專家：物業(yè)有權(quán)制止業(yè)主搭建但無權(quán)擅自拆除違約建筑

房屋主人不在家，家中3個陽臺的玻璃窗卻不翼而飛，主人以為是小偷入室盜竊，沒想到竟是為自己提供服務(wù)的物業(yè)公司。昨天，家住浦東世紀(jì)花園二期的汪女士致電晨報，反映世紀(jì)花園物業(yè)管理處將其陽臺玻璃擅自拆除的情況。
　　上海市房地局物業(yè)管理處的錢女士告訴記者，物業(yè)公司即使發(fā)現(xiàn)業(yè)主有違反《上海市居住物業(yè)管理條例》或業(yè)主公約，在陽臺等場地搭建建筑物、構(gòu)筑物，在搭建時，物業(yè)公司有權(quán)制止其行為，但無權(quán)在搭建完成后擅自拆除。如果業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司私自擁有業(yè)主家的鑰匙，而擅自進(jìn)入并進(jìn)行拆除，可以向所在區(qū)的房地局進(jìn)行投訴。
　　　業(yè)主陽臺玻璃窗不翼而飛
今年6月3日下午5時30分，家住浦東世紀(jì)花園二期的汪女士剛一開門，就驚訝地發(fā)現(xiàn)3天前剛剛安裝的陽臺落地窗突然不見了，隨后發(fā)現(xiàn)南北共3個陽臺的無框玻璃都同時不見了，只留下了地面的膠水印跡。事后了解到這是世紀(jì)花園物業(yè)所為。
　　上海世紀(jì)花園物業(yè)管理處自稱姓劉的經(jīng)理在接受采訪時介紹了事情的經(jīng)過：今年5月底，保安發(fā)現(xiàn)業(yè)主汪家開始運入封閉陽臺用的無框玻璃，當(dāng)時汪女士以往家里搬東西為由，沒有接受保安的勸阻。物業(yè)方面曾提醒業(yè)主要遵守入住時簽的《業(yè)主公約》，不要封閉陽臺。但6月3日，物業(yè)管理處發(fā)現(xiàn)汪女士私自用玻璃對陽臺進(jìn)行了封閉，于是決定對其進(jìn)行拆除。

　　為何恰巧在家中無人時來拆
　　對于整個事件，汪女士覺得疑點重重，物業(yè)究竟在整個事件中扮演了怎樣的角色？據(jù)汪女士介紹，由于家中雇了一個阿姨，通常情況下家里一直都有人在。但6月3日那天下午1時，阿姨正好出去辦點事，直到5時30分左右才回家。但“巧合”的是，物業(yè)公司就在這短短4個半公里內(nèi)，將3個陽臺的玻璃窗進(jìn)行了拆除。汪女士認(rèn)為陽臺的無框玻璃在5月30日已經(jīng)完工，物業(yè)應(yīng)該很容易看見，可物業(yè)管理處為什么要偏偏選擇在6月3日，家里沒有人的時候來拆除，很明顯是看準(zhǔn)了家中沒有人。
　　對于汪女士的猜測，劉經(jīng)理解釋說，物業(yè)公司對汪家3個陽臺的無框玻璃進(jìn)行拆除時，并不知道汪家沒有人，當(dāng)時只是叫了一些其他業(yè)主和物業(yè)公司的人拆除了玻璃。
　　如何進(jìn)入陽臺拆除玻璃窗
　　在汪家沒有人的情況下，物業(yè)管理處對陽臺玻璃窗進(jìn)行了拆除，但事后主人發(fā)現(xiàn)家中的門鎖并沒有被撬的痕跡，由于今年4月入住時，房門的鑰匙是由物業(yè)公司提供的，之后汪女士也沒有更換過門鎖，汪女士認(rèn)為，物業(yè)管理處有條件復(fù)制房屋的大門鑰匙。
　　劉經(jīng)理稱，由于汪女士家在2樓，物業(yè)公司通過架設(shè)樓梯的方式，對無框玻璃實施拆除，并沒有進(jìn)入過汪家的臥室和房間。為了保證整個過程的公開性，物業(yè)公司特意請了部分其他業(yè)主到現(xiàn)場，對整個過程實施監(jiān)督，并拍攝了錄像。

為何不通過法律途徑解決
　　汪女士當(dāng)初購房時，的確簽署了一份《住宅使用公約》。但汪女士入住后發(fā)現(xiàn)房屋的前面是一個建筑工地，平時噪音比較大，嚴(yán)重影響自己的睡眠和休息。因此決定花1萬多元在3個陽臺安裝無框玻璃。
　　汪女士認(rèn)為，就算安裝無框玻璃一事違反了《住宅使用公約》，但物業(yè)管理處應(yīng)該通過司法等途徑，請有強制拆除權(quán)的部門對無框玻璃拆除，而不是物業(yè)公司自己來強制拆除。
　　當(dāng)記者提出為何物業(yè)管理處不通過司法途徑解決汪女士在陽臺上安裝無框玻璃一事，劉經(jīng)理則表示現(xiàn)在不方便回答。不過，劉經(jīng)理在采訪中強調(diào)，私自進(jìn)入汪家拆除無框玻璃確有不妥，是不恰當(dāng)?shù)男袨?，但這是出于保護(hù)廣大業(yè)主的利益和小區(qū)整體形象的考慮，希望汪女士能遵守《住宅使用公約》。

　　[專家說法]物業(yè)無權(quán)擅拆違約建筑
　　據(jù)上海市房地局物業(yè)管理處的錢女士介紹，按照《上海市居住物業(yè)管理條例》，業(yè)主違規(guī)在陽臺等場地搭建建筑物、構(gòu)筑物，在搭建過程中，物業(yè)公司有權(quán)制止，要求其對已經(jīng)在建的搭建物進(jìn)行拆除，但沒有權(quán)力在搭建完成后，在不征得業(yè)主同意的情況下，趁主人不在家時擅自進(jìn)行拆除。另外，物業(yè)公司也無權(quán)擁有業(yè)主家的鑰匙。

[律師觀點]勸阻、制止不等于強制拆除
　　上海市傅玄杰律師事務(wù)所的黃榮楠認(rèn)為，根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》，物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)業(yè)主違反本條例或者業(yè)主公約的行為，應(yīng)立即進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會和有關(guān)行政機關(guān)報告。勸阻、制止不等同于強行拆除，物業(yè)公司不是執(zhí)法機構(gòu)，不具備強制拆除的資格。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)汪家類似的情況，可以向有關(guān)部門進(jìn)行報告，由有執(zhí)法權(quán)的部門對汪家進(jìn)行處理。

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