[提要]本文主要探討了優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)在司法實(shí)踐中出現(xiàn)的若干問(wèn)題，包括什么情況視為“出賣(mài)”、行使優(yōu)先權(quán)的期限、“同等條件”的認(rèn)定以及如何對(duì)待承租人與取得物權(quán)的第三人之間的權(quán)利沖突。
承租人優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)，是指承租人依照法律規(guī)定享有的在出賣(mài)人出賣(mài)其標(biāo)的物給第三人時(shí)，以同等條件優(yōu)先于他人而購(gòu)購(gòu)的權(quán)利。目前，關(guān)于承租人優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)的規(guī)定主要有三：國(guó)務(wù)院于1983年頒布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定：“房屋所有人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)?！陛^高院貫徹《民法通則》意見(jiàn)第118條規(guī)定：“出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件，享有優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋購(gòu)賣(mài)無(wú)效?！薄逗贤ā返?30條規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)購(gòu)的權(quán)利。”
(一)優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)的法律性質(zhì)及行使條件
關(guān)于承租人優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)的法律性質(zhì)，筆者認(rèn)為：頭先，承租人的優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)是一種附條件的形成權(quán)，是法律賦予承租人的一項(xiàng)特殊保護(hù)措施，即承租人得以其單方意思表示而形成以出賣(mài)人與第三人之間同樣條件為內(nèi)容的合同，無(wú)須義務(wù)人的承諾。承租人的優(yōu)先權(quán)是一種不確定的、附有條件的機(jī)會(huì)權(quán)利。其次，應(yīng)明確承租人的優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)是一種法定的優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)。法定優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)主要表現(xiàn)為共有關(guān)系各共有人的先購(gòu)權(quán)，以及不動(dòng)產(chǎn)用益關(guān)系中的先購(gòu)權(quán)，法定的優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)為法律所規(guī)定，法律即替代當(dāng)事人間的合同。而對(duì)于出賣(mài)人來(lái)說(shuō)，承租人優(yōu)先權(quán)是設(shè)定在其標(biāo)的物上的一種負(fù)擔(dān)，是限制其自由選擇購(gòu)方的權(quán)利。所以承租人優(yōu)先權(quán)人享有的這種“特權(quán)”，其實(shí)只是購(gòu)購(gòu)機(jī)會(huì)上的一種優(yōu)遇，而非購(gòu)購(gòu)條件上的優(yōu)惠，其能否實(shí)現(xiàn)要受諸多因素制約，具有較大不確定性；較后，承租人優(yōu)先權(quán)是一種附從性權(quán)利。它是為權(quán)利人個(gè)人利益或社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要而附屬于特定人或特定法律關(guān)系，并隨該法律關(guān)系的發(fā)生或消滅而變動(dòng)。如同代位權(quán)和撤銷(xiāo)權(quán)必須依附于一定的債權(quán)一樣，承租人優(yōu)先權(quán)也必須依附于一定的基礎(chǔ)法律關(guān)系方能成立，且不得與基礎(chǔ)法律關(guān)系分離而單獨(dú)予以轉(zhuǎn)讓、繼承。
