央行近天宣布，2005年7月21日19∶00時起，人民幣匯率中間價調(diào)整為1美元兌8.11元人民幣。

在此之前的匯率中間價為1美元兌8.28元人民幣。換言之，每單位人民幣即時升值：1／8.11－1／8.28＝0.123305－0.120773＝0.002532,升值幅度為0.002532／0.120773＝2.1％。

應(yīng)該說升值幅度比此前市場預(yù)期的3~5個百分點要低一些，表明有循序漸進(jìn)的考慮，避免過大沖擊。人民幣開始升值旅程，未來中國經(jīng)濟(jì)以及樓市走勢如何非常值得關(guān)注。

外資流入可能引發(fā)新一輪調(diào)控

由于本次人民幣升值幅度很小，比市場預(yù)期的3~5個百分點要低一些，表明有循序漸進(jìn)的考慮，避免過大沖擊。也就是說有后續(xù)升值安排的可能性，而且可能性是非常大的。

因此，短中期內(nèi)極有可能引發(fā)外資進(jìn)一步流入中國等待后續(xù)升值。而進(jìn)來的外資，將選擇股票、國債、樓市等作為避風(fēng)港。

如果外資短中期內(nèi)加速進(jìn)入中國，那么為了避免外資對于樓市、股市的沖擊，相信對此將保持高度警惕。如果流入量多、勢大，那么極有可能出臺進(jìn)一步調(diào)控措施。

在外資推高、政府調(diào)控的雙重背景下，樓市的走勢顯得撲朔迷離。但無論如何，要提醒購房者、投資者，房地產(chǎn)投資的黃金期已經(jīng)過去。

世界移民城市房地產(chǎn)受益

美國、澳大利亞、英國、新西蘭、法國等傳統(tǒng)中國移民的主要目的地，其房地產(chǎn)一直是中國移民的受益者，哪個城市中國移民多，哪個城市的房價就偏高。

目前人民幣開始進(jìn)入升值周期，那么中國移民的支付能力將得到提高，國人到這些國家購房的能力和積極性就更高。在這些國家的樓市目前出現(xiàn)調(diào)整趨勢的背景下，中國因素極有可能緩解其壓力，房地產(chǎn)將直接受益。

港幣如不升值將受較大沖擊

一方面，香港的副食品、原材料、半成品主要由內(nèi)地供應(yīng)。人民幣升值會令香港購購內(nèi)地貨品價格上升，對中下層市民生活造成巨大沖擊。

另一方面，樓市、股市和轉(zhuǎn)口貿(mào)易是香港三大經(jīng)濟(jì)支柱。從轉(zhuǎn)口貿(mào)易看，香港九成以上業(yè)務(wù)與內(nèi)地有關(guān)，若人民幣升值令內(nèi)地出口萎縮，香港的轉(zhuǎn)口貿(mào)易也會萎縮，不僅香港GDP會下滑，就業(yè)情況必然隨即惡化。從地產(chǎn)看，由于SARS期間所簽訂的房租契約，大多將于今年期滿；而當(dāng)時租金明顯偏低，估計下半年整體租金走勢將急速彈升。人民幣升值，必將令通脹加劇。而地產(chǎn)業(yè)房租的反彈，受影響的是就業(yè)面較廣的飲食業(yè)與零售業(yè)。

目前香港正面臨經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的任務(wù)和良機(jī)，人民幣若大幅升值，對香港經(jīng)濟(jì)的沖擊不難想像。因此香港貨幣應(yīng)該考慮跟隨升值，否則將受到?jīng)_擊。

房企與外資合作進(jìn)入高峰期

此前，萬科、金地、招商、中海、華僑城、頭創(chuàng)等中國房企先后與外資開展了合作，但層面較低。人民幣開始升值以后，基于各種利益訴求，相信外資將加速尋找在中國的代理人。中國梯隊的房地產(chǎn)企業(yè)，將迎來與外資合作的高峰期。

這種合作，將對中國房地產(chǎn)的融資模式、開發(fā)文化、組織結(jié)構(gòu)造成重大影響。中國房地產(chǎn)業(yè)也將加速與國際的對接。　　　　　(作者：半求)