時(shí)值歲末，中國社會(huì)科學(xué)院、中國人民大學(xué)等獨(dú)立研究機(jī)構(gòu)相繼公布了2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告，預(yù)測(cè)明年房?jī)r(jià)漲跌、縱論行業(yè)變局。其中既有“明年房?jī)r(jià)將下調(diào)20%”的預(yù)測(cè)，也有“政策放松后出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈”的推斷。

　　不過，在經(jīng)歷了大半年的調(diào)控后，目前全國平均房?jī)r(jià)卻接連三個(gè)月環(huán)比上漲。2011年，流動(dòng)性變化帶來的資金壓力、城市化發(fā)展引發(fā)的供求轉(zhuǎn)變以及制度性調(diào)控的進(jìn)展，這三大因素將成為左右未來房?jī)r(jià)走勢(shì)的重要推手。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，明年國內(nèi)信貸總體投放規(guī)模不會(huì)明顯下降，而城市化進(jìn)程中膨脹的住房需求又往往領(lǐng)跑于土地開發(fā)的進(jìn)程，目前，房地產(chǎn)業(yè)還處于上升周期，制度性調(diào)控又不可能一蹴而就，因此，房?jī)r(jià)在階段性波動(dòng)后仍將呈現(xiàn)上行態(tài)勢(shì)。

　　流動(dòng)性管理

　　能否卡住房企咽喉

　　在2010年的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，收緊樓市流動(dòng)性是貫穿始終的主線。2011年政策逐步深入后，樓市流動(dòng)性充裕的局面是否會(huì)發(fā)生扭轉(zhuǎn)，投資需求是否會(huì)退潮，房企又是否會(huì)祭出降價(jià)大旗，成為影響未來房?jī)r(jià)走勢(shì)的重要因素。

　　中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院發(fā)布報(bào)告預(yù)測(cè)，由于房地產(chǎn)調(diào)控和貨幣政策調(diào)整，2011年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問題，從而引發(fā)樓市全面調(diào)整時(shí)期的到來。在部分房企拋售的壓力下，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)接近20%的下滑。

　　中國社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的2011年《住房綠皮書》則表示，明年房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈趨緊，房?jī)r(jià)下調(diào)趨勢(shì)顯現(xiàn)。隨著調(diào)控細(xì)化程度提高、執(zhí)行力度加大，東部地區(qū)對(duì)外來需求的抑制加大，整體價(jià)格水平會(huì)顯現(xiàn)下降趨勢(shì)。{$page$}

　　“通脹加劇將使政府持續(xù)收緊貨幣，這有可能是未來打破樓市平衡的重要因素?！睆V發(fā)證券分析師趙強(qiáng)表示。

　　顯然，貨幣政策調(diào)整、信貸變化，已經(jīng)成為左右樓市流動(dòng)性的關(guān)鍵。不過，民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部發(fā)布的報(bào)告卻表示，銀行信貸仍是房企主要融資渠道。預(yù)計(jì)2011年房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人購房貸款仍會(huì)取得增長(zhǎng)，但漲幅放緩。

　　事實(shí)上，從2007年開始，每一次樓市調(diào)控的背后，關(guān)于“信貸收緊、開發(fā)商資金鏈緊張”的觀點(diǎn)從不間斷，不過開發(fā)商從銀行獲得的貸款卻仍保持逐年增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

　　統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源為6.32萬億元，同比增長(zhǎng)31.2%，已經(jīng)超過去年全年5.71萬億元的水平，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)今年有望接近7萬億元。顯然，當(dāng)前以房地產(chǎn)開發(fā)貸款為代表的樓市信貸投放仍然維持在較高水平，樓市整體流動(dòng)性依然保持充裕。

　　從剛剛結(jié)束的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議來看，“穩(wěn)健”已經(jīng)成為2011年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的關(guān)鍵詞。央行也表示，要實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，把好流動(dòng)性總閘門。

　　中信證券頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家諸建芳、興業(yè)銀行經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委均表示，短期內(nèi)防通脹將成為頭要任務(wù)，但明年信貸不會(huì)被大幅壓縮。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，明年新增貸款將不會(huì)低于7萬億。在新增貸款的影響下，資金繼續(xù)流進(jìn)樓市的趨勢(shì)不會(huì)被完全抑制。

　　除了信貸來源外，開發(fā)商另一重要資金來源的銷售金額也并未呈現(xiàn)明顯下降。目前，保利、遠(yuǎn)洋、龍湖、恒大等一線地產(chǎn)商已經(jīng)宣布提前完成全年銷售目標(biāo)。萬科曾預(yù)計(jì)在2014年達(dá)到的銷售千億目標(biāo)也將在今年提前實(shí)現(xiàn)。
　
　　“很多大型房企在今年的銷售情況仍比較良好，銷售回款也保持在較高水平。再加上大型開發(fā)商的融資渠道相對(duì)多元化，未來面臨的資金壓力并不十分明顯。相比之下，中小開發(fā)商的日子相對(duì)難過，明年可能會(huì)加劇行業(yè)內(nèi)的洗牌?！币晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析。

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