您的當前位置:海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 購房知識 > 購房合同中的不可抗力認定
購房合同中的不可抗力認定
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 453 次
對于“不可抗力”,法律有明文規(guī)定,《民法通則》第153條明確規(guī)定:“不可抗力”是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。依據(jù)此規(guī)定,不可抗力應(yīng)表現(xiàn)為一種客觀情況,且該客觀情況的出現(xiàn)應(yīng)同時具備不能遇見、不能避免并不能克服三個條件。如地震、水災(zāi)等。而且不可抗力的事由要發(fā)生在合同履行期間,也就是說在簽訂合同的時候“不能預(yù)見”。并且不可抗力的事由影響的法律主體是購房合同簽訂的雙方,也就是開發(fā)商和購房者。如果造成逾期交房的理由符合以上條件,那么可以認定該事由為不可抗力,可以免除開發(fā)商違約責任,否則就不能視為不可抗力,就要承擔相應(yīng)的違約責任。
因此,對于購房合同中免責事由的“不可抗力”,必須符合法律的明確規(guī)定,不能憑我們的主觀臆想去推定。否則的話是要承擔相應(yīng)的法律責任的。
那么究竟什么樣的事由可以認定為不可抗力呢?一般情況下,諸如地震、臺風、火災(zāi)、水災(zāi)、雷擊等自然災(zāi)害較符合“不可抗力”的特征,屬于“不可抗力”。但是在實踐當中,往往發(fā)生更加復(fù)雜的情況,認定是否為“不可抗力”事件,需要針對具體情況認真仔細的分析才能確定。 如果由于政府行政機關(guān)在購房合同履行期間內(nèi)制定新的行政法規(guī)、規(guī)章、行政命令以及政策性文件等規(guī)范性文件,例如市政規(guī)劃、搶險抗災(zāi)需要等。對于這類政府行為,在其效力范圍內(nèi),任何有關(guān)單位和個人都必須無條件執(zhí)行,不可抗拒。因此而造成購房合同不能履行的,可以認定為“不可抗力”。但是如果行政機關(guān)基于法律法規(guī)的授權(quán),針對合同雙方特定的人或事件做出的具體的處理決定,因此而造成合同不能履行的,則不屬于“不可抗力”,應(yīng)承擔相應(yīng)的法律責任。即便該行政行為是錯誤的,違約方也要承擔相應(yīng)的法律責任,其損失可以通過其他途徑使行政機關(guān)予以賠償。
然而,并非發(fā)生不可抗力的事件造成合同不能履行就可以免除責任。雖然《商品房購賣合同》沒有就不可抗力的內(nèi)容、范圍,不可抗力的認定程序作出規(guī)定,但是《合同法》第118條規(guī)定:“當事人一方由于不可抗力不能履行合同時,應(yīng)當及時通知對方,以減輕可能給對方造成的損失,并應(yīng)當在合理期限內(nèi)提供證明。”。根據(jù)上述法律規(guī)定:1、不可抗力事件是否發(fā)生,必須在一定的期限內(nèi)提供的有關(guān)證明為據(jù);2、構(gòu)成不可抗力免責的條件,必須是遭受不可抗力影響的一方(開發(fā)商)履行“及時通知對方”和“在一定期限內(nèi)提供證明“的程序和義務(wù)。只有這樣,不可抗力及其免責才能認定,否則,即使確實發(fā)生不可抗力事件,若開發(fā)商沒有履行“及時通知”和“在一定期限內(nèi)提供證明”的義務(wù),那么開發(fā)商就不能依此免除其法律責任。但是,《合同法》中并沒有關(guān)于提供什么部門出具的“不可抗力證明”和不可抗力的自然事件達到何種程度才能構(gòu)成免責條件的規(guī)定,但是關(guān)于“不可抗力證明”的出具應(yīng)當由不可抗力事件發(fā)生地的政府有關(guān)主管機關(guān),這里所說的主管機關(guān)必須是能夠?qū)Σ豢煽沽κ录鞒稣f明或證明的機關(guān)。如國家行為由作出行為的國家機關(guān)出具證明;自然事件由事件的分管部門(如:地震由地震局、火災(zāi)由消防局等)出具證明,只有這樣,該“不可抗力證明”才具有說服力和證明力。因此,一旦遇到不可抗力的事件發(fā)生,我們應(yīng)該積極的履行相關(guān)的手續(xù),一旦產(chǎn)生糾紛,可以限度的減少損失。
