新華社信息 目前，除上海、青島、廣州等少數(shù)城市開啟了二手房（二

級市場）市場，北京等地正蓄勢待發(fā)。在這種情況下二手房市場的發(fā)展勢必

會遇到許多新的法律問題，因此律師介入房地產(chǎn)二手房市場就顯得更為重

要。

二手房地產(chǎn)市場與銀行按揭

對于不同的房產(chǎn)所有人，其在二手房地產(chǎn)市場進(jìn)行交易的動機(jī)各不相

同。有的人想賣小房換大房，有的人因出現(xiàn)財務(wù)危機(jī)，有的人想低價購高價

賣，有的人則是由于出現(xiàn)法律糾紛或陷入債務(wù)危機(jī)。還有的人是由于婚姻變

故或是家庭糾紛?？傊?，二手房地產(chǎn)市場的復(fù)雜程度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一級房地產(chǎn)

市場，如果購購人或銀行在不清楚有關(guān)底細(xì)的情況下，貿(mào)然入市參與交易則

極容易步入法律陷阱。

銀行在進(jìn)行貸款前需要律師進(jìn)行調(diào)查，一方面對所要提供貸款的借款人

的身份及資格和財務(wù)狀況進(jìn)行調(diào)查，另一方面還要對抵押物的法律狀況進(jìn)行

審查，只有對人和機(jī)構(gòu)進(jìn)行了法律方面的調(diào)查，并制訂了簽署和完善的法律

文書后，銀行的貸款才能貸出，否則，銀行將會面臨較大的風(fēng)險。

商品房在未辦理產(chǎn)權(quán)前進(jìn)行轉(zhuǎn)讓

許多人在購購了商品房后，雖然辦理了房產(chǎn)契約的預(yù)購登記，但尚未辦

理完畢產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，在這一階段，因?yàn)楦鞣N原因原購房人要將其所購商品

房轉(zhuǎn)讓出去，即進(jìn)行二手交易。辦理該階段的二手交易頭先要征得原發(fā)展商

的同意，同時二手交易雙方到房地產(chǎn)管理部門辦理轉(zhuǎn)讓背書手續(xù)。一般情況

下，交易雙方還要專門簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議。這種情況的二手轉(zhuǎn)讓，實(shí)際上并不限

于二手交易購賣雙方。還要涉及至原發(fā)展商，如果二手交易雙方在交易時或

交易后沒有及時地通知發(fā)展商，往往會在日后的產(chǎn)權(quán)過戶和入住驗(yàn)房等階段

遇到許多難以想象的問題，過去許多的案例早已證實(shí)了這一點(diǎn)。律師在這一

階段介入，協(xié)助二手交易雙方制作轉(zhuǎn)讓協(xié)議，與發(fā)展商的律師協(xié)調(diào)工作，完

善轉(zhuǎn)讓背書手續(xù)，可以避免許多不該出現(xiàn)的法律問題。

已購商品房已辦完產(chǎn)權(quán)證后轉(zhuǎn)讓

這類商品房的轉(zhuǎn)讓相對未辦完產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓較為簡單，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)

關(guān)系已經(jīng)明確，基本不涉及發(fā)展商或其他第三方。購賣雙方可以請各自的律

師起草有關(guān)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，審查所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)手續(xù)是否完備，是否存在抵押或其

他法律瑕疵。如果所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)是共有房產(chǎn)，則需要所有共有人簽字同意或

授權(quán)同意方可。如果是公司的財產(chǎn)則需要公司董事會決議同意。

在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時有時會出現(xiàn)法律虛擬情況，如有人冒充產(chǎn)權(quán)人或持虛假

偽造的授以委托書參與交易，這種案例過去曾經(jīng)出現(xiàn)過，要想避免這類情況

發(fā)生，產(chǎn)權(quán)交易人應(yīng)請律師參加交易程序，并對交易有關(guān)人員提供的文件進(jìn)

行法律調(diào)查。

已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房的轉(zhuǎn)讓

已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房的轉(zhuǎn)讓在二手房地產(chǎn)市場里將占有較大的比例，

因?yàn)檫@些房的價格相對比較廉價，而且供房來源較充足，需求量較大，但是

其復(fù)雜程度要大大高于商品房的轉(zhuǎn)讓。

因?yàn)閺膰?yán)格的意義上講，已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房并不屬于商品房之列，

其進(jìn)入二手房地產(chǎn)市場也是有其特定的歷史背景，同時也是改革深入發(fā)展的

必需。所以該類房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓就勢必帶有其特殊性和復(fù)雜性。新出臺的關(guān)于已

購公房和經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓的條件又規(guī)定在不同的價格檔次售房人有不同的權(quán)

利和義務(wù)。同時也規(guī)定了向國家繳交地價款或土地出讓金的條件。由于該條

例較粗線條地規(guī)定了該類房產(chǎn)交易人的權(quán)利與義務(wù)，這就給該類房產(chǎn)二手交

易帶來了很大的活動空間。

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