現(xiàn)象一：北四環(huán)外某項(xiàng)目開盤均價(jià)不到7000，經(jīng)過了大約多半年的時間，價(jià)格已經(jīng)漲到了小一萬，就這樣離譜的高價(jià)仍然被一空，開發(fā)商樂得合不攏嘴；

東四環(huán)邊一項(xiàng)目價(jià)格在短短兩個月的時間里上漲了1000多元，開發(fā)商得便宜賣乖地說“我也不想漲價(jià)，可是購的人太多，只能用漲價(jià)控制賣房速度”。

北五環(huán)外一項(xiàng)目，幾年前開盤時的價(jià)格是2000多元，目前的價(jià)格是將近6000元，售樓小姐自豪地介紹這個現(xiàn)象時，我真想問她你們的房子到底值多少錢？

就拿從7000元漲到10000元的那個項(xiàng)目來說，較保守估計(jì)7000元的價(jià)格是成本價(jià)，那么中后期10000元的銷售價(jià)格中就有30%是利潤，何況較初的7000元也不可能是成本價(jià)。業(yè)內(nèi)人士透露30%的利潤是地產(chǎn)行業(yè)里利潤比較少的，如果遇到“好”的操盤手，30%仍然可以提高再提高。

現(xiàn)象二：只一夜的工夫就發(fā)現(xiàn)自己是個純粹的窮人，因?yàn)樯磉叺呐笥?、同事、鄰里和眾多“八竿子打不著”的人都來咨詢購房事宜，不論年齡大小不論收入高低，而我這自認(rèn)為生活還挺滋潤的人卻毫無購房實(shí)力?？勺屑?xì)一打聽又發(fā)現(xiàn)原來身邊已經(jīng)購房和即將購房的人99%以上使用的購房籌款方式為——銀行按揭貸款，甚至頭付款的籌集也采用了拉贊助的形式——東拼西借。但是費(fèi)九牛二虎之力購來的房子往往并不是用來自住，而是意在投資，那么房地產(chǎn)的暴利和居高不下的“空置率”真能讓高價(jià)轉(zhuǎn)手或者說“高租子”夢想成真嗎？

“過暴利”時代卷土重來——聳人聽聞？

并非聳人聽聞！

榮登中國富豪排行榜的有錢人其中近半數(shù)來自房地產(chǎn)行業(yè)，這個數(shù)量集遠(yuǎn)大于其他任何行業(yè)。

現(xiàn)今看看身邊的暴發(fā)戶們，是否也大多產(chǎn)生于房地產(chǎn)？

房地產(chǎn)如此迅速地造就了大量的富人，其中重要的原因仍然是——它產(chǎn)生暴利。

房地產(chǎn)行業(yè)自興盛之初就成為了“暴利”的代名詞，購來的房子到底值多少錢好像就只有天知道。2001年到2003年，北京市場供應(yīng)量的增多使得房地產(chǎn)行業(yè)的競爭加劇，為了增強(qiáng)自己項(xiàng)目的競爭力，不少開發(fā)商采用了增加成本或者低價(jià)入市的做法，于是利潤相應(yīng)減縮，這一現(xiàn)象普遍之后就有人叫嚷著“房地產(chǎn)的暴利時代結(jié)束了”。拜托！稍微的壓縮利潤并不等于暴利的消失！暴利仍然是地產(chǎn)行業(yè)的吸引力。

從2004年下半年到今天，北京的房價(jià)一個勁兒地漲，購房人也擠破了頭，競爭環(huán)境好像一下子消失了，取而代之的是高房價(jià)、高銷售量，不論怎樣的房子都能以很高的價(jià)格迅速成交?！暗貎r(jià)的上漲是商品房價(jià)格上升的罪魁禍頭，“招拍掛”政策是讓土地平均價(jià)格暴漲的根源”，幾乎所有開發(fā)商都會搬出地價(jià)上漲作為房價(jià)上漲的說辭，但北京市國土房管局新聞發(fā)言人、副局長張維卻稱：“從國土資源部去年對全國32個城市地價(jià)的調(diào)查中可以看出，本市土地價(jià)格在商品房成本中占22.98%，低于全國平均的26%”，在張維看來地價(jià)上漲導(dǎo)致房價(jià)上漲的說法根本不成立。

總之較近一年，成本抬升導(dǎo)致房價(jià)上升的理論是站不住腳的，而開發(fā)商原本打算賣7000元的房子一不留神賣到了一萬元確是不爭的事實(shí)，還能說明什么呢？“過暴利”又來了。

跟風(fēng)購房可能導(dǎo)致“竹籃打水”——杞人憂天？

“杞人憂天”在一定程度上已經(jīng)不是貶義詞了，現(xiàn)代科學(xué)證明天塌下來（大氣層消失）不是沒有可能，北京房地產(chǎn)市場也一樣：崩盤或者說泡沫破裂也不是什么天方夜譚。

