“10月8日后，房貸利率到底是升還是降？如果升了我就再觀望觀望，降了可能就要抓緊入手了。如果之后房貸波動變化，那銀行能不能把算好的應還款金額發(fā)給我？這個不用我自己算吧？”關于即將推行的個人住房貸款利率新政，一位近期擬購房的北京市民對 財經(jīng)記者表達了她的諸多疑惑。

8月25日，央行宣布，自2019年10月8日起，針對新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率進行調(diào)整，以 近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成，加點數(shù)在合同期限內(nèi)固定不變。

對房貸利率即將發(fā)生的變化，多位接受采訪的擬購房者均對記者表達了自己的疑惑。比如，貸款定價機制調(diào)整后，會給房貸利率、房地產(chǎn)市場帶來哪些影響？存量貸款利率是否調(diào)整？此前已按照基準利率方式簽訂借款合同但未發(fā)放的貸款，到底使用哪種貸款定價方式？

帶著上述疑問，記者對多家銀行、房產(chǎn)中介進行采訪了解到：房貸定價機制轉(zhuǎn)換將以平穩(wěn)過渡為原則，一方面保證借貸雙方利益，另一方面政策會平穩(wěn)過渡以保障房產(chǎn)市場穩(wěn)定，對絕大部分購房者影響不大。

以北京地區(qū)為例，按照8月20日公布的5年期以上LPR為4.85%水平計算，改革后北京地區(qū)首套、二套個人住房貸款利率下限分別是5.4%、5.9%，與目前北京市主要中資銀行新發(fā)放的個人住房貸款利率水平基本相當。

此外，記者獲悉，當前已有13個省市部署了個人住房貸款利率定價基準的轉(zhuǎn)化工作，近期將擇機落地。并且已有部分地區(qū)部分銀行對新增房貸采取LPR方式報價，但報價方式調(diào)整對實際房貸利率的影響不大。

北京房貸利率新定價基準出爐

近日，一位北京地區(qū)鏈家房地產(chǎn)中介對記者表示，已收到部分銀行對房產(chǎn)利率定價的調(diào)整方案。比如，匯豐銀行的通知是：1、首套個人住房貸款利率 為LPR+55基點，按照8月20日5年期以上LPR為4.85%水平計算后為5.4%，相當于現(xiàn)行基準上浮10.2%；2、二套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+105個基點，按照8月20日5年期以上LPR為4.85%水平計算后為5.9%，相當于現(xiàn)行基準上浮20.4%。

匯豐通知稱，2019年10月8日后簽合同的客戶適用，已放款或已簽貸款合同的客戶仍按照老政策執(zhí)行。目前，匯豐銀行還可做到首套執(zhí)行基準、二套執(zhí)行上浮10%的利率。

此外，該中介人士還對記者表示，中信銀行(北京地區(qū))于9月16日開始對新增房貸采取LPR方式報價，首套利率為5.4%，二套為5.9%。

財經(jīng)記者從多家銀行了解到，此前，北京地區(qū)曾召開市場利率定價自律機制會員大會，共有95家北京地區(qū)銀行參會，并共同商定了北京地區(qū)新的個人住房貸款定價基準：首套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+55個基點；二套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+105個基點。

如按照8月20日貸款市場報價利率的 報價計算，北京地區(qū)首套個人住房貸款利率下限是5.4%，二套下限是5.9%，與目前北京市主要中資銀行新發(fā)放的個人住房貸款利率水平基本相當。

不過，記者在采訪中也了解到，5.4%、5.9%并不是一個 值概念，10月8日的房貸利率仍要看9月20日新一期的LPR利率是否調(diào)降。“房貸利率要看55、105兩個加點下限，如果LPR變了，加點不變，那么總和自然改變，加點下限是否調(diào)整要看市場定價自律組織的約定?！币晃粐写笮斜本┑貐^(qū)個人金融業(yè)務部人士對記者表示。

此外，記者還從參與了上述自律機制會員大會人士處了解到，此次定價既要實現(xiàn)與LPR的對接，同時也要考慮北京地區(qū)房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性。下一步，北京地區(qū)會根據(jù)房地產(chǎn)市場形勢變化、LPR波動情況，適時適度調(diào)整個人住房貸款利率的加點下限。

而從上海地區(qū)來看，如按個人房貸新政的規(guī)定，上海地區(qū)的首套房平均貸款利率低于目前規(guī)定下限4.85%。因此，上海地區(qū)房貸利率定價如何調(diào)整備受市場關注。

據(jù)上海某知情人士透露，上海的LPR相關情況目前還在溝通過程中，具體還不確定?？偟幕{(diào)是在“因城施策”的原則下，保證利率定價機制順利轉(zhuǎn)換，維持上海個人住房貸款利率基本穩(wěn)定。

銀行準備好了么？

為了保證新老機制平穩(wěn)過渡，在新的個人住房貸款利率政策出臺后，多家銀行就已著手開展了包括升級系統(tǒng)、修改房貸合同、組織員工培訓等系列工作，并已基本準備就緒。

