《商品房購賣合同》第八條規(guī)定，遭遇不可抗力，且出賣人（開發(fā)商）在發(fā)生之日起___日內(nèi)通知購受人的，出賣人可以據(jù)實予以延期。對于此條款中的“不可抗力”，由于認識和理解的角度不同，在實踐中購房者和開發(fā)商往往會有一些爭議，容易產(chǎn)生糾紛。而“不可抗力”又是我們在實踐當中免除責任的頭選途徑。正確地認識“不可抗力”，明確延期交房時，免除責任的法律條件，以及如何正確有效的簽訂免責條款，有利于我們在延期交房時，盡努力的免除或減少責任，降低損失。 

對于“不可抗力”，法律有明文規(guī)定，《民法通則》第153條明確規(guī)定：“不可抗力”是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。依據(jù)此規(guī)定，不可抗力應(yīng)表現(xiàn)為一種客觀情況，且該客觀情況的出現(xiàn)應(yīng)同時具備不能遇見、不能避免并不能克服三個條件。如地震、水災(zāi)等。而且不可抗力的事由要發(fā)生在合同履行期間，也就是說在簽訂合同的時候“不能預(yù)見”。并且不可抗力的事由影響的法律主體是購房合同簽訂的雙方，也就是開發(fā)商和購房者。如果造成逾期交房的理由符合以上條件，那么可以認定該事由為不可抗力，可以免除開發(fā)商違約責任，否則就不能視為不可抗力，就要承擔相應(yīng)的違約責任。 

因此，對于購房合同中免責事由的“不可抗力”，必須符合法律的明確規(guī)定，不能憑我們的主觀臆想去推定。否則的話是要承擔相應(yīng)的法律責任的。 

那么究竟什么樣的事由可以認定為不可抗力呢？一般情況下，諸如地震、臺風、火災(zāi)、水災(zāi)、雷擊等自然災(zāi)害較符合“不可抗力”的特征，屬于“不可抗力”。但是在實踐當中，往往發(fā)生更加復(fù)雜的情況，認定是否為“不可抗力”事件，需要針對具體情況認真仔細的分析才能確定。 如果由于政府行政機關(guān)在購房合同履行期間內(nèi)制定新的行政法規(guī)、規(guī)章、行政命令以及政策性文件等規(guī)范性文件，例如市政規(guī)劃、搶險抗災(zāi)需要等。對于這類政府行為，在其效力范圍內(nèi)，任何有關(guān)單位和個人都必須無條件執(zhí)行，不可抗拒。因此而造成購房合同不能履行的，可以認定為“不可抗力”。但是如果行政機關(guān)基于法律法規(guī)的授權(quán)，針對合同雙方特定的人或事件做出的具體的處理決定，因此而造成合同不能履行的，則不屬于“不可抗力”,應(yīng)承擔相應(yīng)的法律責任。即便該行政行為是錯誤的，違約方也要承擔相應(yīng)的法律責任，其損失可以通過其他途徑使行政機關(guān)予以賠償。 

然而，并非發(fā)生不可抗力的事件造成合同不能履行就可以免除責任。雖然《商品房購賣合同》沒有就不可抗力的內(nèi)容、范圍，不可抗力的認定程序作出規(guī)定，但是《合同法》第118條規(guī)定：“當事人一方由于不可抗力不能履行合同時，應(yīng)當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當在合理期限內(nèi)提供證明。”。根據(jù)上述法律規(guī)定：1、不可抗力事件是否發(fā)生，必須在一定的期限內(nèi)提供的有關(guān)證明為據(jù)；2、構(gòu)成不可抗力免責的條件，必須是遭受不可抗力影響的一方（開發(fā)商）履行“及時通知對方”和“在一定期限內(nèi)提供證明“的程序和義務(wù)。只有這樣，不可抗力及其免責才能認定，否則，即使確實發(fā)生不可抗力事件，若開發(fā)商沒有履行“及時通知”和“在一定期限內(nèi)提供證明”的義務(wù)，那么開發(fā)商就不能依此免除其法律責任。但是，《合同法》中并沒有關(guān)于提供什么部門出具的“不可抗力證明”和不可抗力的自然事件達到何種程度才能構(gòu)成免責條件的規(guī)定，但是關(guān)于“不可抗力證明”的出具應(yīng)當由不可抗力事件發(fā)生地的政府有關(guān)主管機關(guān)，這里所說的主管機關(guān)必須是能夠?qū)Σ豢煽沽κ录鞒稣f明或證明的機關(guān)。如國家行為由作出行為的國家機關(guān)出具證明；自然事件由事件的分管部門（如：地震由地震局、火災(zāi)由消防局等）出具證明，只有這樣，該“不可抗力證明”才具有說服力和證明力。因此，一旦遇到不可抗力的事件發(fā)生，我們應(yīng)該積極的履行相關(guān)的手續(xù)，一旦產(chǎn)生糾紛，可以限度的減少損失。 

不可抗力是我們在實踐當中不能按合同約定時間交付房屋時，而免除責任的頭選條件。但是，并非只有“不可抗力”才能免除責任。根據(jù)有關(guān)的法律規(guī)定，免責的范圍和情形大致有幾種，具體來說，免責的范圍和情形主要包括：1．因“不可抗力”而免責；2．因法律特別規(guī)定而免責；3．因?qū)Ψ酵耆宦募s而免責；4．因合同中約定的條件出現(xiàn)而免責。 