易憲容說：“因?yàn)楸本┠酥寥珖姆績r(jià)到目前為止沒有出現(xiàn)過從高到低的過程，所以民眾都美好的認(rèn)為房價(jià)不會下跌，會持續(xù)上漲，但事實(shí)不會像想象的那樣。”他說，在房價(jià)持續(xù)上漲的情況下，依據(jù)“購漲不購跌”的原則很多人會加入到投資房產(chǎn)的梯隊(duì)里，隨著人越多越跟風(fēng)的心理，投資房產(chǎn)的人只增不減，而在這群人中真正自住的比例要遠(yuǎn)低于投資的比例，虛假需求的背后也就產(chǎn)生了泡沫，而后隨著空置率的上升和的下降，房子迅速貶值，大量的拋房使得價(jià)格的降幅進(jìn)一步惡化，泡沫就這樣破裂了。

北京目前的狀況就處在房價(jià)不斷上升、跟風(fēng)投資者越來越多的狀況下，泡沫的威脅愈加清晰，警惕“竹籃打水”可是善意的提醒。

看看那些前車之鑒：香港房地產(chǎn)泡沫破滅后，樓價(jià)從1999年較高峰開始持續(xù)下跌，６年來跌幅累計(jì)達(dá)65%，港人財(cái)富蒸發(fā)2.2萬億元；日本1991年以后泡沫破裂，房地產(chǎn)市場崩盤，銀行壞賬高達(dá)6000億美元，整個日本經(jīng)濟(jì)很快進(jìn)入衰退期；悉尼奧運(yùn)會前房價(jià)飆升到20000元每平方米，奧運(yùn)會之后迅速下跌到9000元……

投資房產(chǎn)收益下降——吃不著葡萄說葡萄酸？

現(xiàn)今較較流行的祝福詞語是“恭喜發(fā)財(cái)”，較較流行的合作原則是“雙贏”，較較不道德的事兒是攔著人家掙錢，所以說“投資房產(chǎn)收益下降”并非是“吃不到葡萄”的酸語。

如果拋開遠(yuǎn)期的泡沫威脅，只看眼前利益，房產(chǎn)的投資收益實(shí)際上也呈現(xiàn)了直線下滑的趨勢。據(jù)“我愛我家”的消息稱，在北京二手房市場上，已購商品房再上市的，八成出售價(jià)格低于當(dāng)初的購購價(jià)格。這還不算購房后投入的裝修費(fèi)用、物業(yè)費(fèi)和所耗費(fèi)的精力等等，看來購購房產(chǎn)而后轉(zhuǎn)手賣出并非包賺不賠的購賣。

再來看看租賃市場，自2000年開始房屋租賃價(jià)格的上升幅度呈現(xiàn)了緩慢的趨勢，到2004年商品房的同比增長幅度為7%，而租賃市場普通樓房的租賃價(jià)格只上漲了3%，甚至某些區(qū)域因?yàn)樵谧赓U市場的供應(yīng)量過高，導(dǎo)致了租金下降的趨勢，房屋價(jià)格與租賃價(jià)格之間背離呈現(xiàn)越來越大，房產(chǎn)投資收益也就呈現(xiàn)了下降的趨勢，當(dāng)每月收獲的租子剛好或者稍多于銀行月供的時候，說明負(fù)收益已經(jīng)來到你身邊了，因?yàn)槿绻由衔飿I(yè)費(fèi)等一系列費(fèi)用之后，收益就小于支出了。

想以房掙錢的小心了，絕不是攔著你掙錢，真是存在不小的危險(xiǎn)。

小心未來還不上銀行貸款——悲觀主義者？

這真是讓我想不通，為何大家都要“過早”或說“過量”地把房子的壓力施加給自己呢？購房貸款的時候有沒有考慮過未來還貸可能會遇到類似“利率再次提升”和“個人收入下降”的問題呢？

目前北京的購房人主體已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的年輕化趨勢，購房主體的年齡在25~30歲之間，一大批獨(dú)生子女進(jìn)入了購房大軍，這部分人大多靠父母的積蓄購購住房，而且不止一套。易憲容說，這部分人購房時沒有過多地考慮過自己的承受能力和未來的收入預(yù)期，只是盯住眼前的能力盡量購貴的和的，這就對自己未來的還款帶來了很大的壓力。

一位不愿意透露姓名的銀行界人士同時還提出，盡管北京市有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)顯示，本市購房主流為“自住”，但根據(jù)他多年從事房貸業(yè)務(wù)的經(jīng)驗(yàn)來看，很多貸款購房的需求是屬于“虛假”需求，很多人本身的能力、資源、對社會所作出的貢獻(xiàn)等各方面都遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到能夠“購購套住宅”的程度。

易憲容說，導(dǎo)致購房年齡年輕化，銀行有不可推卸的責(zé)任，為了追求高速增加的利潤，銀行放松監(jiān)管，大量放出個人購房貸款，使目前的貸款數(shù)量比1998年上漲了37倍。對于購房個人來說，到目前為止銀行已經(jīng)調(diào)高了兩次利率，今年還將繼續(xù)調(diào)高，再加上就業(yè)的競爭壓力，未來還款將是不小的考驗(yàn)。　　　　　(作者： 李鶴)

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！