今年3月，華遠(yuǎn)尚都和盈都的業(yè)主獲得業(yè)權(quán)收益和物業(yè)費(fèi)結(jié)余共計(jì)437萬(wàn)元，根據(jù)“華遠(yuǎn)業(yè)權(quán)分配”原則，華遠(yuǎn)業(yè)主們2007年要繳納的物業(yè)費(fèi)較往年都有所減免。這無(wú)疑使他們離“物業(yè)費(fèi)為零”的目標(biāo)又邁進(jìn)了一步。

業(yè)主們通過(guò)物業(yè)獲得了應(yīng)得的權(quán)益回報(bào)，與“物權(quán)”理念密切吻合，是對(duì)所有人利益保護(hù)的實(shí)踐行為。華遠(yuǎn)地產(chǎn)“業(yè)權(quán)分配”與《物權(quán)法》內(nèi)容的貼近，再次成為房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)交匯的又一個(gè)熱點(diǎn)話題。

建筑物權(quán)：屬于開發(fā)商還是購(gòu)房人？

開發(fā)商和購(gòu)房人是一種購(gòu)賣關(guān)系，但雙方購(gòu)賣的房屋到底是什么？它都包括了哪些內(nèi)容？可以對(duì)房屋做個(gè)簡(jiǎn)單的劃分：戶內(nèi)部分及戶外部分。戶內(nèi)部分，即特定的墻體及由其所圍合形成的空間構(gòu)成房屋的主要部分。而戶外部分則是指除了上述戶內(nèi)部分之外的其他設(shè)施，如電梯、垃圾道、變(配)電室、花園、物業(yè)管理用房、會(huì)所等(下文簡(jiǎn)稱：公用建筑面積)。那么，這部分公用建筑面積所有權(quán)歸誰(shuí)呢？產(chǎn)生的收益如何分配呢？

華遠(yuǎn)地產(chǎn)早在2003年就對(duì)這個(gè)問(wèn)題給予明確的答案，并在華遠(yuǎn)“業(yè)權(quán)分配”細(xì)則中明確規(guī)定：所有公用部分（含法定公攤部分）產(chǎn)生的費(fèi)用按各單位業(yè)主份額進(jìn)行分?jǐn)?；所有公用部分產(chǎn)生的收益余額全部用來(lái)沖抵下一年度的物業(yè)管理費(fèi)，如仍有余額積累至托管賬戶中的相應(yīng)個(gè)人賬目。

物業(yè)收益：屬于物業(yè)公司、開發(fā)商還是購(gòu)房人？

華遠(yuǎn)地產(chǎn)同時(shí)主動(dòng)提出：購(gòu)購(gòu)華遠(yuǎn)樓盤的業(yè)主，在進(jìn)行房屋購(gòu)賣交易時(shí)會(huì)與華遠(yuǎn)通過(guò)簽訂一份補(bǔ)充契約，而對(duì)自己擁有房產(chǎn)公用建筑面積按比例享有權(quán)益所有權(quán)。這是開發(fā)商次將這部分從未公開過(guò)的收益擺上桌面，也因此界定了在“業(yè)權(quán)分配”模式下的新型物業(yè)管理模式——收費(fèi)由“包干制”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皞蚪鹬啤薄?p>在傳統(tǒng)模式下，購(gòu)房人向物業(yè)公司繳納物業(yè)管理費(fèi)后，該費(fèi)用即由物業(yè)公司享有所有權(quán)，在這種情況下，其支出的越少，收益就越大。

而在傭金制下，物業(yè)管理費(fèi)收入歸屬全體購(gòu)房人所有，屬全體購(gòu)房人的共同財(cái)產(chǎn)，大家約定將該財(cái)產(chǎn)用于特定的物業(yè)管理用途，物業(yè)公司只是受購(gòu)房人委托進(jìn)行該費(fèi)用的支出安排，并不享有所有權(quán)，傭金部分才是物業(yè)公司應(yīng)得的收入。這樣一來(lái)，即使物業(yè)公司被解聘，剩余物業(yè)管理費(fèi)用及以物業(yè)管理費(fèi)購(gòu)置形成的資產(chǎn)亦歸屬全體購(gòu)房人共有。

可見，實(shí)行傭金制管理，不僅使物業(yè)財(cái)務(wù)管理具有極高的透明度，還可以提高物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力，提供好的服務(wù)以獲得良好的收益。

“物權(quán)”為我們提出了一個(gè)所有者對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的持有界定與保護(hù)；而華遠(yuǎn)業(yè)權(quán)已經(jīng)將房屋公共部分這個(gè)一直糾纏不清的部分，進(jìn)行了“物權(quán)”的清晰界定，同時(shí)在2003年出臺(tái)了一套細(xì)則，經(jīng)過(guò)北京市小區(qū)辦的批準(zhǔn)，在旗下項(xiàng)目中試行。

責(zé)任編輯 陸經(jīng)強(qiáng)