在海南，似乎總會(huì)有一個(gè)地方能滿足購房者置業(yè)的想象。

想享受城市便捷的配套和服務(wù)，可以向北選擇?？?；想享受熱帶的旅游風(fēng)情可以向南選擇三亞。受到政策推動(dòng)，海南在1980年代末建省前后，以及2010年建設(shè)國際旅游島時(shí)，投機(jī)炒房的熱情高漲，樓市價(jià)格一再虛高?，F(xiàn)在，在海南進(jìn)入全域限購三周年之際，自貿(mào)港政策的利好使樓市再度出現(xiàn)了升溫的苗頭。

易居研究院指出，今年3月海南房地產(chǎn)開發(fā)投資增速是實(shí)施限購之后 強(qiáng)于全國數(shù)據(jù)——海南為29.4%，而全國為25.6%。而海南今年一季度房價(jià)漲幅為11%，也明顯超過全國8%的水平，甚至超過了近期房地產(chǎn)市場較熱的浙江省。

但大量的資金進(jìn)入?？诤腿齺啒鞘泻螅擦町?dāng)?shù)胤績r(jià)日漸見頂，導(dǎo)致大量購房者將目光轉(zhuǎn)往三亞以北的陵水縣。也正是受此原因推動(dòng)，陵水成為了全國房價(jià) 的縣城。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前全國至少有103個(gè)縣（縣級(jí)市）房價(jià)均價(jià)過萬，其中陵水以超過30000元的房價(jià)登頂 。在縣域房價(jià)前20名排行榜中，陵水縣以34738元/平方米的價(jià)格高居榜首，遠(yuǎn)超排在第二名的浙江義烏。

被稱為“三亞后花園”的陵水能成為下一個(gè)三亞嗎？

房價(jià)高地在沿海

北緯18度的黃金緯線穿過陵水縣，位于陵水香水灣與萬寧興隆的牛嶺成為海南熱帶與亞熱帶的分界線，干濕季節(jié)清晰，夏秋多雨，冬春干燥，使陵水獨(dú)具氣候上的優(yōu)勢(shì)。

周日晚上的陵水，沿著陵水河的酒吧街上傳來陣陣街頭歌手的樂聲，從8公里以外的海岸吹來陣陣海風(fēng)。在旅游點(diǎn)評(píng)網(wǎng)站上，到訪過的旅客紛紛表示陵水比鄰近的三亞更加“清靜”以及“更少商業(yè)氣息”。在面積為1128平方千米的陵水縣內(nèi)，常住人口不過33.76萬。

從陵水最繁華的縣中心出發(fā)，驅(qū)車20 左右，便可以到達(dá)清水灣。12公里的清水灣海岸線聚集著不少?zèng)_浪愛好者，同時(shí)，這里也是整個(gè)陵水房價(jià) 的地段。

陵水縣內(nèi)的房價(jià)呈現(xiàn)出“內(nèi)低外高”的洼地情況?？拷菂^(qū)中心的樓盤反倒不吃香，每平方米均價(jià)在兩萬元左右，即使是在陵水河兩岸的樓盤，到了晚上也是只有點(diǎn)點(diǎn)燈火。

陵水河兩岸的樓盤。（圖片來源：時(shí)代周報(bào)記者 攝）

而在清水灣、香水灣等旅游資源聚集的地方，房價(jià)幾乎已捅破每平方米四萬元的天花板。以黎安港為界，向北是富力地產(chǎn)在香水灣打造的富力灣，向南則是雅居樂的清水灣，二者兩分天下。富力灣樓盤的置業(yè)顧問羅暉向時(shí)代周報(bào)記者介紹稱：“拿著500萬可以在城區(qū)買到兩套房，但在清水灣只能買到一套?！?/p>

圖片來源：中國房價(jià)行情網(wǎng)

