來電顯示：

我們是星沙商業(yè)樂園部分業(yè)主和購受人。開發(fā)商湖南兆佳房地產(chǎn)公司通知我們到其子公司———長沙永佳物業(yè)公司辦理交收房手續(xù)；而長沙永佳物業(yè)公司不是通過招投標方式選的，而是開發(fā)商指定的。辦理交房手續(xù)時，永佳公司強制我們必須先簽署他們制訂的《前期物業(yè)服務協(xié)議》，否則不向業(yè)主交鑰匙。這個《前期物業(yè)服務協(xié)議》規(guī)定物業(yè)管理收費標準為每平方米3.5元，既不跟業(yè)主平等協(xié)商，又高于政府指導價。該“協(xié)議”還宣稱：“本物業(yè)區(qū)域內(nèi)廣告位由甲方經(jīng)營管理，所得收益用來補貼物業(yè)管理經(jīng)費的不足。”請問：兆佳、永佳“父子公司”上述行為是否違規(guī)侵權？

星沙商業(yè)樂園部分業(yè)主和購受人

律師回復：

《湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》第十四條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋開始出售至業(yè)主委員會成立前，由物業(yè)出售單位選聘物業(yè)管理企業(yè)承擔物業(yè)管理?！眹鴦赵骸段飿I(yè)管理條例》明文規(guī)定：“住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。”星沙商業(yè)樂園的建設單位不是通過招投標方式選聘，而是指定自己的子公司管理該園區(qū)物業(yè)，屬違規(guī)操作。

根據(jù)省政府相關文件規(guī)定，物業(yè)服務單位應當與業(yè)主“平等協(xié)商，根據(jù)服務內(nèi)容和質(zhì)量確定費用?！眹乙?guī)定：無論是參照政府指導價，還是實行市場調(diào)節(jié)價，收費標準都應由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)共同協(xié)商確定。如果由一家說了算，那就是所謂的“霸王條款”。

根據(jù)國家和湖南省有關規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設施、共用設備設置經(jīng)營性設施的，在征得相關業(yè)主、業(yè)主會書面同意后，與業(yè)主委員會簽訂協(xié)議，支付場地租金。收取的租金應當納入維修基金”。“所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用?！庇兰盐飿I(yè)公司將所得收益用來補貼物業(yè)管理經(jīng)費的不足，是變相挪用維修基金的侵權條款。

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