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購(gòu)房簽合同別忘了約定解約權(quán)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 594 次
一直以來(lái),購(gòu)房者在置業(yè)過(guò)程中總會(huì)遇到各種煩惱和不解,記者近日就兩大購(gòu)房置業(yè)的問(wèn)題咨詢了天倫文德律師事務(wù)所的夏律師,希望能對(duì)各位存在煩惱的購(gòu)房者們提供有用的信息和建議。
■煩惱一:交錢(qián)后想要退房怎么辦?
在購(gòu)房的時(shí)候常常會(huì)遇到這樣的煩惱,雖然已經(jīng)繳納了頭付款或是已經(jīng)償付了一定的按揭,但由于主觀或是客觀的原因,購(gòu)房者需要退掉已購(gòu)的房屋,這個(gè)時(shí)候應(yīng)該怎樣處理呢?夏律師告訴記者,如果購(gòu)房人已經(jīng)支付了頭付款,但希望解除購(gòu)賣(mài)合同,其處理方式需要考慮多方面的問(wèn)題。如果購(gòu)房人是因?yàn)椴豢煽沽蛘唛_(kāi)發(fā)商的嚴(yán)重違約行為而要求解除購(gòu)賣(mài)合同,譬如說(shuō)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按照規(guī)劃建房或是逾期交房等,則購(gòu)房人可以依據(jù)購(gòu)賣(mài)合同和法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定解除購(gòu)賣(mài)合同而無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任,或者據(jù)此與開(kāi)發(fā)商協(xié)商解除購(gòu)賣(mài)合同。
但如果購(gòu)房人并沒(méi)有法定或約定的解約權(quán),則此時(shí)購(gòu)房人解除購(gòu)賣(mài)合同實(shí)際上是一種違約行為,從法律的角度,夏律師提醒購(gòu)房者可以通過(guò)如下方式處理:其一是研究購(gòu)賣(mài)合同中是否有相關(guān)約定,即是否約定了購(gòu)房人此時(shí)的解約權(quán)。實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商提供的合同很少會(huì)有這樣的約定;其二是與開(kāi)發(fā)商協(xié)商解除購(gòu)賣(mài)合同。如果購(gòu)房人在付款等方面確實(shí)存在困難,通過(guò)與開(kāi)發(fā)商友好協(xié)商,并支付一定的補(bǔ)償金(包括開(kāi)發(fā)商已經(jīng)支付的印花稅等費(fèi)用)或違約金,一般開(kāi)發(fā)商是可能同意解除購(gòu)賣(mài)合同的;如果上述方式均不可行,考慮到此時(shí)購(gòu)房人尚未支付剩余房款,則只能通過(guò)逾期付款等違約行為逼迫開(kāi)發(fā)商提出解除合同,不過(guò)這種方式購(gòu)房人將承擔(dān)逾期付款等違約責(zé)任,建議購(gòu)房人在采取該方式前仔細(xì)研究購(gòu)賣(mài)合同的有關(guān)約定。
■煩惱二:怎樣界定夫妻二人的房產(chǎn)?
很多購(gòu)房者打來(lái)電話咨詢置業(yè)問(wèn)題,其中很多都是關(guān)于夫妻二人共同擁有房產(chǎn)的問(wèn)題,主要包括如下幾個(gè)方面:夫妻二人共同購(gòu)購(gòu)的房子是否可以在產(chǎn)權(quán)證上聯(lián)名?或是夫妻離婚的時(shí)候又依據(jù)什么方法分割房產(chǎn)?又或是如果房產(chǎn)證上已經(jīng)寫(xiě)了其中某一方的名字,之后是否還可以再往上加名字?如果還在按揭中的房產(chǎn)能否過(guò)戶?
夏律師表示,夫妻二人共同購(gòu)購(gòu)的房子可以在產(chǎn)權(quán)證上聯(lián)名,即夫妻雙方共同簽署購(gòu)賣(mài)合同并據(jù)此辦理產(chǎn)權(quán)證。而在離婚時(shí),除了考慮產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人之外,還需具體考慮該房產(chǎn)是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),以確定是否進(jìn)行分配。如果屬于共同財(cái)產(chǎn)的,由雙方對(duì)共同財(cái)產(chǎn)中的房屋價(jià)值及歸屬進(jìn)行協(xié)商,如果協(xié)商無(wú)法達(dá)成協(xié)議的,依據(jù)《較高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》十條的規(guī)定:“人民法院按以下情形分別處理:(一)雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競(jìng)價(jià)取得的,應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許;(二)一方主張房屋所有權(quán)的,由評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)價(jià)格對(duì)房屋作出評(píng)估,取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償;(三)雙方均不主張房屋所有權(quán)的,根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)拍賣(mài)房屋,就所得價(jià)款進(jìn)行分割?!?p>針對(duì)是否可以在產(chǎn)權(quán)證上加名字的問(wèn)題,夏律師認(rèn)為,如果產(chǎn)權(quán)證上已經(jīng)寫(xiě)上了一方的名字,以后是可以通過(guò)將該房產(chǎn)的部分產(chǎn)權(quán)與另一方等方式領(lǐng)取新的產(chǎn)權(quán)證,并在新產(chǎn)權(quán)證上加上另一方的名字。
(作者:莊明)
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