相比國內(nèi)北上廣深四個(gè)一線城市而言，陵水的房價(jià)不過“小兒科”。但在過去的2020年，陵水整體的房價(jià)卻一路高歌猛進(jìn)。根據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年一季度，陵水的均價(jià)位列全省第二，僅次于旅游熱點(diǎn)三亞，高于海南省省會(huì)?？凇２粌H如此，在整個(gè)海南省去年房屋銷售面積和銷售額均錄得負(fù)增長的時(shí)候，陵水縣突圍而出，房屋銷售面積和銷售額同比分別增長73.3%和68.8%，增速均為各市縣之首。

根據(jù)中國房價(jià)行情網(wǎng)的數(shù)據(jù)，今年陵水的房價(jià)繼續(xù)進(jìn)入上升區(qū)間。4月份陵水新房價(jià)格為每平方米30250元，環(huán)比上漲了6.51%，而二手房的價(jià)格也沖高到每平方米33936元。要知道，三亞房價(jià)同期無論是新房還是二手房的均價(jià)也才徘徊在36000元的水平。

吸引力或?qū)⒗^續(xù)放大

在過去的3月份，海南剛經(jīng)歷了一場雷厲風(fēng)行的房地產(chǎn)整治行動(dòng)。3月8日，海南省政府印發(fā)了《海南省2021年房地產(chǎn)市場專項(xiàng)整治工作方案》，對(duì)于購房人規(guī)避限購政策騙取購房資格，開發(fā)商違規(guī)銷售商品房等行為進(jìn)行排查整治。

時(shí)代周報(bào)記者以購房者身份聯(lián)系雅居樂清水灣項(xiàng)目銷售中心時(shí)，置業(yè)顧問表示，購房需要出示購房資格才能進(jìn)入。以目前的政策，非戶籍居民在 類市縣（?？?、三亞、瓊海）購房需要有2年及以上個(gè)稅或社保繳納證明，或者落戶海南才能獲取購房的資格。此外，個(gè)人也可以注冊(cè)地為海南的公司的名義購房。

不過，雖然售樓方對(duì)購房者有諸多審核限制，甚至還會(huì)事先了解購房者此前已看過哪些樓盤，但只要有當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介指引，沒取得購房資格的購房者仍然可以順利進(jìn)入購房現(xiàn)場。

從河北來到海南已經(jīng)十多年的房產(chǎn)中介小田在過去的五一假期異常忙碌。她向時(shí)代周報(bào)記者透露，購房者通常會(huì)選擇在最炎熱的七八月到來之前看房、購房。不過，即使五一假期已經(jīng)過去，陵水樓市仍留有余溫。5月10日下午，時(shí)代周報(bào)記者在陵水多個(gè)樓盤現(xiàn)場仍可看見不少購房者在了解樓盤問題。

在富力灣的銷售中心現(xiàn)場，門口處的廣告牌顯眼地寫著大大的廣告——“恭喜成為海南富力灣第6828位業(yè)主”。據(jù)富力灣的置業(yè)顧問陳浩介紹，這還只是正式交付的業(yè)主數(shù)量，另外還有兩千多名業(yè)主尚未正式交付。

圖片來源：時(shí)代周報(bào)記者 攝

“東北人愛三亞，北京人愛三亞附近”這句行話也在這里得到了印證。陳浩表示，在項(xiàng)目所有業(yè)主當(dāng)中，有兩千多戶來自北京，樓盤的戶型也以北方常見的設(shè)計(jì)為主。

未來，陵水的吸引力或許還會(huì)繼續(xù)放大。在2020年5月，陵水出臺(tái)了《陵水黎族自治縣急需緊缺人才認(rèn)定辦法(試行)》(以下簡稱《辦法》)，該辦法規(guī)定，凡被認(rèn)定為陵水急需緊缺人才的，均可享受不落戶購房、購車。

而從數(shù)據(jù)來看，2020年陵水縣GDP僅占整個(gè)海南省約3.5%。其中，第三產(chǎn)業(yè)成為陵水的 支柱，占GDP近6成，但第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模比農(nóng)業(yè)還小。