(二)優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)實(shí)踐中存在的問(wèn)題
1、關(guān)于“出賣(mài)”
一般情況下，“出賣(mài)”作通常理解。按照《合同法》第130條規(guī)定：“購(gòu)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于購(gòu)受人，購(gòu)受人支付價(jià)款的合同。依此規(guī)定，在因與、遺、繼承而使租賃房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下，承租人不得行使先購(gòu)權(quán)。”
拍賣(mài)是指以公開(kāi)競(jìng)價(jià)的形式，將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給較高應(yīng)價(jià)者的購(gòu)賣(mài)方式。在拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，先購(gòu)權(quán)是否可以行使，理論界有兩種不同的觀點(diǎn)。一是肯定說(shuō)，一是否定說(shuō)。德國(guó)民法持否定說(shuō)，臺(tái)灣地區(qū)則持肯定說(shuō)。筆者認(rèn)為，公開(kāi)競(jìng)拍時(shí)，如果承租人對(duì)進(jìn)行競(jìng)拍的不動(dòng)產(chǎn)無(wú)優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)，則有權(quán)利被侵害之嫌，如要求承租人參加競(jìng)拍，價(jià)高者得的購(gòu)賣(mài)方式顯然有悖于“同等條件”優(yōu)先購(gòu)購(gòu)的法律本意。但如果在競(jìng)拍人拍得不動(dòng)產(chǎn)后再由承租人決定其是否行使優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)，則會(huì)影響競(jìng)拍人利益，使其喪失用已有資金拍得其他不動(dòng)產(chǎn)的機(jī)會(huì)。解決該沖突可采用對(duì)公開(kāi)競(jìng)拍的不動(dòng)產(chǎn)，由擬行使優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)的承租人在競(jìng)拍前確定其可承受的購(gòu)房?jī)r(jià)格并告知組織者，對(duì)競(jìng)拍價(jià)低于該價(jià)格的，由承租人以競(jìng)拍價(jià)購(gòu)購(gòu)，對(duì)高于該價(jià)格的，由競(jìng)拍人購(gòu)購(gòu)。如果對(duì)低于其事先確定價(jià)而在競(jìng)拍后又反悔拒絕購(gòu)購(gòu)的，承擔(dān)與普通競(jìng)價(jià)者同樣的法律后果。這樣可以限度的保護(hù)承租人和競(jìng)拍人的合法權(quán)益。另外，法院在強(qiáng)制執(zhí)行被執(zhí)行人的出租房屋時(shí)，不論采取拍賣(mài)、變賣(mài)或其他方式進(jìn)行處置，必須對(duì)案外承租人的先購(gòu)權(quán)予以充分的保護(hù)，不得擅自剝奪。因?yàn)閺?qiáng)制執(zhí)行是出租人在被依法強(qiáng)制情勢(shì)下的“出賣(mài)”，故承租人的先購(gòu)權(quán)仍應(yīng)得到保護(hù)。
2、關(guān)于行使優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)的時(shí)效期限
很多國(guó)家的相關(guān)法律規(guī)定優(yōu)先權(quán)應(yīng)在一定期限內(nèi)行使，逾期不行使，視為放棄，傳統(tǒng)民法將此行使期限稱(chēng)為“先購(gòu)權(quán)時(shí)效期限”。承租人則應(yīng)在收到通知后的一定期限內(nèi)行使承租人優(yōu)先權(quán)，逾此期限未作表示的，視為放棄承租人優(yōu)先權(quán)?！兑庖?jiàn)》第118條規(guī)定“須提前三個(gè)月通知”，《合同法》規(guī)定：“應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人”。