對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的價(jià)格相對(duì)較低，有一定的吸引力。由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)行為政府已經(jīng)嚴(yán)格禁止，但東莞樓盤(pán)仍然采用這類方式，只是變更了下名稱，比如“誠(chéng)意登記”之類，屬于市場(chǎng)的潛規(guī)則，但商品房的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)可能存在以下隱患：

一是開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有繳清開(kāi)發(fā)地塊的土地使用權(quán)出讓金，導(dǎo)致將來(lái)難以取得房地產(chǎn)證；　二是該商品房可能已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商拿去抵押，將來(lái)購(gòu)房人取得的不是完全的房屋所有權(quán)；三是由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同沒(méi)有政府部門(mén)的登記備案，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)將房屋一樓多售。

　　一次性付款有風(fēng)險(xiǎn)要慎重

在實(shí)踐中，為了盡早銷售商品房，開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂商品房銷售合同前，雙方先簽訂商品房預(yù)售認(rèn)購(gòu)書(shū)，購(gòu)房人依認(rèn)購(gòu)書(shū)約定繳納一定數(shù)額的款項(xiàng)。

但往往在正式的商品房購(gòu)賣談判中，又因?yàn)閷?duì)具體條款的爭(zhēng)議，不能簽訂正式的商品房購(gòu)賣合同，雙方進(jìn)而轉(zhuǎn)為對(duì)購(gòu)房人所繳款項(xiàng)是否視為定金，適用“定金罰則”而爭(zhēng)吵不休。

認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)視為解約定金，適用定金罰則。如果認(rèn)購(gòu)書(shū)沒(méi)有含有商品房購(gòu)賣合同的主要條款，則認(rèn)購(gòu)書(shū)只是沒(méi)有法律約束力的“意向書(shū)”，購(gòu)房人所繳款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)退回。

為加快資金回籠，實(shí)踐中有的開(kāi)發(fā)商對(duì)一次性付款的購(gòu)房人提供一定的優(yōu)惠,但是一次性付款存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，如果開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)爛尾，購(gòu)房人極有可能血本無(wú)歸。

因此，購(gòu)房人應(yīng)盡可能爭(zhēng)取按照開(kāi)發(fā)建設(shè)工程的進(jìn)度分期支付房款，這樣可以將風(fēng)險(xiǎn)降到較低，避免將來(lái)被“套牢”。 （記者汪紹文、張玉云）

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