對于各大銀行此前在預設房價下跌50%的房貸壓力測試下，普遍得出的非常樂觀的測試結果，中國農(nóng)業(yè)銀行在一份報告中質(zhì)疑，這一測試可能并未完全反映房價下跌的風險。

在監(jiān)管部門近期將測試情景假設條件由“房價下跌30%”加碼為“房價下跌過半”后，包括交通銀行、招商銀行、民生銀行、建設銀行等上市銀行在中報公布：在房價下跌50%的情形下，各銀行房貸不良率將上升1-2個百分點不等。

對于測試結果，農(nóng)業(yè)銀行在8月30日發(fā)布的一份研究報告中指出，該壓力測試可能并未完全反映房價下跌的風險。其理由包括：壓力測試主要測試房地產(chǎn)開發(fā)貸和個人按揭貸款的壞賬率，但可能未考慮到以房地產(chǎn)為抵押的相關貸款的風險；房地產(chǎn)開發(fā)上下游鏈條很長，關聯(lián)甚廣，一旦房價大幅下跌，相關行業(yè)貸款也會受到嚴重影響等。

該報告還指出，在居民購房貸款過程中，存在個人收入證明信息不實、陰陽合同等現(xiàn)象，這是壓力測試難以考慮的。

此外，即使在同一家銀行內(nèi)部，各分支行對房地產(chǎn)貸款的依賴程度也不同，可能存在一家銀行整體上房地產(chǎn)信貸風險不大，但個別分支行風險很大的情況。

一位監(jiān)管部門人士對《財經(jīng)日報》記者表示，房貸壓力測試的結果不是較重要的，目的是讓銀行通過測試發(fā)現(xiàn)并及時封堵風險管理漏洞，測試銀行的資本在極端情況下能否負荷，相關業(yè)務條線能否形成合力應對沖擊。

此外，一券商分析師告訴記者，有關房地產(chǎn)信貸對銀行資產(chǎn)質(zhì)量影響的研究，多以單線研究方式展開，一是沒有考慮房價下跌對房地產(chǎn)以外行業(yè)，以及對房地產(chǎn)抵押貸款的資產(chǎn)質(zhì)量產(chǎn)生的影響；二是沒有考慮宏觀經(jīng)濟受房地產(chǎn)影響大幅下滑時，對銀行資產(chǎn)質(zhì)量的影響。

上述分析師指出，國內(nèi)房貸壓力測試普遍不考慮房地產(chǎn)抵押物，主要是因為國內(nèi)信貸主要以不動產(chǎn)抵押為主，60%以上信貸依靠房地產(chǎn)抵押獲得，要么是土地要么是房子。“在理論上，應該有此考慮，但在實際測算中，難以量化。”

“事實上，如果房價真的大幅下跌，將會是一個連鎖反應，尤其是系統(tǒng)性風險難以估量。”一位 房地產(chǎn)人士表示。

這位人士還指出，如果還原到現(xiàn)實的房價下跌風險，可以分為三個層面：是消費者層面，客觀地說，個人按揭貸款因為房價下降帶來的風險是很低的，因為中國人在住房貸款問題上誠信度還是比較高的。

是開發(fā)商層面，這是主要的風險源之一，因為在現(xiàn)有調(diào)控政策下，開發(fā)商的“活錢”變?yōu)?ldquo;死錢”，如預售款的嚴格管理，一旦房價出現(xiàn)下跌，開發(fā)商的資金鏈條將面臨較大壓力。

第三是一些工商企業(yè)，它們大部分的貸款抵押物都是房產(chǎn)，如果房價下跌，這些抵押物的評估價值將下降，銀行需要更多撥備，而這些企業(yè)則將面臨更大的融資壓力。

“如果60%信貸都依靠房地產(chǎn)抵押，這個悲觀傾向下作出的壓力測試，就是個無底洞。是否有必要采取如此悲觀的態(tài)度，值得探討。”一位商業(yè)銀行人士表示。（來源：一財網(wǎng)）

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