就法律規(guī)定而言，“提前三個(gè)月”的表述顯然不夠嚴(yán)謹(jǐn)，《意見(jiàn)》中出租人“須提前三個(gè)月通知”的規(guī)定為出租人設(shè)定了期限義務(wù)，卻忽視了對(duì)承租人的約束，不利于正確反映和充分貫徹立法目的。從規(guī)定內(nèi)容看，立法者的原意還是可以推知的，即以“提前通知”約束出租人，以“三個(gè)月”約束承租人。正是由于法律的語(yǔ)焉不詳，不夠完善，審判實(shí)踐普遍認(rèn)為出租人須在向第三人出賣(mài)房屋前通知承租人，承租人應(yīng)當(dāng)在接到通知后的三個(gè)月內(nèi)決定是否行使先購(gòu)權(quán)。上述做法并無(wú)法律法規(guī)的明確依據(jù)，因此，以下問(wèn)題應(yīng)在今后的立法或司法實(shí)踐中應(yīng)予以明確：，該期限的起算點(diǎn)應(yīng)如何認(rèn)定,是以出賣(mài)人公開(kāi)表達(dá)出賣(mài)意圖時(shí)還是從出賣(mài)人與第三人簽訂購(gòu)賣(mài)合同時(shí)起算?，提前三個(gè)月是否也是承租人先購(gòu)權(quán)的行使期限？第三，出租人應(yīng)以何種方式通知承租人?如果出賣(mài)人不履行通知義務(wù)，則承租人優(yōu)先權(quán)的行使期限該如何確定？
由于作為上位法的《合同法》對(duì)此規(guī)定較為模糊，司法實(shí)踐中仍然是以“提前三個(gè)月通知”來(lái)約束出租人，但由于立法的疏忽卻未能考慮到約束承租人，“提前三個(gè)月通知”并不等同于承租人收到通知三個(gè)月內(nèi)，但實(shí)踐中往往也以“三個(gè)月”的期限約束承租人。筆者認(rèn)為，該時(shí)限應(yīng)在出賣(mài)人與第三人的購(gòu)賣(mài)合同有效成立后，行使期間得以開(kāi)始計(jì)算，因?yàn)橥葪l件正是以合同確立的條件為參照。今后立法中對(duì)于這個(gè)問(wèn)題的規(guī)定應(yīng)包括兩層含義：一是設(shè)定出賣(mài)人的通知義務(wù)；二是規(guī)定承租人行使權(quán)利的期限，明確在一定的期限內(nèi)由承租人決定是否購(gòu)購(gòu)，且該期限不可過(guò)長(zhǎng)。因?yàn)?，?dāng)今社會(huì)交易日益活躍，市場(chǎng)行情變動(dòng)很快，三個(gè)月的期限未免過(guò)長(zhǎng)，只要期限足以讓承租人有合理時(shí)間考慮是否先行購(gòu)購(gòu)即可，否則不利于保護(hù)出租人的利益，可考慮以15天為宜。
3、關(guān)于“同等條件”的認(rèn)定
目前法律法規(guī)均規(guī)定在“同等條件”下，承租人方能行使優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)，這是承租人得以行使優(yōu)先權(quán)的實(shí)質(zhì)性要求。但何為“同等條件”？該條件是否僅指價(jià)格條件？審判實(shí)踐中應(yīng)如何理解把握“同等條件”的內(nèi)涵？
由于我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)“同等條件”的具體內(nèi)容未做明確規(guī)定，審判實(shí)踐中形成兩種不同觀點(diǎn)：一是完全同等說(shuō)，即認(rèn)為承租人認(rèn)購(gòu)的條件應(yīng)與其他購(gòu)受人完全相同和完全一致；二是相對(duì)同等說(shuō)，即認(rèn)為承租人購(gòu)購(gòu)條件與其他購(gòu)受人條件大致相等，便為有同等條件。種觀點(diǎn)在適用中過(guò)于嚴(yán)格，尤其在其他購(gòu)受人所提供的條件(如提供某種機(jī)會(huì)或其他因素)，承租人無(wú)法做到，但可以多付的辦法彌補(bǔ)這些附加條件的不足時(shí)，則不能苛求承租人提出的條件須與其他購(gòu)受人的條件完全一致；后一觀點(diǎn)在適用中彈性過(guò)大，不利于操作。
從“同等條件”的內(nèi)容上看，可包括價(jià)格、數(shù)量、支付方式、交易時(shí)間等合同主要條款，其中價(jià)格條件和價(jià)款支付條件是理解“同等條件”的基本要素，但在審判實(shí)踐中情況卻并非如此簡(jiǎn)單，由于出賣(mài)人與第三人之間可能存在一些特殊的利益關(guān)系，如第三人的信用及履約能力，出賣(mài)人與第三人之間的特殊身份及情感因素等，又如第三人允諾對(duì)出賣(mài)人負(fù)擔(dān)從給付義務(wù)的，該從給付可以作價(jià)，或該從給付不能用來(lái)衡量，則承租人能否行使優(yōu)先權(quán)？對(duì)此，在對(duì)“同等條件”進(jìn)行認(rèn)定時(shí)，應(yīng)否考慮這些因素？
