新華社信息 目前，除上海、青島、廣州等少數(shù)城市開(kāi)啟了二手房（二

級(jí)市場(chǎng)）市場(chǎng)，北京等地正蓄勢(shì)待發(fā)。在這種情況下二手房市場(chǎng)的發(fā)展勢(shì)必

會(huì)遇到許多新的法律問(wèn)題，因此律師介入房地產(chǎn)二手房市場(chǎng)就顯得更為重

要。

二手房地產(chǎn)市場(chǎng)與銀行按揭

對(duì)于不同的房產(chǎn)所有人，其在二手房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行交易的動(dòng)機(jī)各不相

同。有的人想賣小房換大房，有的人因出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)，有的人想低價(jià)購(gòu)高價(jià)

賣，有的人則是由于出現(xiàn)法律糾紛或陷入債務(wù)危機(jī)。還有的人是由于婚姻變

故或是家庭糾紛?？傊?，二手房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜程度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一級(jí)房地產(chǎn)

市場(chǎng)，如果購(gòu)購(gòu)人或銀行在不清楚有關(guān)底細(xì)的情況下，貿(mào)然入市參與交易則

極容易步入法律陷阱。

銀行在進(jìn)行貸款前需要律師進(jìn)行調(diào)查，一方面對(duì)所要提供貸款的借款人

的身份及資格和財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行調(diào)查，另一方面還要對(duì)抵押物的法律狀況進(jìn)行

審查，只有對(duì)人和機(jī)構(gòu)進(jìn)行了法律方面的調(diào)查，并制訂了簽署和完善的法律

文書(shū)后，銀行的貸款才能貸出，否則，銀行將會(huì)面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。

商品房在未辦理產(chǎn)權(quán)前進(jìn)行轉(zhuǎn)讓

許多人在購(gòu)購(gòu)了商品房后，雖然辦理了房產(chǎn)契約的預(yù)購(gòu)登記，但尚未辦

理完畢產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，在這一階段，因?yàn)楦鞣N原因原購(gòu)房人要將其所購(gòu)商品

房轉(zhuǎn)讓出去，即進(jìn)行二手交易。辦理該階段的二手交易頭先要征得原發(fā)展商

的同意，同時(shí)二手交易雙方到房地產(chǎn)管理部門辦理轉(zhuǎn)讓背書(shū)手續(xù)。一般情況

下，交易雙方還要專門簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議。這種情況的二手轉(zhuǎn)讓，實(shí)際上并不限

于二手交易購(gòu)賣雙方。還要涉及至原發(fā)展商，如果二手交易雙方在交易時(shí)或

交易后沒(méi)有及時(shí)地通知發(fā)展商，往往會(huì)在日后的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶和入住驗(yàn)房等階段

遇到許多難以想象的問(wèn)題，過(guò)去許多的案例早已證實(shí)了這一點(diǎn)。律師在這一

階段介入，協(xié)助二手交易雙方制作轉(zhuǎn)讓協(xié)議，與發(fā)展商的律師協(xié)調(diào)工作，完

善轉(zhuǎn)讓背書(shū)手續(xù)，可以避免許多不該出現(xiàn)的法律問(wèn)題。

已購(gòu)商品房已辦完產(chǎn)權(quán)證后轉(zhuǎn)讓

這類商品房的轉(zhuǎn)讓相對(duì)未辦完產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓較為簡(jiǎn)單，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)

關(guān)系已經(jīng)明確，基本不涉及發(fā)展商或其他第三方。購(gòu)賣雙方可以請(qǐng)各自的律

師起草有關(guān)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，審查所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)手續(xù)是否完備，是否存在抵押或其

他法律瑕疵。如果所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)是共有房產(chǎn)，則需要所有共有人簽字同意或

授權(quán)同意方可。如果是公司的財(cái)產(chǎn)則需要公司董事會(huì)決議同意。

在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)有時(shí)會(huì)出現(xiàn)法律虛擬情況，如有人冒充產(chǎn)權(quán)人或持虛假

偽造的授以委托書(shū)參與交易，這種案例過(guò)去曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)，要想避免這類情況

發(fā)生，產(chǎn)權(quán)交易人應(yīng)請(qǐng)律師參加交易程序，并對(duì)交易有關(guān)人員提供的文件進(jìn)

行法律調(diào)查。

已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房的轉(zhuǎn)讓

已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房的轉(zhuǎn)讓在二手房地產(chǎn)市場(chǎng)里將占有較大的比例，

因?yàn)檫@些房的價(jià)格相對(duì)比較廉價(jià)，而且供房來(lái)源較充足，需求量較大，但是

其復(fù)雜程度要大大高于商品房的轉(zhuǎn)讓。

因?yàn)閺膰?yán)格的意義上講，已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房并不屬于商品房之列，

其進(jìn)入二手房地產(chǎn)市場(chǎng)也是有其特定的歷史背景，同時(shí)也是改革深入發(fā)展的

必需。所以該類房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓就勢(shì)必帶有其特殊性和復(fù)雜性。新出臺(tái)的關(guān)于已

購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓的條件又規(guī)定在不同的價(jià)格檔次售房人有不同的權(quán)

利和義務(wù)。同時(shí)也規(guī)定了向國(guó)家繳交地價(jià)款或土地出讓金的條件。由于該條

例較粗線條地規(guī)定了該類房產(chǎn)交易人的權(quán)利與義務(wù)，這就給該類房產(chǎn)二手交

易帶來(lái)了很大的活動(dòng)空間。

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