家庭購房的資金壓力是多少？政策變化是否會(huì)進(jìn)一步調(diào)高購房的準(zhǔn)入門檻？房價(jià)究竟會(huì)走到何種程度才算是到了真正的理性回歸？怎樣品質(zhì)的樓盤真正做到了名實(shí)相符？……有很多問題需要思考。

在市場逐漸回歸理性的大方向下，消費(fèi)者的投資也正在逐步回歸理性，這勢必對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值與價(jià)格關(guān)系提出了新的要求。

小戶型公寓受追捧

由于宏觀調(diào)控的影響，短期炒房行為被大力度抑制，資金杠桿已逐漸失去作用。在這一階段，整個(gè)市場已轉(zhuǎn)向購方，購房心理也從短期轉(zhuǎn)向自住需求。

3月以來密集出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策，使購房成本大幅提高。，如已經(jīng)擁有兩套房，頭付款將由原來的三成上漲為五成。，契稅除普通住房需繳納1.5％的契稅外，非普通住房需繳納3％的契稅。第三，房貸利率由原來的5.31％上浮到6.12％，同時(shí)也不排除明年還貸利率繼續(xù)上調(diào)的可能。

一位不愿透露姓名的開發(fā)商老總表示，隨著購房資金門檻的大幅提高，以及短期賣出時(shí)利潤空間的萎縮，使更多的普通白領(lǐng)小康之家開始考慮購房支出與家庭資產(chǎn)收入之間的比例關(guān)系，促使市場的“泡沫”受到打壓。因此，緊湊小戶型的樓盤自然成為了人們理性關(guān)注的焦點(diǎn)。比如東方路龍陽路地段的東方明珠國際公寓，建筑面積在83－110平方米，一套兩房的小戶型總價(jià)在100萬以內(nèi)，1.5％的契稅支出，總價(jià)低使頭付款和每月還貸壓力也相應(yīng)降低，符合大多數(shù)小康白領(lǐng)之家的家庭經(jīng)濟(jì)承受能力，因此很受自住購房者的歡迎。

房價(jià)更趨平實(shí)

5月進(jìn)一步加大的房價(jià)下跌和市場觀望氣氛證明了宏觀調(diào)控的效果，但是目前的市場變化并沒有呈現(xiàn)一邊倒的趨勢，隨區(qū)域與樓盤品質(zhì)的不同而有變化，同時(shí)房價(jià)下跌的幅度也基本與去年年底持平，并未出現(xiàn)暴跌趨勢。

目前主導(dǎo)價(jià)格變化方向的重要因素是樓盤的自身品質(zhì)及其居住品質(zhì)。那些樓盤品質(zhì)高、投資比例小的樓盤受政策影響較小，價(jià)格下調(diào)幅度也相對(duì)較小。以浦東地區(qū)為例，投資比例一直較高、價(jià)格領(lǐng)漲區(qū)域樓市的世茂濱江園價(jià)格跌幅較大，5月均價(jià)較4月平均下跌12％，較低成交價(jià)為22000元/平方米；而仁恒濱江園由于投資比例較低，入住率較高，成為近期陸家嘴濱江板塊跌幅較小的項(xiàng)目之一，5月成交價(jià)為27000元/平方米，較4月下跌500元/平方米。

據(jù)了解，當(dāng)前在浦東內(nèi)環(huán)間，在售的新盤普遍均價(jià)在13500元/平方米左右，如楊高南路、龍陽路的涵合園售價(jià)13300元/平方米，上海綠城為14000元/平方米。即使是周邊的二手樓房，如東方路的東方城市花園一期的二手房價(jià)格也在15032元/平方米左右。更據(jù)較近的調(diào)查顯示，上周內(nèi)環(huán)成交均價(jià)也在14178元/平方米。不過，5月份推向市場的東方明珠國際公寓作為東方路、南浦大橋塘橋板塊的純小戶型樓盤，平均售價(jià)僅為12000元/平方米，開發(fā)商試圖以較低的價(jià)格入市，打出“價(jià)格回歸價(jià)值”的旗號(hào)，吸引自住消費(fèi)需求。因此，該盤售價(jià)不僅遠(yuǎn)低于眾多的在售新盤，也低于該地區(qū)的二手房價(jià)格。雖然目前市場上大多消費(fèi)者都持觀望的態(tài)度，但是由于人民幣匯率、銀行、開發(fā)商等多重因素存在，上海一些杰出品質(zhì)的樓盤將會(huì)在觀望一定時(shí)期后而被逐步接受。

樓盤選擇以品質(zhì)為先

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房產(chǎn)作為家庭總資產(chǎn)的一個(gè)主要組成部分，很多人也勢必考慮其未來是否有升值空間。從房產(chǎn)投資的角度來說，是租金的收入，就是賣房后所獲得的差價(jià)收入。如果說低品質(zhì)房產(chǎn)隨著政策波動(dòng)而價(jià)格下調(diào)，進(jìn)而有可能造成家庭負(fù)資產(chǎn)的話，那么一套優(yōu)質(zhì)高性價(jià)比的房產(chǎn)則相對(duì)比較保值。高性價(jià)比房屋的主要要素在于：優(yōu)雅的地理環(huán)境、高質(zhì)量的建筑、合理的戶型、物有所值的價(jià)格、便捷的交通、成熟的社會(huì)配套措施、較大的未來增值潛力。

總的來說，無論是自住需求，還是為了賺取租金收益或力圖長期“捂房”等待升值的，在市場回歸理性的情況下，都會(huì)對(duì)所購購的樓盤要求更加苛刻，比以往任何時(shí)候都更看重樓盤的高性價(jià)比，因?yàn)檩^樓市火爆時(shí)期，選擇的余地大大增加了?！　　　　?作者：李宏濤)