不久前，由于長期欠繳物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)，北京市朝陽區(qū)人民法院對57戶拒不履行法院判決的業(yè)主實施入戶強(qiáng)制執(zhí)行，并對其中故意妨礙法院執(zhí)行和據(jù)不執(zhí)行法院判決的16人實施司法拘留15天的處理。據(jù)了解，基層法院一次出動近百名法警、法官，并實施入戶強(qiáng)制執(zhí)行的舉措，在本市尚屬頭次。法院強(qiáng)制執(zhí)行業(yè)主欠費(fèi)案件，經(jīng)多家媒體報道，立即在社會上引起了巨大反響和的關(guān)注。業(yè)主在自己居住的小區(qū)內(nèi)，受到如此“待遇”，原因何在?從中反應(yīng)出的物業(yè)管理糾紛深層次矛盾更是耐人尋味，而這種全社會的廣泛參與討論，也從另外一個側(cè)面反映出物業(yè)糾紛產(chǎn)生的復(fù)雜性和解決起來的困難程度。

從三起物業(yè)糾紛案件，看業(yè)主維權(quán)誤區(qū)

業(yè)主維權(quán)是好事，一方面說明業(yè)主的法律意識覺醒，對法律所賦予的權(quán)利可以很好地利用；另一方面，在保障業(yè)主利益的同時，也對房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理服務(wù)的進(jìn)一步完善發(fā)展提供了幫助。但在實際生活中，業(yè)主相對處于弱勢地位，又由于前期物業(yè)和開發(fā)商有著千絲萬縷的聯(lián)系，所以業(yè)主在進(jìn)行維權(quán)的活動中的確會遇到這樣那樣的困難，真是傷了身痛了心還得默默承受，可謂“傷痛誰先覺，惟有我自知”。不少業(yè)主因為開發(fā)商不履行售房時的承諾，入住后問題遲遲得不到解決而遷怒于物業(yè)公司，不得已采取“欠費(fèi)維權(quán)”、消極對抗的方式保護(hù)自己。但是無論出于何種原因，作為業(yè)主也不應(yīng)采取不服從法院生效判決的做法進(jìn)行維權(quán)。因為，這樣做只會使事情的結(jié)果和業(yè)主維權(quán)的初衷嚴(yán)重背離。那么，在業(yè)主遇到物業(yè)糾紛時，如何恰當(dāng)、適度行使“合同法”所規(guī)定的抗辯權(quán)，在維護(hù)自身權(quán)益的同時，不侵害其他業(yè)主的合法權(quán)益，避免自己的維權(quán)活動走入誤區(qū)呢?

業(yè)主維權(quán)關(guān)注之一：業(yè)主維權(quán)采用非暴力手段就一定合法嗎?

[事件回放]：去年八月間，一名業(yè)主因為兩元停車費(fèi)與保安發(fā)生口角，將汽車堵在了小區(qū)大門口，而司機(jī)因擾亂公共場所秩序被拘留7天。當(dāng)天，良鄉(xiāng)蘇園小區(qū)的業(yè)主魏先生早上準(zhǔn)備開車離開小區(qū)時，蘇園小區(qū)保安員按規(guī)定要收取兩元停車費(fèi)。自認(rèn)為小區(qū)里停車不該收費(fèi)的魏先生一下被激怒，隨后雙方發(fā)生爭執(zhí)。數(shù)時辰后，氣急敗壞的魏先生突然將自己的夏利汽車橫在小區(qū)北門，造成車輛無法正常出入。而魏先生竟棄車揚(yáng)長而去，這一走走了3個公里，造成小區(qū)里十多棟樓、七八百戶的居民不能正常進(jìn)出，給居民的生活造成了嚴(yán)重的影響。接到小區(qū)保安報警的北潞園派出所民警立即聯(lián)合交通民警火速到達(dá)現(xiàn)場處理此事。根據(jù)治安管理處罰條例第三章第十九條中的規(guī)定，認(rèn)定魏先生的行業(yè)已經(jīng)擾亂了小區(qū)公共場所的秩序，被處以行政拘留七天的處罰。

[專家觀點]：雖然，物業(yè)糾紛發(fā)生的背景可能紛繁復(fù)雜，其中有些是開發(fā)建設(shè)問題，部分物業(yè)管理企業(yè)也存在服務(wù)不規(guī)范、質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等問題，但業(yè)主缺乏理性的過激維權(quán)行為以及由此導(dǎo)致的后果，卻是誰都不希望看到的。由于制度建設(shè)、政府引導(dǎo)等方面的缺失，再加上購房業(yè)主所處的弱勢地位，當(dāng)出現(xiàn)問題時很難得到圓滿的解決，這也正是導(dǎo)致某些業(yè)主寧愿感情用事，也不想理性維權(quán)的原因之一。據(jù)此，有些業(yè)主為了達(dá)到解決問題的目的，給當(dāng)事單位施加壓力，就采取汽車堵塞小區(qū)大門、拒交相關(guān)物業(yè)的一切費(fèi)用等非暴力維權(quán)手段。殊不知，業(yè)主非理性的維權(quán)行為是一把雙刃劍，不僅會損害小區(qū)其他業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益，而且造成的嚴(yán)重后果既害他人又傷自己，畢竟業(yè)主不是為了維權(quán)而生活，而是為了生活而維權(quán)。由業(yè)委會代表業(yè)主監(jiān)督物業(yè)公司的服務(wù)工作，對于發(fā)現(xiàn)的問題及時溝通，如果解決不了，還可通過合理的申訴或組團(tuán)訴訟的形式進(jìn)行維權(quán)，這對于弱勢的業(yè)主來說應(yīng)是理性維權(quán)的較好手段。

