●背景

5月29日，九部委公布《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，其中的戶型面積規(guī)定近期震動(dòng)樓市。核心內(nèi)容是：6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積必須占項(xiàng)目總建筑面積的七成以上。

從5月底發(fā)布“國(guó)六條”之日起，期待、觀望、恐慌左右了目前的樓市動(dòng)態(tài)，而有關(guān)于“90平方米之政”的討論就一直沒(méi)有停歇過(guò)。

●90平方米喝彩與觀望

“如果購(gòu)100平方米的房子，均價(jià)按7000元/平方米計(jì)算，頭付30％，那就要付21萬(wàn)元的頭付款。但假如購(gòu)90平方米的房子，同樣的均價(jià)，頭付20％，那就只需付12.6萬(wàn)元的頭付款了，購(gòu)房的門檻會(huì)大大降低?！边@是一筆人人可以算出的賬。在望京準(zhǔn)備置業(yè)的楊先生看重的并非單價(jià)和總價(jià)，而是90平方米以下貸款比例的好處。

“目前很多樓盤無(wú)論面積大小，頭付已經(jīng)調(diào)到30%，而‘國(guó)六條’出臺(tái)，起碼規(guī)定90平方米以下住房頭付可到20%，但憑這點(diǎn)，就會(huì)給很多中低收入的人們提供購(gòu)房的信心。”

幾家歡喜幾家愁，對(duì)于近兩年內(nèi)銷售火暴的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，90平方米之限不啻是晴天霹靂?！胺残聦徟?、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)總面積的70%以上”的規(guī)定使他們無(wú)所適從。

北京一個(gè)很知名的低密度住宅的開(kāi)發(fā)商對(duì)記者說(shuō)，他們當(dāng)初審批下來(lái)的土地是低密度住宅，而且是坡地，只有做花園洋房能夠達(dá)到贏利。如果70%做90平方米以下住宅，不僅僅是未來(lái)的項(xiàng)目、客戶無(wú)法定位，擺在當(dāng)前的問(wèn)題是由于項(xiàng)目地處坡地，根本不適合做小戶型，除非將坡地徹底鏟平，那么一來(lái)，成本勢(shì)必會(huì)成倍的增長(zhǎng)。再說(shuō)，已經(jīng)做好的二期規(guī)劃怎樣應(yīng)對(duì)突如其來(lái)的政策變化？

這位開(kāi)發(fā)商面對(duì)的問(wèn)題只是眾多90平方米政策疑問(wèn)的一個(gè)方面，而關(guān)于“90平方米”的爭(zhēng)論還在進(jìn)行……

●90平方米之問(wèn)

通過(guò)“國(guó)六條”出臺(tái)后一段時(shí)間的市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，購(gòu)房人對(duì)90平方米小戶型政策大多抱支持態(tài)度，通過(guò)該政策可以看出政府平抑房?jī)r(jià)的決心，不惜用行政手段來(lái)制約。而從開(kāi)發(fā)商的角度上講，面臨如此之變，甚至來(lái)不及反應(yīng)就面對(duì)著規(guī)劃暫停、“等候發(fā)落”的局面，他們心中的疑問(wèn)亟待解決。

問(wèn)題一：是否在全國(guó)任何城市土地上都稀缺90平方米以下的小戶型？

眾所周知，房地產(chǎn)產(chǎn)品具有不可移動(dòng)性。全國(guó)的城市發(fā)展水平肯定不一樣，土地價(jià)值也肯定不一樣。90平方米的限定，是通過(guò)什么樣的手段得出的。為什么不是120平方米或者100平方米？北京、上海、深圳等大城市的確面臨著中小戶型產(chǎn)品的短缺，那么是否就說(shuō)全國(guó)所有的城市都一樣稀缺？

問(wèn)題二：所有地塊性質(zhì)都適合做小戶型嗎？

城市規(guī)劃的用途不一樣，容積率要求也不一樣。要求容積率水平在1.5的地塊和容積率在3.0的地塊都做小戶型？起碼目前的北京市場(chǎng)還沒(méi)有這樣的先例。以北京剛剛由北辰拍得的溫泉D1地塊為例：容積率1.5,11.2億的總地價(jià)，土地成本已經(jīng)達(dá)到4800元/平米以上，加上建筑成本及其他成本，綜合成本已經(jīng)達(dá)到近9000元的水平，預(yù)期售價(jià)至少在10000元以上！關(guān)鍵問(wèn)題是在缺乏城市快速軌道交通以及干線交通的地塊條件下，溫泉地區(qū)出現(xiàn)單價(jià)達(dá)到萬(wàn)元的小戶型，目標(biāo)客戶人群在哪里？

