)心十分著急、需求十分強烈的人,也要調(diào)整自己的觀念,不要生怕購不到,或有不趕快購價格又會漲之類的想法。這樣說并不是武斷地認為今后房價肯定會跌,也不是肯定地講目前房價已露疲態(tài)端倪。而是提醒想購房的人,大可不必重現(xiàn)幾個月前那種"購進必賺"、"晚購不如早購"的心態(tài)。

理由很簡單,在和地方政府如此高密度出臺遏制房價過快上漲的政策"組合拳"下,不說房價立馬會跌,至少不會再快速、大幅上漲吧。既然如此,完全可以用一種內(nèi)心急、表面不急的談判技巧來對待賣家,因為眼下這個市場環(huán)境,急的不是想購房的人,而是想賣的人,特別是那些手里握著幾十套房的職業(yè)炒房者。

所以急著想購房的人,不妨在調(diào)整心態(tài)的前提下,將眼光盯在那些急于出手的炒房大戶,當然這類房源主要是二手次新房,而非開發(fā)商一手期房或普通百姓少量的售后公房。識別炒房大戶的辦法并不難,只要看某交房不久的大、中型樓盤附近的房產(chǎn)中介,掛出多套,甚至十多套、幾十套同一小區(qū)的房源,基本上可以判斷是職業(yè)炒房者委托中介拋售。此時,完全可以采用大幅殺價30%、愿者成交、不愿的話冷處理、欲擒故縱、逼其就范的策略,相信較終必然會在滿足購方心理可以承受的價位情況下成交的。

　　　　　　(作者：沈正欣)