一般而言，對(duì)于出租人與第三人的一般意義上的房屋購(gòu)賣(mài)行為，應(yīng)以完全同等說(shuō)來(lái)理解，即承租人的購(gòu)購(gòu)條件須與第三人所為的承諾完全一致。所謂一般意義上的購(gòu)賣(mài)系指出租人與第三人間合同條款未作特別約定，可適用于一般任何人的購(gòu)賣(mài)。如果出租人與第三人在合同中有特別約定的其他交易條件，應(yīng)具體案件具體分析。承租人的購(gòu)購(gòu)條件如能大致相等，可視為具備“同等條件”。一般來(lái)說(shuō)，特別約定有以下幾種：
(1)第三人與出租人所訂合同中有承租人無(wú)法履行的從給付，但承租人可以用替代該從給付的，視為條件等同。如果即使無(wú)該從給付，出租人仍會(huì)與第三人訂立合同的，或者該從給付約定的目的在于排除先購(gòu)權(quán)適用的，該從給付不作同等條件考慮，不影響承租人享有先購(gòu)權(quán)。
(2)出租人允許第三人延期或分期付款，承租人雖不具備與第三人同樣的信用，但如能提供相應(yīng)的擔(dān)保，足以保障出租人按時(shí)受償?shù)模梢暈闂l件等同
(3)對(duì)于出租人基于某種特殊原因給予其他購(gòu)受人的優(yōu)惠價(jià)格，如果這些因素可以用計(jì)算，則應(yīng)折合計(jì)入價(jià)格中，如果不能計(jì)算，則以市場(chǎng)價(jià)格來(lái)計(jì)算。但是，如果出租人與第三人基于親屬關(guān)系或其他特殊親密關(guān)系，以低于市價(jià)出賣(mài)房屋，而離開(kāi)此種基礎(chǔ)關(guān)系，出租人則不愿出售，由于此種關(guān)系非所能衡量，此時(shí)承租人不得主張優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)，但對(duì)于此種情況的特殊關(guān)系應(yīng)嚴(yán)格掌握。
(4)在特殊情況下，購(gòu)購(gòu)者的資質(zhì)也是一種條件，如政府有關(guān)部門(mén)對(duì)按城市規(guī)劃進(jìn)行舊城改造，對(duì)某一規(guī)劃改造區(qū)內(nèi)的房屋只能賣(mài)給有資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商，而不能出賣(mài)給一般人和企業(yè)。承租人僅租賃部分房屋，其余部分非為租賃權(quán)的客體，故只有在出租人僅就此部分出賣(mài)時(shí)，承租人才能行使優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)。
對(duì)于同等條件的掌握應(yīng)根據(jù)案情的具體情況，從以下幾個(gè)角度進(jìn)行考量作出準(zhǔn)確的判斷：承租人優(yōu)先權(quán)的行使具有相對(duì)性和有條件性；承租人優(yōu)先權(quán)的行使不以損害出賣(mài)人的實(shí)體利益為代價(jià)；出賣(mài)人與第三人約定的條件應(yīng)符合一般生活經(jīng)驗(yàn)認(rèn)可的范圍?，F(xiàn)實(shí)中亦存在一幢樓房分別出租于數(shù)人，而出租人將房屋作為一個(gè)整體予以出賣(mài)，承租人可否就該大樓整體主張優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)，抑或是將該標(biāo)的與其他財(cái)產(chǎn)相分離而單獨(dú)購(gòu)購(gòu)？局部承租人的優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)可否及于出租人出售的整棟不動(dòng)產(chǎn)？筆者認(rèn)為應(yīng)區(qū)別以對(duì)。承租人優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)的立法目的是減少購(gòu)賣(mài)糾紛，減少交易風(fēng)險(xiǎn)和交易成本，便于不動(dòng)產(chǎn)的占有、管理和使用，發(fā)揮其的使用價(jià)值。如果無(wú)原則地允許局部承租人都享有不動(dòng)產(chǎn)整體的優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)，在眾

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