不可抗力是我們在實踐當中不能按合同約定時間交付房屋時,而免除責任的頭選條件。但是,并非只有“不可抗力”才能免除責任。根據(jù)有關(guān)的法律規(guī)定,免責的范圍和情形大致有幾種,具體來說,免責的范圍和情形主要包括:1.因“不可抗力”而免責;2.因法律特別規(guī)定而免責;3.因?qū)Ψ酵耆宦募s而免責;4.因合同中約定的條件出現(xiàn)而免責。
種情形屬于法定免責,比如集體與個人簽訂了土地承包協(xié)議,但根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定,國家為公共利益的需要,可以依法對集體所有的土地實行征用,在這種情況下,發(fā)包土地的集體一方則可以免責。
第三種情形實質(zhì)上是不安抗辯權(quán)的行使,比如按照施工進度進行分期付款的購房合同中,如果開發(fā)商在約定的期限內(nèi),未達到或明顯不可能達到相應(yīng)的施工進度,購房人則可以拒絕付款,并且免責;反之,如果開發(fā)商已如期履約,購房人未按期付款,開發(fā)商則可以拒絕交房,并且免責。
第四種情形屬于約定免責,主要看雙方在合同中的約定,合同雙方可以在合同中約定,在某些條件下可以不履行或中止履行合同義務(wù),而不承擔責任。需注意的是,這種約定根據(jù)《合同法》的規(guī)定,在兩種情形下是無效的:1.造成對方人身傷害的;2.因故意或者重大過失造成對方財產(chǎn)損失的。
弄清楚免責條款的意義無論對于開發(fā)商還是對于購房者來講都是有意義的,可以限度的降低損失,維護利益。
在建設(shè)部頒布的《商品房購賣合同》示范文本中,除了“不可抗力”之外,并沒有其他的免責條款,需要雙方協(xié)商來確定。而“不可抗力”的確定又極為嚴格。在實踐中,由于眾多的因素,很容易造成不能按期交房,這就避免不了要產(chǎn)生糾紛,甚至要承擔法律責任,造成損失。因此,我們在《商品房購賣合同》或《補充協(xié)議》當中,應(yīng)當更加詳盡的明確免責事由。
律師建議:可以就以下事由和客戶協(xié)商列為免責事由。
1. 政府行為(諸如政府因舉行重大活動而進行的交通管制等)〈關(guān)于政府行為是否屬于不可抗力前面已有論述,如果是非不可抗力,沒有約定,一旦發(fā)生,造成合同不能履行,就不免要承擔法律責任〉。
2. 沙塵暴、嚴寒酷暑等惡劣天氣。(這不屬于“不可抗力”的范疇,因為開發(fā)商開工建設(shè),確定竣工日期時,就應(yīng)當結(jié)合當?shù)氐奶鞖鉅顩r和有關(guān)氣象資料考慮可能出現(xiàn)的天氣狀況,估計出因此給施工進展帶來的影響。如果沒有約定,一旦出現(xiàn)此情況而因此造成逾期交房,就要承擔法律責任。
3. 施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題不能及時解決。(這也不屬于“不可抗力”范疇之內(nèi)。因為這是應(yīng)該并可以預(yù)見的,不能列為“不可抗力”,否則是不能免責的。
4. 市政配套設(shè)施的批準與安裝的延誤。(市政配套的批準與安裝是具有一定的程序性,開發(fā)商在較初總體規(guī)劃時就應(yīng)當可以預(yù)見批準與安裝的期限,如果確實是政府行為而導(dǎo)致延誤的,那也是開發(fā)商在開發(fā)房產(chǎn)過程中可以預(yù)見和可能要承擔的風險,所以不能列為“不可抗力”。如果列為“不可抗力”,則屬于無效條款。而實踐中有很容易發(fā)生這樣的事情,所以只能另行簽訂免責條款,進行約定。)