業(yè)主維權(quán)關(guān)注之二：業(yè)主維權(quán)言論不當(dāng)，造成小區(qū)其他業(yè)主的恐慌。

[事件回放]：另一起案件發(fā)生在朝陽區(qū)佳興園小區(qū)，該小區(qū)業(yè)主李先生以“遠(yuǎn)航的船”的名義發(fā)出反映“小區(qū)生活用水水質(zhì)低劣”的帖子，并將水面漂浮著死耗子、馬桶蓋的水塔照片發(fā)到網(wǎng)絡(luò)論壇上，說半年以來小區(qū)業(yè)主們喝的是“毒水”。由于李先生發(fā)表的這個“負(fù)面”宣傳，不僅嚴(yán)重影響了開發(fā)商頭佳興房地產(chǎn)公司對該小區(qū)的推廣銷售，而且也使已經(jīng)入住該小區(qū)一期工程的業(yè)主產(chǎn)生了恐慌，為此開發(fā)商狀告李先生侵犯名譽(yù)權(quán)。受理此案的東城法院認(rèn)為，由于相關(guān)證據(jù)不足，不能認(rèn)定圖片真實反映了小區(qū)自備井供水情況，拿這些圖片和言論在網(wǎng)上傳播，使頭佳興公司名譽(yù)受到貶損，因此李先生構(gòu)成侵權(quán)，判決他在論壇上發(fā)表致歉聲明三次，并賠償名譽(yù)損失5000元。

[專家觀點]：撇開自備供水水塔照片的真實性問題不談，單單就李先生質(zhì)疑小區(qū)水源衛(wèi)生，并到小區(qū)自備井看供水情況的做法應(yīng)該說值得肯定，但是其后采取的在網(wǎng)上公布自己調(diào)查結(jié)果的維權(quán)措施卻非常欠妥，以至產(chǎn)生了非常嚴(yán)重的后果，還給小區(qū)其他業(yè)主造成了極大恐慌。其實，業(yè)主完全可以對懷疑有問題的飲用水源進(jìn)行采集，并相關(guān)衛(wèi)生防疫部門檢驗，也可以直接向當(dāng)?shù)匦l(wèi)生督察部門舉報，得到權(quán)威部門的檢驗結(jié)果后再進(jìn)行維權(quán)。再有，通過網(wǎng)絡(luò)這個虛擬平臺進(jìn)行交流，是現(xiàn)在很多業(yè)主維權(quán)較為普遍的做法，但是由于有些業(yè)主的自身原因，在相關(guān)論壇上發(fā)表了極為不負(fù)責(zé)任的言論，甚至對自己不利的觀點進(jìn)行抨擊，對相關(guān)人員進(jìn)行謾罵，甚至有少數(shù)有煽動性的“不良”言論也在論壇上被廣為流傳。這些對于不明其中原因的其他業(yè)主都會造成不良的影響，當(dāng)事業(yè)主本人也可能由于這種不負(fù)責(zé)任的行為而付出巨大的代價。

業(yè)主維權(quán)關(guān)注之三：“我的地盤我作主，我的地盤聽我的”可以嗎?

[事件回故]：也是在去年十月，位于大興舊宮鎮(zhèn)美利新世界和潤星家園兩個小區(qū)之間的吉佰利路上立起了一個限高為2．2米的限高桿。據(jù)記者了解，這是兩個小區(qū)的業(yè)主因為不堪忍受貨車、拖拉機(jī)經(jīng)過道路時的噪音擾民之苦，而自籌資金設(shè)立的。除此以外，業(yè)主們還在離限高桿不到50米的地方，鋪設(shè)了兩個汽車減速帶。據(jù)小區(qū)保安介紹，這個限高桿主要是為了限制大車從這條路上經(jīng)過。這條路一直是兩個小區(qū)業(yè)主出行的一條公共道路，除了小車經(jīng)過，一些重型貨車和拖拉機(jī)也發(fā)現(xiàn)了這條路，特別是到了晚上，總會有上百輛重型大車從這里經(jīng)過，由此產(chǎn)生的噪音連住在小區(qū)里高層的住房都聽得很清晰。前不久，業(yè)主們就自發(fā)組織了籌集資金的活動，立限高桿就是為了解決大車擾民的問題，而且款項的籌集要求也沒有限制，多少都可以。用業(yè)主的話講，業(yè)主這么做也實在是出于無奈，他們是采用適度的“過激”行為維護(hù)自己的權(quán)益。

[專家觀點]：限高桿架設(shè)至今，確實給小區(qū)里的居民帶去了寧靜，但由此產(chǎn)生的安全問題也不能不引起關(guān)注。記者注意到，2．2米的限高桿作為帶有一定功能的路障，確實擋住了體積龐大的大貨車，但是也同樣阻斷了身材高大的消防車的去路。兩個小區(qū)里面一旦失火，雖說可以分別從兩個小區(qū)的西門進(jìn)入，但因為起火部位的不同，有可能就會影響撲救的速度。小區(qū)的道路、綠地按照權(quán)屬關(guān)系在銷售時進(jìn)行了分?jǐn)?，并隨著房屋的銷售轉(zhuǎn)移給了小區(qū)的業(yè)主，但即使如此就真的是“我的地盤我作主，我的地盤聽我的”嗎?記者認(rèn)為并不完全是這樣，由于業(yè)主在建筑規(guī)劃設(shè)計、社會綜合管理方面知識的缺乏，僅以簡單解決一件事情的角度去分析問題，往往會顧此失彼，而且涉及到公共利益的事情如此辦理，也顯得過于草率。

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