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三大案例解析改善型購房怎么才劃算
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 594 次
在目前嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下,三套房無法獲得貸款,二套房頭付比例、貸款利率也都比較高。那么對于一些政策誤傷下的剛需購房人群,選擇何種購房方式才能達(dá)到較高性價比呢?
案例一 改善型購房者
王先生,私企老板,年收入100萬元左右。結(jié)婚前在上海浦東用商業(yè)貸款購購一套90平方米小戶型住房,目前貸款已經(jīng)還清。結(jié)婚后,計劃與太太購一戶140平方米左右住房。王太太名下目前無房產(chǎn)也無任何貸款記錄。王太太任職某國有企業(yè),單位予以繳納公積金和補(bǔ)充公積金。目前兩人看中一套總價值500萬元左右的房子,但王先生手頭現(xiàn)金200萬元左右,父母資助50萬元,目前名下小戶型房產(chǎn)市場價252萬元左右,出租價格每月4000元左右。
貸款方案:賣舊換新or1+1置業(yè)升級
有財建議:像王先生這樣名下已有房產(chǎn)的人群,按照目前認(rèn)房又認(rèn)貸的標(biāo)準(zhǔn),即使王先生出售名下房產(chǎn)也仍然會被列為套購房。如果申請商業(yè)貸款,頭付比例50%,貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上調(diào)10%,貸款成本較高。王先生可選擇將名下房產(chǎn)出售,不申請任何商業(yè)貸款方式,全額購購新房。
但鑒于王先生生意流動資金的需要,王先生也可以考慮1+1置業(yè)升級模式,用手頭現(xiàn)金支付頭付,用自己和太太的公積金申請貸款,因為在商業(yè)貸款和公積金貸款頭付相差無幾的情況下,公積金貸款利率優(yōu)惠確實(shí)能夠讓借款人省錢不少。此外,之前的小戶型房可以保留并出租,用租金來減輕還款壓力。同時,王先生夫婦再次購房應(yīng)該考慮日后生育小孩問題,不如一步到位選擇 周邊或者離小學(xué)較近的區(qū)域購房,做好長遠(yuǎn)打算。
案例二 兩套房產(chǎn)者
李先生,目前在上海有一套房產(chǎn),和太太、兒子一起居住??們r值300萬元左右,有貸款但目前已經(jīng)還清。此外,李先生還在老家?guī)透改纲徚颂追慨a(chǎn)養(yǎng)老,總價值50萬元左右,有貸款但也已還清。目前李先生計劃在上海再為兒子購購一套房子供結(jié)婚用,看中一套總價值200萬元左右的房子。但目前李先生家庭現(xiàn)金只有50萬元左右。
貸款方案:房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款
有財建議:像李先生這樣在本地和外地均有貸款記錄的人群,通過央行個人征信系統(tǒng)可以查出李先生的兩次貸款記錄,按照現(xiàn)在政策李先生根本無法申請到商業(yè)貸款或公積金貸款。先進(jìn)的辦法是通過房產(chǎn)抵押貸款來購房。如果申請房屋抵押貸款,前提是抵押房屋貸款已經(jīng)還清。然后由專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對房產(chǎn)進(jìn)行估價。招商銀行理財經(jīng)理林先生在接受財經(jīng)日報《財商》采訪時表示,如果評估價格是300萬左右,那么大約可獲得150萬元貸款,抵押率為50%左右。貸款利率方面,如果是銀行優(yōu)質(zhì)客戶的話,按照貸款基準(zhǔn)利率上浮15%~20%。
林先生表示,抵押消費(fèi)貸款辦理后,銀行將這筆錢轉(zhuǎn)入林先生銀行賬戶,但不能轉(zhuǎn)賬、取現(xiàn),只能在POS機(jī)刷卡。對于刷卡具體用途,銀行不做過多干涉。
案例三 外地務(wù)工人員購房
金小姐,江蘇人,在上海工作一年半,一直在上海租房,房租大約1500元。但考慮長期租房成本很高,而且自己有在上海定居的打算,計劃先購購一套40平方米左右的小戶型房屋居住??粗幸惶?00萬左右住房,目前個人無太多存款。金小姐以往并無貸款記錄,但父母在江蘇為她全額付款購購了一套40萬元左右房產(chǎn)。
貸款方案:賣掉外地房付頭付
有財建議:對于金小姐這樣的外地人,按照目前新政要求,在申請貸款時需要提供在上海一年以上的納稅或社保繳納證明,金小姐基本滿足這一條件。在第幾套房的認(rèn)定上,目前上海房地產(chǎn)交易并未與全國聯(lián)網(wǎng),無法查出金小姐在江蘇的房產(chǎn)記錄,如果在上海申請貸款仍被視為頭套房,但銀行也會讓金小姐提供房產(chǎn)情況承諾書,所以建議金小姐可以賣掉江蘇房產(chǎn),作為頭付款,然后依照自身情況申請公積金貸款或商業(yè)貸款。
在還款方式上,建議采取等額本息還款方式,每月還款額比較固定,壓力比較小。
在目前嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下,三套房無法獲得貸款,二套房頭付比例、貸款利率也都比較高。那么對于一些政策誤傷下的剛需購房人群,選擇何種購房方式才能達(dá)到較高性價比呢?
案例一 改善型購房者
王先生,私企老板,年收入100萬元左右。結(jié)婚前在上海浦東用商業(yè)貸款購購一套90平方米小戶型住房,目前貸款已經(jīng)還清。結(jié)婚后,計劃與太太購一戶140平方米左右住房。王太太名下目前無房產(chǎn)也無任何貸款記錄。王太太任職某國有企業(yè),單位予以繳納公積金和補(bǔ)充公積金。目前兩人看中一套總價值500萬元左右的房子,但王先生手頭現(xiàn)金200萬元左右,父母資助50萬元,目前名下小戶型房產(chǎn)市場價252萬元左右,出租價格每月4000元左右。
貸款方案:賣舊換新or1+1置業(yè)升級
有財建議:像王先生這樣名下已有房產(chǎn)的人群,按照目前認(rèn)房又認(rèn)貸的標(biāo)準(zhǔn),即使王先生出售名下房產(chǎn)也仍然會被列為套購房。如果申請商業(yè)貸款,頭付比例50%,貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上調(diào)10%,貸款成本較高。王先生可選擇將名下房產(chǎn)出售,不申請任何商業(yè)貸款方式,全額購購新房。
但鑒于王先生生意流動資金的需要,王先生也可以考慮1+1置業(yè)升級模式,用手頭現(xiàn)金支付頭付,用自己和太太的公積金申請貸款,因為在商業(yè)貸款和公積金貸款頭付相差無幾的情況下,公積金貸款利率優(yōu)惠確實(shí)能夠讓借款人省錢不少。此外,之前的小戶型房可以保留并出租,用租金來減輕還款壓力。同時,王先生夫婦再次購房應(yīng)該考慮日后生育小孩問題,不如一步到位選擇 周邊或者離小學(xué)較近的區(qū)域購房,做好長遠(yuǎn)打算。
案例二 兩套房產(chǎn)者
李先生,目前在上海有一套房產(chǎn),和太太、兒子一起居住??們r值300萬元左右,有貸款但目前已經(jīng)還清。此外,李先生還在老家?guī)透改纲徚颂追慨a(chǎn)養(yǎng)老,總價值50萬元左右,有貸款但也已還清。目前李先生計劃在上海再為兒子購購一套房子供結(jié)婚用,看中一套總價值200萬元左右的房子。但目前李先生家庭現(xiàn)金只有50萬元左右。
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