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兩大因素支撐三四線房地產市場 可持續(xù)發(fā)展
編輯:admin 發(fā)布日期:2019-07-14 09:32:33 有效期:發(fā)布當天 來源:經濟參考報 閱讀 551 次
經歷了2017-2018年的上漲周期,2019年三四線城市熱度進入下行通道,市場上對于三四線城市不具備可持續(xù)發(fā)展空間的論斷似乎再度達成一致性預期。
回溯歷史,三四線城市房地產市場曾經經歷過長達5年的衰退期。2009年至2011年,全國房地產市場全面回暖,三四線城市土地供應大幅提升,如無錫、常州、寧波等城市一年供地的面積需要三年時間才能消化。大量供地之后,新區(qū)建設需要建設周期,項目配套不完善,購房需求下降,部分城市出現(xiàn)大量“鬼城”。大量房企進入三四線城市后被套,供給過量之下房價也無起色, 房企和金融機構紛紛逃離三四線城市。
2015年,隨著去庫存政策的深化以及棚改貨幣化政策的推進,三四線城市迎來房價上漲契機。但棚改貨幣化僅為催化作用,這次三四線市場的復蘇可以稱為體系性復蘇,同時受益于以下三個因素:
,供給真空。2013年之后土地市場成交情況惡劣,土地價格低,政府無力收儲,因此政府開始主動控制土地出讓量,三四線城市的供給隨之呈較低水平。
第二,一二線溢出效應。一二線城市土地供應減少之后,房企開始尋找三四線機會,金融機構在一二線調控政策后,也開始尋找三四線機會。對于購房者和投資者來說,一二線城市房票難得,而三四線房價相對較低,投資門檻也較低。
第三,新城配套完善。新城經過幾年的開發(fā)和建設后逐步開始成熟,交通、商業(yè)、 配套完善,激發(fā)了居民的購房需求。
未來,仍有兩大因素能夠支持三四線房地產市場的發(fā)展。一方面,部分三四線城市城區(qū)人口比重較低,人口從村、鎮(zhèn)向市區(qū)集中帶來的購房需求仍是比較明顯的;另一方面,即使是一些人口流出較多、產業(yè)基礎薄弱的城市,外出打工者受制于一二線城市購房資格和高企的房價,也有很多會選擇返鄉(xiāng)置業(yè),這也會帶來需求的支撐。另外三四線城市的自住改善型需求也是比較充分的,例如碧桂園的好房子系列產品在三四線城市賣得非常好,也正是因為碧桂園發(fā)掘了這一類需求,進行了產品打磨,進一步拓寬了其在三四線城市的市場份額。
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