一、中小戶型成交分析

(一)購賣市場

1、成交價格分析

2009年季度，在市場成交火熱的行情下，全市二手房成交均價持續(xù)上漲，業(yè)主對后市看好，較為惜售，返價現(xiàn)象不斷發(fā)生。根據(jù)世華地產(chǎn)成交系統(tǒng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，二季度全市90平方米以下中小戶型二手住宅的價格漲勢明顯，6月份成交均價達(dá)10031元／平方米。不過由于市場上高端大戶型住宅的成交比例增加，6月份90平方米以下中小戶型的成交均價漲幅小于全市二手房整體成交均價的環(huán)比漲幅。

2009年季度全市各面積區(qū)間二手房成交均價

（單位：元/平方米）

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戶型 4月 環(huán)比增長 5月 環(huán)比增長 6月 環(huán)比增長

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90平方米以下 9067 3.9％ 9134 0.7％ 10031 9.8％

全部 10144 1.8％ 10204 0.6％ 11393 11.7％

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2、成交量

根據(jù)世華地產(chǎn)成交系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2009年二季度各月全市二手房市場上90平方米以下戶型占到市場成交總量的比例基本在67％左右，比一季度略有上升。

二季度深圳樓市的投資需求出現(xiàn)明顯增長，以對抗通貨膨脹、資產(chǎn)保值及增值為目的的投資客積極入市，市場成交客戶中的投資客所占比例與一季度相比上漲兩成左右。由于率較高，一些交通便利、配套齊全的片區(qū)的小戶型住宅受到投資客的青睞。從各面積區(qū)間的中小戶型住宅二季度的成交走勢可以看出，50平方米以下面積區(qū)間的戶型成交所占比例略有上升，71～90平方米面積區(qū)間的戶型成交所占比例則有所下降。與一季度的數(shù)據(jù)相比，50平方米以下戶型的成交比例上漲約四個百分點(diǎn)。

(二)租賃市場

1、成交價格分析

根據(jù)世華地產(chǎn)成交系統(tǒng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年二季度全市住宅租賃市場中，90平方米以下戶型的成交比例基本保持在70％左右，6月份略有下降。租金方面，二季度各月全市90平方米以下戶型的租金水平均高于90平方米以上戶型的租金水平，而60平方米以下的單身公寓及一房或小兩房戶型，由于租賃需求比較穩(wěn)定，租金一直保持在40元／平方米•月以上。從各月的租金走勢來看，二季度市場租金變化幅度不大，6月份由于已臨近暑期的租賃旺季，租金有小幅上升。

2009年4～6月全市各面積區(qū)間住宅租金水平

（單位：元/平方米•月）

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面積區(qū)間 4月 5月 6月

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60平方米以下戶型 41 41 43

90平方米以下戶型 34 35 36

90平方米以上戶型 31 32 32

全部 33 33 34

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2、各行政區(qū)租金水平分析

各行政區(qū)中，福田區(qū)90平方米以下中小戶型的租金較高，二季度的月租金穩(wěn)定在48元／平方米。與房價上漲明顯不同，4-6月份各區(qū)的中小戶型租金水平基本上沒有大的變動，而與去年同期相比，不少區(qū)域的租金水平還有所下降。

2009年季度各行政區(qū)90平方米以下戶型住宅租金水平

（單位：元/平方米•月）

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行政區(qū) 4月 5月 6月 2009年二季度 2008年二季度 環(huán)比漲幅

平均租金 平均租金

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福田 48 48 48 48 48 —

羅湖 43 42 43 43 46 -6.5％

南山 40 40 40 40 39 2.6％

鹽田 24 25 28 27 28 -3.6％

寶安 27 28 29 28 29 -3.4％

龍崗 23 22 22 22 21 4.8％

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3、租金回報率分析

通過對租金回報率的統(tǒng)計(jì)可以看出，各行政區(qū)90平方米以下的住宅中，羅湖區(qū)的租金回報率較高，二季度各月的租金回報率分別為5．0％、4．7％和4．8％。整體來看，各行政區(qū)90平方米以下住宅的租金回報率，普遍高于全部戶型住宅租金回報率的平均水平，其中，福田、羅湖、寶安三區(qū)的中小戶型住宅租金回報率相對較高，二季度各月都在4．0％以上。

2009年4-6月全市各行政區(qū)住宅租金回報率

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行政區(qū) 戶型 4月 5月 6月

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福田 90平方米以下 4．5％ 4．4％ 4．1％

全部 3．4％ 3．6％ 3．3％

羅湖 90平方米以下 5．0％ 4．7％ 4．8％

全部 4．2％ 4．4％ 4．1％

南山 90平方米以下 4．5％ 4．1％ 3．8％

全部 3．9％ 3．4％ 2．9％

鹽田 90平方米以下 2．7％ 3．3％ 3．5％

全部 2．4％ 2．6％ 2．7％

寶安 90平方米以下 4．4％ 4．2％ 4．0％

全部 3．7％ 3．4％ 3．3％

龍崗 90平方米以下 4．1％ 4．0％ 3．7％

全部 3．3％ 3．7％ 3．2％

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(備注：租全回報率的計(jì)算方法為單位面積月租金×12／成交均價)