問(wèn)題三：配套設(shè)施以及各種指標(biāo)如何計(jì)算？

政府規(guī)劃時(shí)都有各種指標(biāo)的要求。比如說(shuō)停車位設(shè)施，新建普通住宅小區(qū)至少要有50％的停車位比例，小戶型在小區(qū)內(nèi)的比例達(dá)到70％，意味著開(kāi)發(fā)商應(yīng)該多做車位了。問(wèn)題是，這些車位能賣出去嗎？賣不出去成本如何消化？還有商業(yè)配套、教育配套等千人指標(biāo)的變化，這些都要由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)嗎？

　問(wèn)題四：小戶型只有工薪才需要嗎？增加小戶型供應(yīng)可以遏制投資型需求嗎？

眾所周知，北京地產(chǎn)市場(chǎng)里以往所有小戶型社區(qū)里都不乏看見(jiàn)大量投資型、投機(jī)型需求客戶的“矯健”身影。

問(wèn)題五：開(kāi)發(fā)商以后對(duì)產(chǎn)品的研發(fā)方向是什么？

經(jīng)過(guò)十幾年來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，開(kāi)發(fā)商們似乎已經(jīng)很愿意去學(xué)習(xí)研發(fā)新產(chǎn)品所能帶來(lái)的利潤(rùn)以及良好的市場(chǎng)影響。一刀切式地要求開(kāi)發(fā)商都做小戶型，以后商人們將如何研發(fā)產(chǎn)品？大量小戶型項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)于正在發(fā)展的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的設(shè)計(jì)、建筑水平帶來(lái)倒退的趨勢(shì)。

也許開(kāi)發(fā)商的呼聲能代表市場(chǎng)的聲音，他們期待政府職能部門在這種聲音的基礎(chǔ)上度身制定北京細(xì)則。

●90平方米期待“北京細(xì)則”

據(jù)了解，目前北京一些項(xiàng)目的后期規(guī)劃已經(jīng)在職能部門暫停辦理，目的就是在等待“國(guó)六條”的北京細(xì)則。大勢(shì)已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)，那么未來(lái)樓市的格局將是怎樣呢？

頭先，一居、兩居將成主流。專家認(rèn)為，將面積控制在90平方米以下，今后市場(chǎng)供應(yīng)的主力戶型無(wú)非三種：一是一室一廳的單身公寓，二是兩室一廳戶型。

從戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)分析，這一規(guī)定將極大地提高新住宅的性價(jià)比，十分注重和強(qiáng)調(diào)緊湊型、經(jīng)濟(jì)型、實(shí)用型精致住房的新型安居樂(lè)業(yè)生活方式，重實(shí)效，量力而行，規(guī)避和克制了消費(fèi)者盲目的“一步到位”的虛榮心態(tài)，避免了“房奴”的大量出現(xiàn)。

其次，戶型設(shè)計(jì)成為。而擔(dān)憂的問(wèn)題在于大量小戶型集中在一個(gè)樓盤內(nèi)，勢(shì)必會(huì)造成樓盤一梯多戶的出現(xiàn)。同時(shí)，由于戶型過(guò)小，外立面的美觀也將受到損失，很容易變成“筒子樓”。因此，如何規(guī)劃好社區(qū)戶型，是眾多設(shè)計(jì)師們面臨的挑戰(zhàn)。

第三，改善型需求將放慢腳步。如果市場(chǎng)上大多數(shù)戶型都被控制在90平方米以內(nèi)，產(chǎn)品的市場(chǎng)定位又該如何區(qū)分？專業(yè)房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人分析，目前房產(chǎn)品的市場(chǎng)定位基本上是根據(jù)戶型的大小來(lái)制定的。如果大多數(shù)房源的戶型都被控制在90平方米以下，那產(chǎn)品將很難定位，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì)加劇。而大戶型將成為稀缺房源。

目前，無(wú)論是購(gòu)房人還是開(kāi)發(fā)商都在關(guān)注北京細(xì)則的出臺(tái)，新的樓市觀望期開(kāi)始。其間，雖然有通過(guò)劃分地塊、區(qū)域來(lái)平衡大小戶型結(jié)構(gòu)等呼聲在市場(chǎng)上盛行，但有一點(diǎn)可以明確，90平方米之限已是大勢(shì)所趨。

　　　　　(作者：張艦)