此前房地產政策一直較嚴的?？?，這次也加入了松綁大軍。

5月15日，海南省?？谑邪l(fā)布6項穩(wěn)樓市新政，其中，在限購、限貸、限售等方面均有放松，包括未落戶的人才只要具備12個月社保就可以在?？谫彿?；未還清貸款的購買第二套房首付比例從70%下調至50%；5年限售期從不動產登記前置為購房合同備案。

業(yè)內人士認為，此次?？谡叱雠_略超出預料，政策內容看似比較常規(guī)，但其實有深刻意義，政策方向出現(xiàn)了重要的調整，釋放了積極的信號，進一步體現(xiàn)了地方政府對于房地產市場穩(wěn)定發(fā)展的需求。

不過，也有業(yè)內人士指出，當前房地產市場的問題是預期不足、信心下降、有效購買力不足的問題，這些問題不是刺激樓市和放松政策就能解決的，而必須降低新市民買房的成本。隨著近期長沙“以租換購”政策的出臺以及央行對新增首套房貸定向“降息”，國家樓市調控進入第二階段，從第 一階段各地紛紛刺激松綁政策，轉到提高新市民購買力、降低購房成本、培育可持續(xù)的購買力的問題。

?？诔雠_穩(wěn)樓市新政

5月15日，?？谑凶〗ň职l(fā)布《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，從支持人才剛性住房需求、滿足合理購房信貸需求、改善商品住房市場供應、完善商品住房銷售價格備案政策、優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管、規(guī)范商業(yè)辦公類項目建設銷售管理等六個方面出臺具體措施。

5月16日，海南省住房公積金管理局網站發(fā)布通知，調整該省住房公積金個人住房貸款支持購買二手房有關政策。首付款比例方面，職工購買二手房申請住房公積金個人住房貸款的，屬首 次申請或已結清個人住房公積金貸款的*低首付款比例由40%降低為30%。貸款期限方面，購買二手房，*長貸款期限由20年調整為30年，原則上要求不超過《不動產權證書》載明的用地使用權終止期限。本通知自公布之日起實施。

在支持人才剛性住房需求方面提出，落戶海南省的引進人才購買住房，自落戶之日享受本地居民同等待遇；未落戶海南省的人才，本人及家庭成員在海南省無自有住房的，提供本人或家庭成員在海南省累計12個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明，可在?？谑匈徺I1套住房。

在滿足合理購房信貸需求方面提出，支持購買改善性住房，對申請商業(yè)貸款購買第二套住房但未結清原有住房貸款的，首付比例不低于50%。申請公積金貸款購買二手住房，屬首 次購房或已結清原有公積金貸款的，首付比例不低于30%。

在改善商品住房市場供應方面提出，對2017年4月14日至9月20日購買的商品住房(以購房合同備案時間為準，下同)，取得不動產證后可轉讓；2017年9月20日后購買的商品住房，購房合同備案滿5年并取得不動產證后可轉讓。

對于出臺新政的原因，?？谑凶〗ň直硎?，為貫徹落實“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，支持引進人才和本地居民的剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管，因城施策促進我市房地產市場良性循環(huán)和平穩(wěn)健康發(fā)展。

易居研究院智庫中 心研究總監(jiān)嚴躍進認為，此次海口政策出臺略超出預料，因為過去幾個月海口的房地產政策是比較緊的。此次?？谠诙鄠€領域松綁政策，包括對于人才購房給予支持，對于未落戶的人才只要具備12個月的社保就可以在?？谫彿?；對于購房信貸給予支持，尤其是支持購買改善型住房，未還清貸款的首付比例從70%下調至50%；對于限售政策進行放松，即5年限售期的認定條件從不動產登記前置為購房合同備案。

“此次?？诘恼呖此票容^常規(guī)，但其實有深刻意義。”嚴躍進說，從2017年以來，?？诘姆康禺a政策都比較嚴，尤其是以全域限購政策為典型。而且到了2022年即便是全國其他城市都在放松政策，?？诘姆康禺a政策也是以偏緊為主，尤其是體現(xiàn)為購房市場秩序的整頓等領域，同時打擊各類炒作房源的現(xiàn)象。而此次政策方向出現(xiàn)了重要的調整，釋放了積極的信號，進一步體現(xiàn)了地方政府對于房地產市場穩(wěn)定發(fā)展的需求，相關政策也將進一步引導市場預期趨于穩(wěn)定，同時對合理住房需求形成支撐和支持作用。

國家樓市調控進入第二階段

繼各地方政府一系列松綁政策后，央行、銀保監(jiān)會也出手穩(wěn)樓市。

5月15日，央行、銀保監(jiān)會宣布首套住房貸款利率下限下調，對新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，利率下限由不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)調整為不低于相應期限LPR減20個基點。

有專家對記者表示，按4月20日發(fā)布的5年期以上LPR計算為4.4%，如所在城市政策下限和銀行具體執(zhí)行利率跟隨全國政策同步下調，居民家庭申請貸款購買首套普通自住房時，利息支出會有所減少?！鞍促J款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調20個基點，平均每月可減少月供支出約60元，未來30年內共減少利息支出約2萬元。”他說。

業(yè)內人士認為，降低住房貸款利率反映了刺激房地產市場需求的意圖，有利于降低住房購置成本，有利于刺激需求邊際改善。結合近期各地推出降低首付、松綁二手房限售、放松限購等政策來看，將為5月中下旬及后續(xù)市場交易的活躍創(chuàng)造更好的條件，也有助于各地基于實際情況開展房地產貸款工作，一些市場交易疲軟的城市，將基于差別化的信貸政策工具，積極開展更寬松的房貸政策。

中指研究院指出，2022年至今全國已有超百城優(yōu)化調整房地產政策200余次，4月底政治局會議定調樓市后，各地政策優(yōu)化的節(jié)奏和力度均繼續(xù)加大，但部分地區(qū)疫情反復下，短期政策效果尚不明顯，房地產市場仍處于深度調整期。近日央行、銀保監(jiān)會釋放積極信號，下調首套房房貸利率下限，各地首套房貸利率仍有較大下調空間，隨著政策逐漸顯效，市場信心有望逐步修復，但短期市場恢復節(jié)奏仍有賴于疫情的有效防控以及各地政策的執(zhí)行力度。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中 心首 席研究員李宇嘉進一步指出，當前房地產市場的問題是預期不足、信心下降、有效購買力不足的問題，這些問題不是刺激樓市和放松政策就能解決的，而必須降低新市民買房的成本，所以央行此次定向“降息”針對的是首套房不是二套房，長沙近期提出“以租換購”政策也是解決新市民住房問題、解決樓市可持續(xù)發(fā)展問題。他認為，當前國家樓市調控進入第二階段，從第 一階段各地紛紛刺激松綁政策轉到提高新市民購買力、降低購房成本、來培育可持續(xù)的購買力的問題。

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