在自貿(mào)港的規(guī)劃中，陵水的黎安鎮(zhèn)定位為“國際教育創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)”。從2019年12月海南國際教育創(chuàng)新島建設(shè)集中啟動(dòng)以來，已簽約引進(jìn)中國傳媒大學(xué)、北京體育大學(xué)、南方科技大學(xué)等16所國內(nèi)外高校。今年9月，這里將面向全國進(jìn)行首批招生。

與此同時(shí)，在黎安鎮(zhèn)，海免旗下的免稅店也已在謀劃中?！敖ǔ芍螅@將會(huì)是比海棠灣還要大的免稅店?！敝脴I(yè)顧問紛紛以此作為賣點(diǎn)招攬購房者。

海南房地產(chǎn)人士表示，受到海棠灣大力開發(fā)的影響，陵水的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步加強(qiáng)，陵水作為大三亞旅游經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分，仍然有很大的發(fā)展空間。

萬寧，樓市的下一個(gè)希望？

不過，無論是陵水還是三亞、?？冢@些地方的房地產(chǎn)市場已經(jīng)步入了存量時(shí)代。時(shí)代周報(bào)記者查詢陵水當(dāng)?shù)卣墓┑赜?jì)劃發(fā)現(xiàn)，2019年，陵水僅有1公頃住宅用地供應(yīng)，并且是用于保障性住房的建設(shè)。比2018年的60.95公頃銳減近98.4%。

同樣的供應(yīng)收窄也發(fā)生在三亞。2019年，三亞商品化住宅用地供應(yīng)207畝，供應(yīng)量環(huán)比大幅縮減了70%。到了2020年，三亞出讓的8宗住宅用地也全部被用于建設(shè)安居型商品住房。

目前在陵水，項(xiàng)目占地面積達(dá)3200畝的富力灣已經(jīng)是富力地產(chǎn)在2014年拿的地，而開發(fā)得更早的雅居樂清水灣要追溯到10年前。在過去6年里，幾乎再無大型房企能夠在陵水購地。

在陵水可選機(jī)會(huì)已經(jīng)不多的背景下，購房者開始一路向北，將購房目標(biāo)瞄準(zhǔn)了萬寧市。中介小田在看房路上不斷向時(shí)代周報(bào)記者推薦萬寧的房源，“樓盤更多，房價(jià)更低，還有全海南 的溫泉。”在小田的口中，海南房地產(chǎn)市場的下一個(gè)希望就在萬寧。

從土地面積來看，陵水縣的面積僅有1128平方千米，但作為市級(jí)的萬寧，面積為1883.5平方千米，足足比陵水縣大了超過60%。面積更大，房地產(chǎn)可開發(fā)的空間也更多。安居客的數(shù)據(jù)顯示，陵水縣內(nèi)共有18個(gè)樓盤在售，而在萬寧，總樓盤數(shù)量達(dá)到66個(gè)，其中有43個(gè)已經(jīng)售罄，僅剩下23個(gè)在售或待售。

市場數(shù)據(jù)顯示，萬寧市的房價(jià)目前已達(dá)到每平方米22903元，位列陵水和義烏之后。由于海岸資源豐富，萬寧的海濱景點(diǎn)也吸引了一批知名房企的加入，并帶動(dòng)了一系列周邊旅游地產(chǎn)的發(fā)展。目前，融創(chuàng)已入駐了日月灣，中海、保利則入駐了神州半島。

海南省統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，在2020年，陵水縣房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下跌了11.4%，而萬寧市則在低基數(shù)的情況下，同比上漲了5.4%，但從總體規(guī)模來看，兩者相差近一倍的距離。

但部分購房者向時(shí)代周報(bào)記者表示，對(duì)比起三亞，陵水和萬寧的房價(jià)確實(shí)很有優(yōu)勢(shì)，但后者商業(yè)、醫(yī)療等配套服務(wù)滯后的問題，仍然是購房者眼中的硬傷。

（文中人名均為化名）

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