中國工商銀行個人金融業(yè)務部副總經(jīng)理任西明對記者表示，目前工行主要開展了三方面工作：一是印發(fā)了關于進一步加強貸款市場報價利率應用的意見，對分行進行安排和部署；二是在制度層面，主要涉及個人貸款管理辦法中利率條款修訂，比如要增加LPR的定價方式，9月中下旬可完成文件印發(fā)；三是在系統(tǒng)方面，工行系統(tǒng)支持個人住房貸款選擇LPR的定價模式。目前正在進行系統(tǒng)測試，9月中下旬可以完成系統(tǒng)的準備工作。

中國建設銀行住房金融與個人信貸部副總經(jīng)理黃有綱介紹稱，建行為了保證新報價機制平穩(wěn)運行，主要開展了六方面工作。

一是研究制定業(yè)務實施細節(jié)，包括新發(fā)放房貸LPR的取值、利率調(diào)整方式、加點數(shù)值確定規(guī)則等；二是修改貸款合同，對新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款業(yè)務合同的利率等相關條款進行修訂；三是系統(tǒng)改造，目前在加緊推進業(yè)務系統(tǒng)中LPR定價參數(shù)的調(diào)整和文本變更等功能的開發(fā)實施，9月20日左右可以全面開放實施；四是全面推進部署，指導分行做好LPR利率轉(zhuǎn)換準備工作；五是組織員工培訓，幫助一線業(yè)務人員和業(yè)務管理人員盡快熟悉新的管理規(guī)定、業(yè)務辦理流程和系統(tǒng)操作方法，切實為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務；六是做好客戶執(zhí)行工作，目前已研究梳理政策的宣傳素材和客戶的問答題庫等。

中國銀行回應記者稱，關于房貸LPR的改革方案已經(jīng)下發(fā)到各分行。對于已簽訂借款合同但未發(fā)放的貸款利率按已簽訂的合同約定執(zhí)行，如客戶確需調(diào)整定價方式，需廢除原申請，重新發(fā)起審批并簽訂新合同，相關流程需要一段時間，具體可咨詢業(yè)務經(jīng)辦機構。

上述參與了北京地區(qū)自律機制會員大會人士對記者稱，接下來各銀行將主要在修改貸款合同、改造升級系統(tǒng)、組織員工培訓等方面開展工作，以實現(xiàn)與LPR對接。“在10月8日前簽訂的商業(yè)性個人住房貸款合同中，可以選擇基準利率作為定價基準；當然，如果銀行已經(jīng)準備就緒，在與借款人協(xié)商一致后，也可以選擇LPR定價方式，以加點方式確定?！?/p>

雖然各銀行為了保證新定價機制運行平穩(wěn)，已經(jīng)進行了大量的準備工作，不過，記者在采訪中也注意到，有銀行在員工培訓上仍未到位。銀行基層網(wǎng)點或客服人員存在對于房貸LPR改革方案“一問三不知”現(xiàn)象。相比而言，房地產(chǎn)中介則對新政內(nèi)容及各銀行的改革情況了解的相對全面清晰。

房貸計算方式進一步優(yōu)化

房貸利率換錨后，房貸利率會隨著LPR上下浮動，會給未來房貸利率走勢帶來哪些影響？

從央行公告來看，央行強調(diào)不得突破利率下限、明確加點水平，這意味著新LPR機制下的房貸利率不會出現(xiàn)明顯下降。

事實上，此前中國人民銀行副行長劉國強在國務院政策例行吹風會上就表達了“房貸利率肯定不下降”的觀點?！靶碌腖PR形成機制并不會使房貸利率下降。金融行業(yè)應當注意，‘房住不炒’的定位不能偏離，同時，避免把房地產(chǎn)工具化。”

2019年以來，房地產(chǎn)金融風險被密集提及。據(jù)不完全統(tǒng)計，2019年至今已有18次講話或政策提及要加強對房地產(chǎn)金融的風險把控。記者在采訪中了解到，對于房地產(chǎn)金融的風險監(jiān)管并不意味著房貸新政實施后，貸款成本會大幅度上行。切換后，房貸利率、房地產(chǎn)市場監(jiān)管政策仍會保持平穩(wěn)性、連貫性。

中原地產(chǎn) 分析師張大偉對記者表示，整體看，全社會貸款成本都有所降低，這種情況下，房地產(chǎn)相對貸款成本上行可能性不大，但因為各種政策約束，預計下調(diào)的空間也有限，保持平穩(wěn)將是主流。

另有知情人士對記者表示，轉(zhuǎn)換前后，房地產(chǎn)市場的實際貸款利率將保持基本的穩(wěn)定，不會產(chǎn)生巨大波動。一方面是對借貸雙方保護。另一方面，也是處于房地產(chǎn)市場政策保持連續(xù)性、穩(wěn)定性考慮，先從增量開始平穩(wěn)推動過渡。

實際上，新的房貸政策從計算方式與此前相比已有了很大優(yōu)化，此前房貸計算方式還是存在很多弊端的。

“用LPR加點方式后，徹底解決效應問題，更加直觀。”上述知情人士稱。

央行公告表示，人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎上，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。這意味著，房地產(chǎn)新政對于不同城市的實際影響會有所不同。

在市場分析人士看來，當前房地產(chǎn)調(diào)控強調(diào)分城施策，在確定了加點下限的基礎上，各地區(qū)、各銀行可以根據(jù)當?shù)毓┬枳兓闆r、各銀行經(jīng)營策略的差別、服務客群的不同自律定價，也會使房地產(chǎn)市場運行更加平穩(wěn)有序。

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