樓市活躍房貸新品頻出 省不省錢幫您算算

冷清了半年之久的房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍了不少，銀行也抓住了這一良機(jī)紛紛推出房貸新品。在宣傳中，有些房貸產(chǎn)品號(hào)稱能為購(gòu)房人節(jié)省數(shù)十萬的貸款利息。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士特別提醒，在選擇新房貸產(chǎn)品時(shí)別忘了先打打小算盤，看看通過這些產(chǎn)品是否真能省下那么多錢。

房貸新品上演接力賽

日前，渤海銀行推出了新型"氣球貸"產(chǎn)品，貸款期限較長(zhǎng)可達(dá)30年，還息期（只還利息，不還本金的期限）較長(zhǎng)可達(dá)15年，客戶在還息期內(nèi)的月供可比使用傳統(tǒng)房貸較多減少55%。此外，該款產(chǎn)品本金、利息分開計(jì)算，還息期由客戶自主決定并可進(jìn)行調(diào)整，還息期后不需一次還清本利，可采用等額本息、等額本金等方式按月還本付息。

同時(shí)，深圳發(fā)展銀行緊跟其后，在國(guó)內(nèi)頭次推出房貸產(chǎn)品"點(diǎn)按揭"，1個(gè)點(diǎn)就是貸款金額的1%，客戶通過預(yù)先支付一個(gè)或多個(gè)"點(diǎn)"的費(fèi)用，可以使貸款利率降低，較低利率僅有央行基準(zhǔn)利率的3.78%。該產(chǎn)品接受二手房貸、商業(yè)房貸和其他銀行轉(zhuǎn)按揭的房貸，但是存量房貸不能辦理該產(chǎn)品。上月渣打銀行推出的"活利貸"，對(duì)還款賬戶內(nèi)的資金沒有任何限制，此前這類業(yè)務(wù)存款起點(diǎn)通常為3至5萬元。

省得真有那么多嗎？

以"點(diǎn)按揭"為例，在產(chǎn)品宣傳冊(cè)上有這樣一個(gè)案例：章女士申請(qǐng)了一筆30年期50萬元的貸款，在目前較好情況下，其利率為4.16%（5年以上期貸款7折優(yōu)惠利率），月供為2433元，30年利息總額為372854元。如果章女士辦理了"點(diǎn)按揭"業(yè)務(wù)，通過支付1.5個(gè)"點(diǎn)"的費(fèi)用，即7500元，30年下來可以節(jié)省利息39149元，省息比例達(dá)到10.5%。

然而不得不提的是，這7500元并不算作購(gòu)房貸款的任何費(fèi)用，如果排除利率調(diào)整的因素，將7500元存入銀行5年定期，并且連續(xù)存30年，較后稅后的本息總額達(dá)到20246.65元，其中利息高達(dá)12746.65元。也就是說繳納了用于購(gòu)點(diǎn)的7500元將會(huì)使得貸款人在30年間損失12746.65元的利息收入，如果考慮這部分損失，借助點(diǎn)按揭實(shí)際節(jié)省的費(fèi)用僅僅為18902.36元。

類似的情況還出現(xiàn)在渣打銀行的"活利貸"產(chǎn)品，在該產(chǎn)品的宣傳彩頁上記者看到有這樣的舉例：一個(gè)借款人如果貸款100萬元，期限30年，選擇活利貸后，每月存入3000元在活利貸賬戶下，銀行會(huì)將這筆錢視為提前償還貸款本金，較終借款人還的總利息為55萬，比通過辦理普通住房貸款節(jié)省了利息60萬元。

而事實(shí)上，由于活利貸賬戶是不計(jì)利息的，如果客戶每月存3000元是按當(dāng)前利率水平辦理零存整取，30年下來，利息約為46萬元左右，如果算上這部分的利息收入，實(shí)際節(jié)省的費(fèi)用遠(yuǎn)沒有那么多。

銀行房貸產(chǎn)品掃描

接力貸

指以某人的子女作為所購(gòu)房屋的所有權(quán)人，父母雙方或一方與其子女作為共同借款人，接力還款。

銀行 農(nóng)行、深發(fā)展、招行等。

優(yōu)點(diǎn) 可以轉(zhuǎn)變還款人，使借款人年齡及貸款年限適當(dāng)延長(zhǎng)。

缺點(diǎn) 容易造成家庭因房產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)出現(xiàn)糾紛。

適合人群 40歲以上的人，或者家庭是"孩子剛參加工作、收入不高，父母有一定積蓄但是因?yàn)槟挲g的關(guān)系，貸款年限無法達(dá)到較長(zhǎng)"的情況。

雙周供

將還款方式從原來每月還款一次變?yōu)槊績(jī)芍苓€款一次，每次還款額基本為原來月供的一半。

銀行 工行、深發(fā)展等。

優(yōu)點(diǎn) 可以加快還款頻率，減少總利息支出。

缺點(diǎn) 對(duì)還款時(shí)間要求非常高，并且由于還款頻率的加快，一年下來還款期數(shù)會(huì)有所增加，同時(shí)也會(huì)增加每個(gè)月資金不寬裕的貸款人的壓力。

適合人群 收入穩(wěn)定、均衡，且每期還款金額占收入比例較低的貸款人。

氣球貸

先少量、分期償還貸款利息和部分本金，剩余本金再到較后一期一次償清，整個(gè)還款的模式就像氣球一樣"頭小尾大"。

銀行 渤海銀行、深發(fā)展等。

優(yōu)點(diǎn) 短貸低供,信用記錄好可續(xù)貸。

缺點(diǎn) 氣球貸對(duì)貸款人的信用良好度有一定的要求。

適合人群 考慮短期房貸的，并有提前還款需求的貸款人；借款期僅償還較少月供，將其余款項(xiàng)運(yùn)用至其他投資渠道的貸款人；中高收入的房產(chǎn)消費(fèi)者。

存貸通類

借款人將閑置資金存入還款賬戶作為提前還貸，直接抵扣貸款本金，達(dá)到節(jié)省貸款利息、縮短還款期限的目的。貸款人開通了類似業(yè)務(wù)，那么其還款賬戶上的資金將按照一定的比例被視作提前還貸，而在客戶需要資金時(shí)，可隨時(shí)提取存貸通增值賬戶中的部分或全部存款（包括被視同提前還貸的部分）。

銀行 工行、建行、深發(fā)展、渣打等銀行。

優(yōu)點(diǎn) 在節(jié)省利息、縮短還款年限的同時(shí)還能靈活運(yùn)轉(zhuǎn)資金。

缺點(diǎn) 不能同時(shí)享受7折優(yōu)惠，提前還款金額利息上限規(guī)定。

適合人群 除每月月供款外，有一定閑置資金，或工資賬戶和貸款在同一銀行的消費(fèi)者。

(作者：許佳)

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