進(jìn)入9月，底價(jià)、低溢價(jià)率成交以及流拍的土地在市場上密集出現(xiàn)。這一降溫態(tài)勢不僅出現(xiàn)在熱點(diǎn)二線城市，甚至在昔日“土地貴如油”的一線城市也未能幸免。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月，房企土地購置面積以及土地成交價(jià)均同比下降兩成以上。在融資收緊的前提下，業(yè)內(nèi)預(yù)期，未來土地市場的降溫態(tài)勢不會(huì)發(fā)生變化，全年土地成交面積相較去年同比降三成將是大趨勢。

一線城市土地頻現(xiàn)底價(jià)、低溢價(jià)成交

日前，位于大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)的北京首例集體土地建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房地塊以底價(jià)15.13億元成交，未來銷售均價(jià)為2.9萬元/平方米。

此外，9月12日，已有近十年發(fā)展歷史的北京孫河區(qū)域 一宗地塊出讓，由天恒、恒基兆業(yè)聯(lián)合體獲得，成交價(jià)24.25億元，溢價(jià)率只有1.5%。該宗地規(guī)劃建筑面積4.8萬平方米，住宅部分3.35萬平方米，容積率1.5。

“按照商業(yè)部分價(jià)值是住宅的一半計(jì)算，住宅部分的樓面價(jià)約為5.96萬元/平方米，價(jià)格低于之前的純住宅1.1容積率地塊?！敝性禺a(chǎn) 分析師張大偉分析稱。

而今年5月，孫河 一宗純住宅地塊以30.2億元、溢價(jià)率23.3%成交。

在上海，底價(jià)及低溢價(jià)成交的土地也不少。9月5日，上海浦東新區(qū)張江中區(qū)地塊拍賣，總開發(fā)體量接近83萬平方米，地塊用途為商辦、其他商服用地、租賃住房。由陸家嘴集團(tuán)子公司以91.09億元底價(jià)摘得。

9月11日，上海楊浦新江灣板塊一宗住宅用地出讓，競得人為中華潤鉆置業(yè)，成交總價(jià)38.13億元，成交樓板價(jià)5.25萬元/平方米，溢價(jià)率僅為0.02%。同樣在9月，金融街以19.9億元摘得上海崇明區(qū)城橋鎮(zhèn)的兩宗宅地，溢價(jià)率分別為0.22%及0.19%。

深圳、廣州的土地市場同樣如此。9月12日，深圳一宗位于南山后海中心區(qū)的綜合性用地成交，由華潤置地以46.6億元的掛牌起始價(jià)摘得。

廣州增城的3宗宅地于9月2日集中出讓，總起始價(jià)達(dá)59.97億元。競價(jià)開始不久，新世界、珠江實(shí)業(yè)、華僑城便分別以底價(jià)將3宗地收入囊中。另外，在9月9日，廣州黃埔科學(xué)城一宗商業(yè)兼容商務(wù)用地入市出讓，合景泰富聯(lián)合體以底價(jià)2.5億元獲得，樓面價(jià)9504元/平方米。

二線城市流拍地塊增多

除北京、上海、廣州、深圳一線城市外，熱點(diǎn)二線城市的土地?zé)岫纫灿兴禍?，底價(jià)或低溢價(jià)成交的土地不斷增加。

9月17日，長沙大王山片區(qū)北部一宗雙限地塊以22.88億元底價(jià)成交，由建發(fā)地產(chǎn)旗下子公司摘得。9月10日，武漢武昌濱江商務(wù)區(qū)掛牌出讓兩宗地塊，起拍總價(jià)為116億元， 終，兩地塊均由華夏幸福以底價(jià)摘得。

杭州土地出讓金在各城市排名中一直名列前茅。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月，杭州溢價(jià)率為17.83%，同比降低了38.54%，而9月土地溢價(jià)率同樣下行。

