對于不懂評估、不了解房屋真實(shí)價格的二手房購賣雙方，一套房源應(yīng)當(dāng)如何定價？記者走訪了數(shù)家中介品牌公司的評估專家，為讀者提供了影響房價的10大指標(biāo)：

　　鰲頭看房齡（折舊每年－2%）

　　房屋的新舊程度，直接關(guān)系到購家喜歡與否，而房屋自修建完畢后，就進(jìn)入了折舊期。在對二手房進(jìn)行銷售時，一定要計(jì)算房屋的折舊費(fèi)，磚混結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年，每年的折舊率為2％左右。

　　NO.2看戶型（房屋功能低－10%）

　　市場上被大多數(shù)消費(fèi)者喜歡的戶型則以正規(guī)的套二、套三等為主，這樣的戶型直接使房價走高，反之形狀不規(guī)范的異型戶型，或套型過小、過大的戶型等，都會讓房價降低，一般減去5~10%。

　　NO.3看樓層（頂樓－5%、次頂層和次底層－3%、中間層+3%）

　　樓層的好壞也直接影響房價的高低，以處于中間部位的房屋較好賣，一般會增加3%，樓層越高或越低樓層的房屋售價就會相應(yīng)減少1~5%左右。如果底樓帶有戶外花園，或頂樓帶有屋頂花園，價格可能更高些。

　　NO.4看朝向（除南北外－5%）

　　南北朝向的房子較受喜歡，東西朝向及其他朝向，由于室內(nèi)的通風(fēng)、采光性能不是很好等原因，朝向不好的房屋需減去2~5%。

　　NO.5看裝修（5年內(nèi)的裝修+10%）

　　裝修時間在5年以內(nèi)的房屋，價格一般會高出清水房2000元左右，如果裝修質(zhì)量較高、成色又好，則需增加10%；如果裝修時間超過5年或只是簡單裝修，當(dāng)初成本耗費(fèi)不大，增加比例酌情降低。

　　NO.6看物管（無物業(yè)管理－3~5%）

　　有物業(yè)管理的小區(qū)主要體現(xiàn)在新修商品房樓盤中，對建筑年代在1995年左右或是單位的宿舍區(qū)都沒有正規(guī)的物業(yè)管理，一般情況下沒有物業(yè)管理的小區(qū)則要減去3~5%。

　　NO.7看位置（臨街－15%）

　　房屋臨街會降低房屋的售出價格，而所處位置較好居住環(huán)境幽靜的房屋，其價格就會偏高，且增幅在15%左右。

　　NO.8看配套（不完善－5~15%）

　　消費(fèi)者在選購二手房時，都會考慮到房屋周邊的交通情況、醫(yī)療、教育、購物和餐飲等配套基礎(chǔ)設(shè)施。通常情況下，如果房屋周邊部分設(shè)施配備不齊或缺失，則按相應(yīng)比例減少5~15%。

　　NO.9看小區(qū)（無小區(qū)配套－5%）

　　房屋的配套設(shè)施的完善與否，對居家來說尤為重要。在同一地段，二手房的小區(qū)環(huán)境會遜色于新住宅區(qū)，根據(jù)小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化、運(yùn)動設(shè)施的配備以及房屋的外觀造型等情況，需減少3－5%左右。

　　鰲頭0看市場（當(dāng)時供需關(guān)系－8%~5%）

　　二手房購賣必需考慮到購家的心理因素，購舊房需折舊8％左右，如果區(qū)域內(nèi)的二手房非常搶手，該比例可適當(dāng)提高5%左右。

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