種情形屬于法定免責，比如集體與個人簽訂了土地承包協(xié)議，但根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用，在這種情況下，發(fā)包土地的集體一方則可以免責。 

第三種情形實質(zhì)上是不安抗辯權(quán)的行使，比如按照施工進度進行分期付款的購房合同中，如果開發(fā)商在約定的期限內(nèi)，未達到或明顯不可能達到相應(yīng)的施工進度，購房人則可以拒絕付款，并且免責；反之，如果開發(fā)商已如期履約，購房人未按期付款，開發(fā)商則可以拒絕交房，并且免責。 

第四種情形屬于約定免責，主要看雙方在合同中的約定，合同雙方可以在合同中約定，在某些條件下可以不履行或中止履行合同義務(wù)，而不承擔責任。需注意的是，這種約定根據(jù)《合同法》的規(guī)定，在兩種情形下是無效的：1．造成對方人身傷害的；2．因故意或者重大過失造成對方財產(chǎn)損失的。 

弄清楚免責條款的意義無論對于開發(fā)商還是對于購房者來講都是有意義的，可以限度的降低損失，維護利益。 

在建設(shè)部頒布的《商品房購賣合同》示范文本中，除了“不可抗力”之外，并沒有其他的免責條款，需要雙方協(xié)商來確定。而“不可抗力”的確定又極為嚴格。在實踐中，由于眾多的因素，很容易造成不能按期交房，這就避免不了要產(chǎn)生糾紛，甚至要承擔法律責任，造成損失。因此，我們在《商品房購賣合同》或《補充協(xié)議》當中，應(yīng)當更加詳盡的明確免責事由。 

律師建議：可以就以下事由和客戶協(xié)商列為免責事由。 

1. 政府行為（諸如政府因舉行重大活動而進行的交通管制等）〈關(guān)于政府行為是否屬于不可抗力前面已有論述，如果是非不可抗力，沒有約定，一旦發(fā)生，造成合同不能履行，就不免要承擔法律責任〉。 

2. 沙塵暴、嚴寒酷暑等惡劣天氣。（這不屬于“不可抗力”的范疇，因為開發(fā)商開工建設(shè)，確定竣工日期時，就應(yīng)當結(jié)合當?shù)氐奶鞖鉅顩r和有關(guān)氣象資料考慮可能出現(xiàn)的天氣狀況，估計出因此給施工進展帶來的影響。如果沒有約定，一旦出現(xiàn)此情況而因此造成逾期交房，就要承擔法律責任。 

3. 施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題不能及時解決。（這也不屬于“不可抗力”范疇之內(nèi)。因為這是應(yīng)該并可以預(yù)見的，不能列為“不可抗力”，否則是不能免責的。

4. 市政配套設(shè)施的批準與安裝的延誤。（市政配套的批準與安裝是具有一定的程序性，開發(fā)商在較初總體規(guī)劃時就應(yīng)當可以預(yù)見批準與安裝的期限，如果確實是政府行為而導(dǎo)致延誤的，那也是開發(fā)商在開發(fā)房產(chǎn)過程中可以預(yù)見和可能要承擔的風險，所以不能列為“不可抗力”。如果列為“不可抗力”，則屬于無效條款。而實踐中有很容易發(fā)生這樣的事情，所以只能另行簽訂免責條款,進行約定。） 

5. 非甲方原因，而供水、供電、供氣部門未能按時接通室內(nèi)外的水、電、氣等設(shè)施。（也不屬于“不可抗力”，只能另行約定。） 

另外，還需要注意的是，并非雙方事先約定了免責條款，一方當事人就可以坐等免責了，在免責情形出現(xiàn)的條件下，提出免責的一方，還有如下的義務(wù)： 

1. 積極補救義務(wù)。當事人有義務(wù)采取一切可能的有效措施，盡量避免或減少損失。對開發(fā)商來說，交房期限一般都是由開發(fā)商提出的，因此除了事后補救外，較好在確定此期限前，就充分考慮到各種影響交房的情況；對購房人來說，在約定的交房期限將至?xí)r，應(yīng)事先對自己的時間做好安排，避免錯過接收日期。 

2. 告知義務(wù)。當不可抗力及其他免責的條件出現(xiàn)時，當事人有義務(wù)及時通告對方當事人，以使對方當事人采取有效措施，避免或減少損失。這在《商品房購賣合同》示范文本第八條留有空白，要求開發(fā)商填寫因不可抗力延期交房時，及時告知購房人的時限。 

3. 舉證義務(wù)。當事人一方提出免責的，有義務(wù)舉證，作為其免責的證據(jù)。一旦免責情形出現(xiàn)，提出免責的一方當事人，應(yīng)及時收集和保留好有關(guān)的證據(jù)，比如政府的公告、氣象預(yù)報、生病住院的單據(jù)等等，作為有效的免責證據(jù)。否則，一旦雙方因此發(fā)生了爭執(zhí)，提出免責的一方又不能舉證，那么則要承擔相應(yīng)的法律責任。 

綜上述，對于“不可抗力”和其他免責條款在合同當中是很重要的，一定要有一個清楚明了的認識，以減少糾紛和損失。 

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