9月10日，杭州共11宗地塊拍出106.02億元，包含6宗涉宅用地、5宗商地，大多為低溢價(jià)或底價(jià)成交。其中，6宗涉宅地塊中，僅有余杭區(qū)的良渚北商住地塊達(dá)到封頂價(jià)并競自持，其余5宗涉宅地塊僅有小幅溢價(jià)。5宗商業(yè)用地中，有3宗以底價(jià)成交。

在9月，土地市場“量多價(jià)低” 為明顯的二線城市莫過于天津。9月12日，天津出讓津南4宗地塊， 終德州平德置業(yè)以5.6億元底價(jià)摘得一宗宅地，星城置業(yè)以8200萬元底價(jià)拿下兩宗商服用地，另有一宗商服用地流拍。

而在9月4日至6日的三天時(shí)間內(nèi)，天津土地成交總價(jià)近百億元，其中底價(jià)成交的地塊是主流，也不乏流拍地塊的出現(xiàn)。9月4日，天津10宗地塊集中入市，其中，6宗濱海高新區(qū)地塊和2宗生態(tài)城旅游區(qū)地塊以底價(jià)成交，1宗生態(tài)城旅游區(qū)地塊流拍。河西新梅江板塊的宅地被中海以總價(jià)22.2億元、溢價(jià)率6%競得。

在此后的9月5日，天津出讓西青、寶坻區(qū)兩宗綜合用地，也以總價(jià)32.2億元的底價(jià)成交。9月6日，津南區(qū)一宗綜合用地出讓，由天津城投置地以16.67億元、溢價(jià)率0.12%競得。

值得關(guān)注的是，9月土地流拍現(xiàn)象不斷增多。9月3日，武漢計(jì)劃出讓5宗土地，但 終流拍2宗?；葜菔谢莩菂^(qū)在9月推出5宗地，已流拍4宗地。

土地市場降溫 預(yù)期仍將下行

機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)也在佐證9月全國土地市場明顯降溫這一變化。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至9月10日，9月成交超過5億元的地塊合計(jì)50宗，這50宗地塊的平均溢價(jià)率只有7%。其中，多達(dá)20宗地塊為底價(jià)成交，占比達(dá)40%，刷新了年內(nèi) 記錄。這50宗地塊中，只有19宗地塊的溢價(jià)率超過10%，其中溢價(jià)率超過50%的地塊只有2宗。

事實(shí)上，從8月開始，土地市場相比之前數(shù)月已明顯下調(diào)。8月，全國70大熱點(diǎn)城市合計(jì)土地成交1057宗，成交土地金額2501億元，土地成交溢價(jià)率只有8.15%，而7月土地成交的溢價(jià)率還是兩位數(shù)，達(dá)到12.53%。

9月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月至8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積12236萬平方米，同比下降25.6%；土地成交價(jià)款6374億元，同比下降22%。

土地市場的變化與房地產(chǎn)融資收緊密切相關(guān)。張大偉認(rèn)為，資金成為企業(yè)拿地的主要決定因素。近4個(gè)月來，房地產(chǎn)企業(yè)的資金情況不斷惡化，不斷收緊的融資政策，使得拿地房企數(shù)量減少。尤其是8月以來，土地市場進(jìn)入快速退燒階段。

對于今年土地市場后期的走勢，58安居客房產(chǎn)研究院 分析師張波認(rèn)為，8月，部分大型品牌房企已經(jīng)傳出暫?；驎壕從玫氐娘L(fēng)聲，預(yù)計(jì)整體土地市場降溫的態(tài)勢不會(huì)發(fā)生變化，全年土地成交面積相較去年同比降三成將是大趨勢。

不過，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在土地市場降溫的同時(shí)，對手握重金的房企來說是一個(gè)補(bǔ)倉的時(shí)機(jī)。而對降溫不過兩個(gè)月的土地市場來說，談及何時(shí)見底還為時(shí)過早。

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