5. 非甲方原因,而供水、供電、供氣部門未能按時接通室內(nèi)外的水、電、氣等設(shè)施。(也不屬于“不可抗力”,只能另行約定。)
另外,還需要注意的是,并非雙方事先約定了免責條款,一方當事人就可以坐等免責了,在免責情形出現(xiàn)的條件下,提出免責的一方,還有如下的義務(wù):
1. 積極補救義務(wù)。當事人有義務(wù)采取一切可能的有效措施,盡量避免或減少損失。對開發(fā)商來說,交房期限一般都是由開發(fā)商提出的,因此除了事后補救外,較好在確定此期限前,就充分考慮到各種影響交房的情況;對購房人來說,在約定的交房期限將至?xí)r,應(yīng)事先對自己的時間做好安排,避免錯過接收日期。
2. 告知義務(wù)。當不可抗力及其他免責的條件出現(xiàn)時,當事人有義務(wù)及時通告對方當事人,以使對方當事人采取有效措施,避免或減少損失。這在《商品房購賣合同》示范文本第八條留有空白,要求開發(fā)商填寫因不可抗力延期交房時,及時告知購房人的時限。
3. 舉證義務(wù)。當事人一方提出免責的,有義務(wù)舉證,作為其免責的證據(jù)。一旦免責情形出現(xiàn),提出免責的一方當事人,應(yīng)及時收集和保留好有關(guān)的證據(jù),比如政府的公告、氣象預(yù)報、生病住院的單據(jù)等等,作為有效的免責證據(jù)。否則,一旦雙方因此發(fā)生了爭執(zhí),提出免責的一方又不能舉證,那么則要承擔相應(yīng)的法律責任。
綜上述,對于“不可抗力”和其他免責條款在合同當中是很重要的,一定要有一個清楚明了的認識,以減少糾紛和損失。
作者介紹
大家都在看
- 1招商樂城國際花園現(xiàn)房1-3-6-8棟在售,參考均價16000元/m2 71666
- 2海南那么美哪里安家好? 64805
- 3一位北京老人在海南購房的真實感受 講的太好了! 64717
- 4海南買房的人后悔嗎?亂買肯定后悔 57600
- 5瓊海市第十二屆科技活動籌備工作會議 57435
- 6臺灣明星都住哪?豪宅大曝光(組圖) 56065
- 7轉(zhuǎn)載一位外地人在海南買房的血淚史 50835
- 8在海南買房哪個城市好?哪個城市更適宜居住? 50809
- 9瓊海特色旅游之萬泉河游覽風景區(qū) 50712
- 10瓊海和文昌哪個地方好一點? 50322
更多大家關(guān)注的樓盤
魯能山海天
14000元/平方米
文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)
博鰲海御
0元/平方米
瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道
官塘學(xué)院小鎮(zhèn)
14000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風景區(qū)
恒大金碧天下
20000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)
石梅山莊
23000元/平方米
萬寧-興隆|萬寧市興隆石梅灣興梅大道1號
天來泉二期
12000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開發(fā)區(qū)天來泉大道
中國海南·?;◢u
21000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國海南海花島展示中心
富力灣
19000元/平方米
陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段
龍憩園中園
0元/平方米
萬寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側(cè)
龍棲灣新半島
33000元/平方米
樂東 - 樂東縣|樂東縣九所龍棲灣