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大連市民購房警示 購二手房應避免“到手價”

  編輯:海南房產網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 566 次

閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

在目前的二手房交易中,比較流行的方式是“到手價”。采用“到手價”,賣家的意圖非常明顯,就是希望通過這種方式來轉嫁各種稅費,而對于購家來說,如果對這種報價方式不了解,難免會在不知不覺之間吃“啞巴虧”。那么,購購二手房應該如何注意避免“到手價”的風險呢?

小王看好了一套70多平方米的二手房準備結婚用,房主的要價是90萬元。這套房子無論從戶型、地段、樓層還是價格方面,小王都覺得比較滿意。中介告訴小王,有好幾個客戶急著購,如果不交定金,可能就會錯過機會。當時小王頭腦一熱就交了定金,并答應天簽訂合同。可是,當小王去簽合同的時候,賣家告訴他,90萬元是“到手價”,在購賣過程中產生的任何費用,賣家都不承擔。中介大致為小王算了一筆賬,包括中介費、契稅、營業(yè)稅、個人所得稅在內的各種稅費,加起來還需要10萬元左右。原本小王是按照90萬元的價格準備的3成頭付,但是現(xiàn)在一下子多出了這么多錢,小王一時有些不知所措。

那么,什么是“到手價”呢?原來,在二手房交易的過程中,購賣雙方均需要按照國家規(guī)定繳納相關費用,購方需要繳納的費用有印花稅、契稅、交易手續(xù)費、工本費等,若需要辦理銀行按揭,購方還需要交公證費、抵押登記 費、評估費等。賣方需要繳納的費用有印花稅等,若不符合一定的條件,賣方還有可能要營業(yè)稅、個人所得稅等?!暗绞謨r”是針對賣方而言的,指不包括交易中產生的各項稅費(有的也不包括中介費)的賣方實際拿到的價格。在“到手價”情況下,購方承擔了本應由賣方支付的各項稅費。

也就是說,如果約定“到手價”,那么購方的購房成本=合同成交價+購方承擔的各項稅費+賣方承擔的各項稅費+購方承擔的中介費+賣方承擔的中介費,相應的,賣方所得款項=到手價。如果約定“成交價”,那么,購方的購房成本=合同成交價+購方承擔的各項稅費+購方承擔的中介費。相應的,賣方所得款項=合同成交價—賣方承擔的各項稅費—賣方承擔的中介費。

目前在二手房市場交易中,采取“到手價”的方式占絕大多數(shù)。對賣方來說,確定“到手價”的好處顯而易見:賣方可以對賣房后得到的實際款項一目了然。如果約定的是“成交價”,那賣方還要將成交價扣除各項稅費等成本后,才能算出較終拿到多少錢。對于購方來說,“到手價”卻增加了不少的風險。業(yè)內人士介紹說,以“到手價”的方式交易,購方通常會產生以下一些風險:稅收政策調整,購方的購房成本增加;對退稅約定不明;對稅收計算錯誤,購方購房成本增加;購賣雙方因“到手價”或“成交價”約定不清,產生糾紛;被中介吃了差價等等。

為了避免這些風險,購方頭先應該了解“到手價”的含義,購賣雙方在合同中應該明確對二手房的價格進行約定,尤其是對“到手價”包括哪些費用和不包括哪些費用作明確的限定,避免出現(xiàn)不應有的風險。此外,購賣雙方還可以通過補充約定的方式規(guī)避風險,比如約定“購房人承擔稅費限于多少元,超過上述稅費的按照法律規(guī)定承擔,或者由雙方平均分擔”;“如合同約定的房價不能通過,從而需要增加稅費的,增加的稅費按照法律規(guī)定承擔,或者雙方平均分擔”等。

(作者:柳毓)

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