為探索農(nóng)村土地制度創(chuàng)新，統(tǒng)籌推進(jìn)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合和鄉(xiāng)村振興的需要，《海口市人民政府關(guān)于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的實(shí)施意見(jiàn)(試行)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)(試行)》)日前正式印發(fā)。《意見(jiàn)(試行)》共有36條，從入市管理機(jī)制、入市交易規(guī)則、土地開(kāi)發(fā)利用管理、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)能和登記原則、入市交易收益分配與使用、保障措施等6個(gè)方面對(duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市進(jìn)行了規(guī)范。

《意見(jiàn)(試行)》要求，要建立嚴(yán)格的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市管理機(jī)制。要強(qiáng)調(diào)規(guī)劃引 領(lǐng)和用途管制，按規(guī)劃用途使用土地；入市項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合海南省產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入禁止限制目錄，強(qiáng)調(diào)入市項(xiàng)目不得發(fā)展房地產(chǎn)，同時(shí)將集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地納入產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目準(zhǔn)入管理制度；建立入市土地計(jì)劃供應(yīng)制度，各區(qū)政府于每年11月30日前，合理安排下一年度集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)、布局、時(shí)序和方式，確保集體土地有序進(jìn)入市場(chǎng)；嚴(yán)控新增建設(shè)用地規(guī)模，海口市自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)依據(jù)土地利用年度計(jì)劃于每年一季度向各區(qū)預(yù)下達(dá)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)，優(yōu)先用于鄉(xiāng)村振興項(xiàng)目；科學(xué)制定集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)，原則上集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)每3年更新一次，并根據(jù)城鄉(xiāng)發(fā)展和市場(chǎng)狀況適時(shí)調(diào)整。

同時(shí)，《意見(jiàn)(試行)》對(duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市交易規(guī)則進(jìn)行了規(guī)范。其中，在入市流程上，結(jié)合?？谑?、區(qū)、鎮(zhèn)三級(jí)政府的特點(diǎn)，在省試點(diǎn)辦法的基礎(chǔ)上進(jìn)一步優(yōu)化，以不同階段為界限劃分為“準(zhǔn)備階段-審批階段-交易階段-交易完成”四步流程，同時(shí)考慮到入市條件相對(duì)成熟、資料相對(duì)完善的情形，在準(zhǔn)備階段可以直接進(jìn)行入市方案表決，進(jìn)一步簡(jiǎn)化入市程序。

強(qiáng)化土地開(kāi)發(fā)利用和供后監(jiān)管。《意見(jiàn)(試行)》明確要求入市后集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)人嚴(yán)格按照法律法規(guī)和合同約定利用土地，按程序辦理規(guī)劃條件變更手續(xù)，重新或補(bǔ)充簽訂入市合同，同時(shí)強(qiáng)調(diào)開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)符合城市建筑風(fēng)貌管控的要求，支持美麗?？诮ㄔO(shè)；嚴(yán)格閑置土地處置，對(duì)認(rèn)定為閑置土地的，參照國(guó)有土地有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處置，直至收回土地使用權(quán)；明確土地使用權(quán)到期處置方式，經(jīng)?？谑姓鷾?zhǔn)，使用權(quán)期限屆滿(mǎn)后可由代表其所有權(quán)的農(nóng)村集體無(wú)償收回；明確土地使用權(quán)非因公共利益需要不得提前收回，保障土地使用者的合法權(quán)益。

為統(tǒng)籌入市收益分配和使用。《意見(jiàn)(試行)》明確土地增值收益調(diào)節(jié)金一次性繳納的原則；采用按入市成交總價(jià)款的一定比例征收調(diào)節(jié)金的簡(jiǎn)易辦法，根據(jù)土地用途、基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別，分級(jí)分類(lèi)確定計(jì)提比例；規(guī)范土地增值收益的管理和使用，建立合理的增值收益調(diào)節(jié)金再分配機(jī)制，統(tǒng)籌一定區(qū)域范圍內(nèi)增值收益調(diào)節(jié)金的收取和分配；建立集體內(nèi)部收益分配和集體提留制度，針對(duì)各地區(qū)發(fā)展不均衡的情況，明確集體預(yù)留資金的*低比例，夯實(shí)集體經(jīng)濟(jì)；從保障村民長(zhǎng)遠(yuǎn)收益、尊重本地風(fēng)俗習(xí)慣的角度考慮，鼓勵(lì)集體回購(gòu)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市開(kāi)發(fā)后的物業(yè)并“整體自持，不得轉(zhuǎn)讓”等。

為推動(dòng)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的實(shí)施，《意見(jiàn)(試行)》還制定了強(qiáng)化措施保障。例如，從加強(qiáng)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市資金監(jiān)督管理出發(fā)，建立“一個(gè)賬戶(hù)管到底”的資金監(jiān)管制度，鼓勵(lì)設(shè)立集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市資金池，為集體土地入市提供資金保障；從入市收益納入集體賬內(nèi)核算，建立健全集體自身管理制度，落實(shí)政府監(jiān)管責(zé)任等方面規(guī)范集體資金資產(chǎn)管理，同時(shí)強(qiáng)調(diào)村集體持有的土地相關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓份額不得超過(guò)總持股份額的50%，且必須實(shí)行公開(kāi)交易；強(qiáng)調(diào)嚴(yán)厲查處化整為零規(guī)避審批、變相交易、私下流轉(zhuǎn)、徇私舞弊、濫用職權(quán)等違法違規(guī)行為；將集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)使用納入統(tǒng)一的社會(huì)信用管理體系，以信用監(jiān)管和聯(lián)合獎(jiǎng)懲為手段，完善倒逼機(jī)制，促進(jìn)優(yōu)勝劣汰，推動(dòng)土地要素向優(yōu)質(zhì)企業(yè)集聚等。

據(jù)介紹，《意見(jiàn)(試行)》的制定并實(shí)施是?？谑新鋵?shí)國(guó)家農(nóng)村土地制度改革的重要舉措，同時(shí)也意味著?？谑谐青l(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)正式建立，將帶來(lái)三個(gè)層面的重大變化：有利于政府掌握并調(diào)整土地供應(yīng)，增加稅收、土地增值收益調(diào)節(jié)金等財(cái)政收入，補(bǔ)充城鄉(xiāng)建設(shè)資金來(lái)源；有利于企業(yè)產(chǎn)權(quán)登記、保障合法權(quán)益，融資抵押、擴(kuò)展資金來(lái)源，保障項(xiàng)目順利實(shí)施；有利于保障農(nóng)民的知情權(quán)、參與權(quán)，落實(shí)集體“三資”監(jiān)督管理，體現(xiàn)集體土地價(jià)值，進(jìn)一步提高村集體及農(nóng)民收入，為城鄉(xiāng)融合和鄉(xiāng)村振興注入強(qiáng)大動(dòng)力。

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