新政策生效要看9月20日公布的LPR，如果LPR下行，還要看加點數(shù)值是否上升。

8月25日，央行宣布，針對新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率進(jìn)行調(diào)整。

央行要求：自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以 近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準(zhǔn)加點形成，加點數(shù)在合同期限內(nèi)固定不變。

此外，借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商約定利率重定價周期。重定價周期 短為1年。利率重定價日，定價基準(zhǔn)調(diào)整為 近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率。

直接事關(guān)房貸利率的一條是，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。

而商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點，不過公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

央行也表示，嚴(yán)禁銀行提供個人住房貸款“轉(zhuǎn)按揭”“加按揭”服務(wù)。

央行有關(guān)負(fù)責(zé)人就個人住房貸款利率調(diào)整表示，個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，個人住房貸款定價基準(zhǔn)也需從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為LPR。

個人住房貸款利率將如何定價是本次調(diào)整關(guān)鍵。

改革后，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以 近一個月相應(yīng)期限的LPR為定價基準(zhǔn)加點形成。

而LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種，不同品種有直接對應(yīng)的基準(zhǔn)，貸款銀行在參考基準(zhǔn)確定后，可通過調(diào)整加點數(shù)值，體現(xiàn)期限利差因素。

8月20日5年期以上LPR為4.85%，全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，也就是說新申請的首套房貸不得低于4.85%。

那么，如何理解二套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點？

同策研究院總監(jiān)張宏偉告訴 財經(jīng)，一個基點就是0.01，60個基點就是0.6，“但這跟LPR上浮60%不同，LPR加60個基點，是在4.85%的基礎(chǔ)上，加0.6是5.45%。“

也就是說，按8月20日5年期以上LPR為4.85%來計算的話，二套個人住房貸款利率不得低于5.45%。

張宏偉認(rèn)為，央行調(diào)整利率公告，考慮來三點因素，一是中央仍在堅持落實“房住不炒”定位，主要對二套房和商業(yè)用房的投 資投機行為進(jìn)行引導(dǎo)和抑制；二是對市場上的首付貸和首付分期、使用消費貸購房等行為進(jìn)行規(guī)范。

“三是，根據(jù)LPR的變動情況，使房貸利率進(jìn)行適度的上調(diào)或下調(diào)。”張宏偉說。

目前，全國基準(zhǔn)利率為4.90%。據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院 發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月全國首套房貸款平均利率為5.44%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.11倍，環(huán)比上漲0.02%；二套房貸款平均利率為5.76%，環(huán)比上漲0.01%。

以融360數(shù)據(jù)對比，全國首套房和二套房平均利率皆高于央行要求的4.85%和5.45%，不過不同城市房貸利率具體表現(xiàn)不同。

例如深圳，以首套住房對比，目前招商銀行等多家主流銀行執(zhí)行基準(zhǔn)上浮5%的利率。

中原地產(chǎn) 分析師張大偉認(rèn)為，這個政策屬于中性政策，之前同類型的政策是要求房貸利率不得低于基準(zhǔn)利率的70%。

張大偉表示，“按照目前的房貸數(shù)據(jù)，大部分銀行執(zhí)行的是首套房貸基準(zhǔn)上浮10-20%，二套房貸上浮20-30%。這符合新政策要求，對目前市場來說，政策不會導(dǎo)致利率上行?！?/p>

此外，張大偉認(rèn)為，“國內(nèi)不同城市首套房利率差距巨大，其中 的上海只有95折，而很多城市是基準(zhǔn)5.4-6％，當(dāng)下市場，首套房貸利率過高，從政策預(yù)期看，后續(xù)有降低的可能性?！?/p>

今日央行公告主要針對新發(fā)放個人住房貸款利率，2019年10月8日起執(zhí)行，而存量個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。

張宏偉表示，“新政策生效要看9月20日公布的LPR。如果LPR下行，還要看加點數(shù)值是否上升，暫時無法判斷房貸利率是否會隨著LPR下降而下降。”

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