街老、院老、房老、設施老、生活環(huán)境差是老舊小區(qū)常見的“四老一差”困局，不僅成為小區(qū)居民的一樁“心事”，也是現(xiàn)代化城市及社區(qū)治理的一大“心病”。2017年底，住房和城鄉(xiāng)建設部在廈門、廣州等15個城市啟動了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點。截至2019年5月底，各地上報需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)17萬個，涉及居民上億人。作為城市發(fā)展的見證者，老舊小區(qū)不應被遺忘，但改造工作面廣量大，改什么、怎么改、改后如何建立長效管理機制，考驗城市治理水平。

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從整修房屋到加裝電梯 改造因地制宜

位于江蘇南京玄武區(qū)紅山路的十字街小區(qū)建于20世紀90年代，建筑面積近4萬平方米，約有1800戶居民。據(jù)小區(qū)居民徐開健介紹，剛?cè)胱r小區(qū)整體環(huán)境尚佳，后由于車輛增多、房屋老化、人員變化，小區(qū)“臟、亂、差”等現(xiàn)象愈發(fā)嚴重。

2017年，該小區(qū)歷時近半年，投入3000余萬元，完成了環(huán)境整治、房屋整修、基礎配套改造等40余項整治內(nèi)容?，F(xiàn)在小區(qū)環(huán)境整潔，道路寬敞，曾經(jīng)的垃圾死角已不見蹤影?！熬幼…h(huán)境變好后，大家也不好意思再破壞?！毙扉_健說。

老舊小區(qū)情況各異，因民所需、因地制宜成為改造“法寶”。2017年，廣東廣州海珠區(qū)蘭蕙園小區(qū)開展老舊小區(qū)“微改造”。改造中，水管老化、“三線”交織等幾十項居民反映強烈的意見被收集上來。“圍繞居民痛點，先干什么、提升什么，有了路線圖?！焙Ｖ閰^(qū)素社街道辦事處主任莊婷婷說，小區(qū)改造面積2萬平方米，涉及資金600萬元，“每分錢都爭取用在‘刀刃’上”。

據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部副部長黃艷介紹，目前老舊小區(qū)改造內(nèi)容主要分三大類：一是?；镜呐涮自O施，包括水、電、氣、路等;二是提升類的基礎設施，包括公共活動場地、配建停車場、物業(yè)用房等;三是完善公共服務類的內(nèi)容，包括養(yǎng)老、撫幼、文化室等設施。

截至2018年底，全國試點城市共改造老舊小區(qū)106個，惠及5.9萬戶居民。北京、上海、廣州、杭州等城市在老舊小區(qū)加裝電梯方面進行了大量探索，2018年全國老舊小區(qū)加裝電梯已完成1萬多部。

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多地面臨的共性問題 改造力破“三大難題”

記者采訪了解到，老舊小區(qū)改造的流程包括計劃制定、資金統(tǒng)籌、綜合協(xié)調(diào)等環(huán)節(jié)。在這過程中，居民意見統(tǒng)一、老舊設施更新、資金籌集渠道等是多地面臨的共性問題。

——居民意見不統(tǒng)一時有發(fā)生?！耙驓v史 原因，老舊小區(qū)地面及樓頂有較多違建，施工隊拆除時，常遭到居民反對?！蹦暇┦行鋮^(qū)住房保障和房產(chǎn)局物業(yè)管理科科長潘永祥說，加裝電梯更是如此，不同樓層的業(yè)主訴求不同，很難達成一致的意愿。

為深入了解民意，在整治前，玄武區(qū)召開多場居民議事會征求意見，在整治過程中，有關(guān)街道還會提前公告設計方案和展示樣品，并設立咨詢臺、意見反饋箱等了解居民需求，及時優(yōu)化方案。

——改造牽涉單位多，協(xié)調(diào)難度大?！叭€”整治一直是改造中難啃的“硬骨頭”?！肮芫€混亂是舊城普遍現(xiàn)象，一般而言，遷改費用由各管線單位分攤，但由于這些單位多為垂直管理，協(xié)調(diào)難度大?！睆V州市住房和城鄉(xiāng)建設局城市環(huán)境建設管理處處長賴永嫻說，為此，廣州出臺“三線”整治專項工作實施方案和技術(shù)規(guī)程，明確整治牽頭模式、技術(shù)規(guī)范及費用分攤方式。

——改造資金籌集渠道單一。記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前全國的老舊小區(qū)改造項目，還是以市、區(qū)兩級財政資金為主，社會和居民參與較少?！案鶕?jù)城市發(fā)展規(guī)律，該項工作點多且持續(xù)時間長，單純依靠財政資金壓力較大。”南京市玄武區(qū)紅山街道辦公室主任賀劍峰介紹。

為持續(xù)推進小區(qū)改造，廣州等地探索建立“以政府投資帶動企業(yè)、居民共同出資”的資金籌措機制。對于水電氣等基礎配套設施，由財政專項資金加以保障;對于提升類項目，則鼓勵居民通過自籌、房屋維修基金等渠道籌集部分資金。

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增強老舊小區(qū)居民對城市的

認同感、歸屬感和自豪感

小區(qū)環(huán)境改善后，居民更加追求有序的社區(qū)秩序、融洽的鄰里關(guān)系。以老舊小區(qū)改造為載體，廈門建立社區(qū)居委會、小區(qū)業(yè)委會、物業(yè)企業(yè)三方聯(lián)動機制，進一步增強老舊小區(qū)居民對城市的認同感、歸屬感和自豪感，將“生人社會”打造為“熟人社區(qū)”。

多位基層人士認為，老舊小區(qū)普遍存在居民收入不高、出資意愿低、硬件條件先天不足等問題，改造后建立長效管理機制任重道遠，需要社區(qū)、物業(yè)、小區(qū)等主體共同形成合力。

十字街小區(qū)成立業(yè)委會后，招聘了南京蘇宜馨物業(yè)管理有限公司進行管理。該公司負責人陳海亞表示，“進駐后，我們主動為居民服務，尤其在改造期間做好保障工作，現(xiàn)在物業(yè)費收繳率已經(jīng)超過80%，停車場的收費率達到100%?！?/p>

在廣州，涉及改造的社區(qū)成立“建設管理委員會”，搭建公眾參與老舊小區(qū)改造平臺，并與社區(qū)黨群服務中心、長者綜合服務中心、母嬰室等便民設施場所建設相結(jié)合，推動實施“微心愿”、社區(qū)學堂等互助項目，提升居民參與社區(qū)治理積極性。

“老舊小區(qū)改造遠遠不僅是一個建設工程工作，更多的是一個社會治理、基層組織動員工作，需要發(fā)動老百姓共謀、共建、共管、共評、共享?！秉S艷表示，在這過程中，政府一定不能大包大攬，而要加強政策支持，引導發(fā)動居民積極參與。

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