導(dǎo)讀

分析人士稱，土地市場降溫的主要原因是，房企資金回籠速度非常慢，且新房限價等也影響了房企的拿地情緒。

作為房價中占比 的因素，土地市場在2018年發(fā)生了顯著變化：流拍或底價成交大量出現(xiàn)，溢價率持續(xù)走低，甚至出現(xiàn)下跌至“腰斬”。

8月10日，太原8宗品相較好的地塊全部流拍，引發(fā)一片嘩然。至此，全國年內(nèi)流拍的土地已近800宗；同時，全國范圍內(nèi)底價成交的土地也越來越多，房企拿地的土地溢價率也保持低位。

地價下跌也已出現(xiàn)。在今年7月的土拍中，廈門多幅商住用地樓面價跌破2萬，如翔安區(qū)13-16片區(qū)地塊樓面地價為18909元，相比兩年前同區(qū)域的地王37512元/平方米，跌去近一半。

過去二十多年，地價的不斷上漲傳導(dǎo)至新房房價，進(jìn)而影響周邊二手房價格，構(gòu)成了中國房價不斷上漲的邏輯鏈條，但是隨著地價的大概率下跌，高房價還能撐住嗎？

土地市場疲態(tài)已現(xiàn)

據(jù)國家統(tǒng)計局 數(shù)據(jù)，1-7月，房企土地購置面積13818萬平方米，同比增長11.3%；土地成交價款6619億元，增長21.9%。

在總量仍然顯著增長的表象下，土地市場的疲態(tài)已經(jīng)出現(xiàn)，多城土地流拍或以底價成交。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，全國房地產(chǎn)市場土地流拍一共796宗。

其中，一線城市土地流拍共有13宗，創(chuàng)下2012年以來的新高；二線城市土地流拍一共154宗，同比增長200%；三、四線城市土地流拍合計達(dá)到629宗，2017年同期為284宗，同比增長121%。

尤其值得注意的是一線城市，即使成交的土地，也是底價或逼近底價，成交價格普遍低于兩年前。

8月9日，上海寶山顧村出讓一幅宅地，底價42.7822億成交，樓板價2.1萬每平方米。兩年前同區(qū)域土地價格3.7萬每平方米；8月14日，廣州拍出的5宗地塊中，1塊地以底價成交，2塊僅比起拍價高60元/平米左右，價格也大幅低于兩年前。

整體而言，土地成交的溢價率也有不同程度的下行。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，上半年全國300個城市各類用地溢價率為20.2%，較去年同期下降15.6個百分點(diǎn)。從20家代表房企來看，其新增土地儲備的溢價率均值為21.1%，同比下降24.1個百分點(diǎn)，土地溢價率大幅回落。

“流拍、底價成交、溢價率走低，說明市場在降溫，但這是一種不情愿的降溫。” 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，土地市場降溫的主要原因是，房企資金回籠速度非常慢，且新房限價等也影響了房企的拿地情緒。

美聯(lián)物業(yè)總監(jiān)何倩茹認(rèn)為，近期土地以底價成交為主，主要原因是土地出讓的限制條件比較多，比如達(dá)到 價后競自持面積、競公租房面積等，加重了房企建房的成本。

國泰君安分析師謝皓宇則指出，拿地資金嚴(yán)格監(jiān)管，房企依靠自有資金拿地、疊加龍頭企業(yè)減緩拿地力度，使得土地購買力有限， 終帶來地價下行。

浙商證券也稱，開發(fā)商資金來源在今年持續(xù)緊張，再加上去年是土地大年，房企已補(bǔ)充了充足的貨值，今年在拿地方面就更加謹(jǐn)慎。

廣州一家大型房企人士坦言，受限價、限簽政策影響，公司的銷售回款明顯放慢，對于拿地的資金預(yù)算也相應(yīng)縮減；同時，熱點(diǎn)城市的熱門土地限制性因素太多，綜合測算下來能盈利很難，公司也不去搶了。

嚴(yán)躍進(jìn)提醒，近期部分土地供應(yīng)部門需要關(guān)注企業(yè)拿地的心態(tài)，換言之，分析房企拿地的壓力，進(jìn)而形成科學(xué)和有效的供地模式，“否則房企拿地的盈利賬都算不清，也不會去拿地了”。

高房價正失去支撐

流拍、底價成交、溢價率走低意味著，地價正在進(jìn)入下跌通道。

但受上半年三四線城市土地成交影響，全國地價目前還沒有出現(xiàn)下跌，“今年土地市場劇烈分化，大城市流拍、中小城市高地價成交，類似浙江麗水等中小城市，都出現(xiàn)了土地的高溢價率成交，甚至超過100%?！眹?yán)躍進(jìn)說。

從價格 值來看，1-7月，房企購置土地均價4790元/平方米，同比增長9.5%，但增速比去年同期下降了17.4個百分點(diǎn)。

重點(diǎn)房企的數(shù)據(jù)更能說明地價的走勢，其拿地成本普遍下跌。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，20家代表房企拿地金額同比微漲0.4%，拿地面積同比增長19.8%，拿地成本則下降了16.7%。

其中在一線城市，20家代表房企拿地樓面價同比下降19.1%；二線城市同比下降7.5%；三四線城市同比下降18.1%。

廣發(fā)證券分析師樂加棟指出，從地價和房價關(guān)系來看，中指院300城市樓面價增速低于統(tǒng)計局銷售均價增速，房企拿地成本在持續(xù)走低。

過去很多年，中國樓市的房價很大程度上由地價決定，“面粉貴過面包”、“面包”再提價屢屢上演?！耙痪€城市的土地成本，像北京土地成本占房價的60%”，國家稅務(wù)總局稅科所研究員付廣軍曾提出“降房價首先降地價”的觀點(diǎn)。

那么，當(dāng)下房企拿地成本的下降是否會傳導(dǎo)至新房市場，導(dǎo)致未來的房價下跌？

對此，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)展研究總監(jiān)徐楓認(rèn)為，房價與地價之間并沒有必然的聯(lián)系。從成本法的角度來說，地價下跌對房價的回調(diào)是一個有利的條件，但地價下跌并不能抵減其他成本費(fèi)用的上升。

徐楓就香港經(jīng)驗(yàn)舉例，地價和房價之間的顯性關(guān)系不是特別明顯。早些年，有些開發(fā)商在香港拿了地王，但是碰上了不好的市場，樓價全面下跌，開發(fā)商的樓盤也因時而調(diào)整。

深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁也認(rèn)為，地價低有利于房價回調(diào)，但是不盡然。因?yàn)檫€得看市場的因素，不完全是地價，供需關(guān)系和調(diào)控也會影響房價的 終定價。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，地價下跌確實(shí)可以為房價下跌創(chuàng)造較好的條件，或者說房價上漲的空間相對會減少，所以地價下跌多少是具有市場信號意義的。但是，地價下跌同時，建材等成本卻在上調(diào)，所以從穩(wěn)定房價的角度看，包括地價、建安成本等方面都需要積極管控。

美聯(lián)物業(yè)總監(jiān)何倩茹則認(rèn)為，僅憑地價下跌，還難以評判對房價會有何影響?？梢源_定的是，目前的土地出讓方式，會讓土地集中到國企、大型房企的手里，因?yàn)閲蠛痛笮头科蟮牡讱飧悖Y金充足，可以以更低的成本去運(yùn)營。

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