對比2009年一、二季度各區(qū)90平方米以下住宅的租金回報率，由于在二季度購賣成交火爆、價格上漲明顯而租金水平卻比較平穩(wěn)，除羅湖區(qū)外，全市各行政區(qū)中小戶型的租金回報率與今年一季度相比都有所下降。其中，南山區(qū)降幅較為明顯，2009年1月份該區(qū)的中小戶型租金回報率為5．1％，而6月份僅為3．8％。與去年同期相比，僅有福田區(qū)的中小租金回報率上漲了0．1個百分點(diǎn)，其余各區(qū)的租金回報率均有所下降。

2008、2009年90平方米以下中小戶型租金回報率對比

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行政區(qū) 2009年季度 2009年季度 2008年季度

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福田 4.3％ 4.6％ 4.2％

羅湖 4.9％ 4.9％ 5.5％

南山 4.1％ 4.4％ 4.4％

鹽田 3.4％ 3.5％ 4.7％

寶安 4.1％ 4.4％ 4.4％

龍崗 3.8％ 4.2％ 4.1％

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二、熱點(diǎn)樓盤分析與租金回報排行

通過對熱銷的中小戶型住宅項(xiàng)目的調(diào)查得知，市場上購購90平方米以下中小戶型的置業(yè)群體根據(jù)其置業(yè)目的可分為三類，即自住型置業(yè)、過渡型置業(yè)和投資型置業(yè)。過渡型置業(yè)者大多數(shù)比較年輕，未來收入的上漲空間較大，雖然現(xiàn)階段購房的目的是用來自住，但一般都存在過渡居住心理，會在三至五年左右的時間內(nèi)換房。在5、6月份，隨著房價的快速上漲，不少片區(qū)的二手房價格已與2007年的高位相差不多，部分片區(qū)的房價甚至超過2007年的同期水平，使得部分自住型置業(yè)者，尤其是頭次置業(yè)者重新陷入觀望狀態(tài)，而在通貨膨脹預(yù)期的影響下，投資客的入市比例則明顯增加。整體來看，三類置業(yè)者的購房偏向各不相同，所選擇的樓盤也有較大差別。

(一)投資型置業(yè)熱點(diǎn)樓盤

此類樓盤一般具備以下特點(diǎn)：，多處于市區(qū)繁華地段，地理位置好、交通便利；，樓盤整體設(shè)計(jì)以單身公寓和一房等小面積戶型為主；第三，租賃需求穩(wěn)定，且租金回報較為可觀，因此業(yè)主較多將物業(yè)用來放租，樓盤的自住比例維持在20％—30％左右。如羅湖區(qū)東門片區(qū)的港島銀座、東門168等樓盤，購購客戶中以投資或過渡型居住為目的置業(yè)者比例在70％—80％以上。

*典型樓盤介紹：

港島銀座

位于羅湖區(qū)東門片區(qū)**老街站附近，單身公寓及一房戶型的比例在80％以上。由于地理位置優(yōu)越、交通便利，其以小戶型為主的設(shè)計(jì)受到不少來自東門、蔡屋圍片區(qū)的經(jīng)商及白領(lǐng)人士和一部分外籍客戶的青睞，租賃需求穩(wěn)定。目前，港島銀座的平均租金在53元／平方米•月左右，售價則在13500元／平方米左右。其中，35平方米左右的單身公寓由于戶型設(shè)計(jì)較好、空間的利用率高，平均租金一般可達(dá)60元／平方米•月以上，租金回報率為5．5％左右。

紅桂皇冠

位于羅湖區(qū)紅桂路與寶安南路的交匯處，距離羅湖口岸、地王大廈及東門商圈都較近，屬于羅湖區(qū)繁華地段，周邊配套完善。2009年二季度紅桂皇冠的二手房成交均價上漲至13700元／平方米左右，租賃成交均價則達(dá)到60元／平方米，租金回報率為5．3％。

(二)過渡型置業(yè)熱點(diǎn)樓盤

此類樓盤一般具備以下特點(diǎn)：，多是2000年以后入市的項(xiàng)目，樓盤品質(zhì)較好，周邊生活配套完善、居住環(huán)境好；，樓盤整體設(shè)計(jì)以35-60平方米左右的一房及兩房戶型為主；第三，有比較穩(wěn)定的租賃需求。從全市范圍來看，此類樓盤多集中在關(guān)內(nèi)成熟片區(qū)，如福田區(qū)景田北片區(qū)，南山區(qū)南頭、南油片區(qū)等，客戶以年輕白領(lǐng)居多。因不少業(yè)主在換房后會選擇將物業(yè)放租，整體來看，這類樓盤的出租比例一般維持在50％—70％左右。

*典型樓盤介紹：

英達(dá)鈺龍園

位于南山區(qū)南頭片區(qū)深南大道與南新路的交匯處，二季度該項(xiàng)目的租售價格與一季度相比均有所上漲，購賣成交均價在12600元／平方米左右，租賃成交均價為45元／平方米•月，租金回報率為4．3％。鈺龍園成交活躍的戶型為 42平方米左右的一房及60平方米左右的兩房，購房者以在南山、福田兩區(qū)上班的年輕白領(lǐng)為主，同時也受到部分投資客的青睞。

城投青蓮公寓

位于福田區(qū)蓮花山北宏威路西側(cè)，屬于該片區(qū)比較稀有的的小戶型住宅項(xiàng)目，座落于蓮花山附近，居住環(huán)

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