房企海外融資規(guī)模持續(xù)井噴。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月以來，15家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布海外融資計劃，融資金額超過百億美元。在境內(nèi)融資預(yù)期收緊的背景下，房企加大了海外融資力度。業(yè)內(nèi)人士稱，上述房企積極融資，一方面和償債高峰期集中到來、融資預(yù)期收緊有關(guān)，另一方面和土地市場持續(xù)火熱有關(guān)。預(yù)計下半年熱點地區(qū)土地市場延續(xù)火爆。

融資成本不一

從融資成本看，房企之間分化明顯。部分房企海外融資利率低于6%。以合景泰富為例，公司7月3日發(fā)布公告稱，已額外發(fā)行于2024年到期本金總額2.25億美元的優(yōu)先票據(jù)，票面利率為5.875%，優(yōu)先票據(jù)上市及買賣于7月4日生效。

不少房企海外融資成本高于10%。以弘陽地產(chǎn)為例，公司日前公告，已發(fā)行于2022年到期金額為2.5億美元的10.5%優(yōu)先票據(jù)，票據(jù)上市于7月4日生效。天譽置業(yè)7月8日公告，將發(fā)行1.05億美元于2023年到期的優(yōu)先票據(jù)，票面利率為13%。發(fā)行票據(jù)主要用于若干現(xiàn)有離岸債務(wù)再融資及用作其他一般公司用途。

有的房企連續(xù)進(jìn)行多筆海外融資。以禹洲地產(chǎn)為例，公司7月3日公告，進(jìn)一步發(fā)行于2023年到期、金額為4億美元的6%優(yōu)先票據(jù)。新票據(jù)將與2016年10月25日公司發(fā)行的于2023年到期金額為2.5億美元6%優(yōu)先票據(jù)合并組成單一系列。此外，公司于7月2日公告，將發(fā)行于2020年到期本金總額為2億美元、按年利率5.5%計息的優(yōu)先票據(jù)。

中原地產(chǎn) 分析師張大偉表示，2018年四季度以來，房地產(chǎn)企業(yè)融資計劃實施逐漸井噴。從企業(yè)融資情況看，2018年四季度以來，房企融資難度相比之前有所緩解，但難度依然比較大。但房企“缺血”過多，融資需求依然井噴。2019年5月以來，針對房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道監(jiān)管趨嚴(yán)，特別是信托收緊預(yù)期明顯。在此背景下，房企加快拓寬融資渠道。

據(jù)了解，銀保監(jiān)會對近期房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的部分信托公司進(jìn)行了約談警示，要求增強(qiáng)大局意識，嚴(yán)格落實“房住不炒”的要求，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和現(xiàn)行房地產(chǎn)信托監(jiān)管要求。提高風(fēng)險管控水平，確保業(yè)務(wù)規(guī)模及復(fù)雜程度與自身資本實力、資產(chǎn)管理水平、風(fēng)險防控能力相匹配。提高合規(guī)意識，加強(qiáng)合規(guī)建設(shè)，確保房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展?？刂茦I(yè)務(wù)增速，將房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量和增速控制在合理水平。提升受托管理能力，積極優(yōu)化房地產(chǎn)信托服務(wù)方式，為房地產(chǎn)企業(yè)提供專業(yè)化、特色化金融服務(wù)。張大偉預(yù)計，隨著融資難度加大，融資價格可能進(jìn)一步上行。

土地市場高位運行

對于房企加快融資節(jié)奏的原因，業(yè)內(nèi)人士稱，一方面和償債高峰期集中到來、融資預(yù)期收緊有關(guān)，另一方面和土地市場持續(xù)火熱有關(guān)。

張大偉表示，春節(jié)過后，信貸市場出現(xiàn)一定松動，房企融資增量明顯增加。同時，部分城市土地市場持續(xù)升溫，房企積極拿地。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，近期土地出讓規(guī)模持續(xù)高位運行。2019年以來，全國50個大城市合計賣地2.15萬億元，同比增長15.9%。分季度看，一季度整體低迷，二季度全面復(fù)蘇，三季度以來土地市場成交火爆。

一二線熱點城市今年以來土地出讓規(guī)模較大。其中，杭州市出讓土地1458.5億元，武漢出讓土地949億元，北京出讓土地944億元，天津出讓土地902億元，蘇州出讓土地883億元。

部分熱點地區(qū)地塊受到房企追捧。以深圳地區(qū)為例，深圳市土地房產(chǎn)交易中心日前集中出讓5宗居住用地使用權(quán)，合計出讓面積約17公頃，總建筑面積約68.97萬平方米，掛牌起始總價約154億元。拍賣前三天，房企繳納保證金數(shù)量高達(dá)1100億元，單一地塊競買者均超過11家。 終，5宗地塊以223.84億元成交，溢價率超過45%。

張大偉表示，經(jīng)歷2018年嚴(yán)格的土拍市場后，不少房企需要補充土地儲備，因此拿地積極性較高。其中，二線梯隊房企拿地 為積極。預(yù)計未來土地市場會出現(xiàn)一定程度分化，熱點地區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的爭搶會持續(xù)激烈，非優(yōu)質(zhì)地區(qū)定價可能出現(xiàn)下調(diào)。預(yù)計房企在三四線城市拿地金額會進(jìn)一步萎縮，一二線城市土地市場會進(jìn)一步升溫。

下半年平穩(wěn)為主

對于下半年房地產(chǎn)行業(yè)整體走勢情況，張大偉表示，不少城市在增加土地出讓。如果出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，不排除調(diào)控升級的可能性。樓市方面，今年以來，針對房價大幅上漲的區(qū)域調(diào)控持續(xù)加碼。以蘇州地區(qū)為例，在土地市場和樓市均升溫明顯的情況下，今年以來當(dāng)?shù)爻雠_了多項調(diào)控政策。

二手房市場方面，諸葛找房指出，2019年上半年，在“房住不炒”的政策總基調(diào)下，各地政府根據(jù)房地產(chǎn)市場情況因城施策，確保市場平穩(wěn)運行。百城二手住宅掛牌均價在2月份觸底之后小幅上漲，漲幅逐漸收窄趨于穩(wěn)定。上半年，10個重點城市二手住宅成交量同比上漲14.09%；成交量整體表現(xiàn)出“前高后低”態(tài)勢，且城市間分化明顯。

諸葛找房預(yù)計，隨著新房項目放量入市，二手房二季度成交量有所下滑；從市場情緒各類指標(biāo)看，市場觀望情緒有所加重，二手房市場面臨較大壓力?！胺€(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”仍是下半年及政策基調(diào)，重點城市住宅成交量將由小幅下跌趨于穩(wěn)定，購房者持續(xù)觀望謹(jǐn)慎入市將成為常態(tài)。

新房市場銷售方面，張大偉指出，2019年上半年房企銷售繼續(xù)分化，多數(shù)企業(yè)以平穩(wěn)為主，部分房企漲幅放緩明顯。考慮到不少房企6月份沖刺半年報業(yè)績動機(jī)較強(qiáng)，預(yù)計房企7-8月淡季的銷售數(shù)據(jù)壓力大。

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