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土地市場火熱 房企海外融資規(guī)模井噴

  編輯:小陸   發(fā)布日期:2019-07-13 09:03:57  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:中國證券報  閱讀 646 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

房企海外融資規(guī)模持續(xù)井噴。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,7月以來,15家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布海外融資計劃,融資金額超過百億美元。在境內(nèi)融資預(yù)期收緊的背景下,房企加大了海外融資力度。業(yè)內(nèi)人士稱,上述房企積極融資,一方面和償債高峰期集中到來、融資預(yù)期收緊有關(guān),另一方面和土地市場持續(xù)火熱有關(guān)。預(yù)計下半年熱點地區(qū)土地市場延續(xù)火爆。

融資成本不一

從融資成本看,房企之間分化明顯。部分房企海外融資利率低于6%。以合景泰富為例,公司7月3日發(fā)布公告稱,已額外發(fā)行于2024年到期本金總額2.25億美元的優(yōu)先票據(jù),票面利率為5.875%,優(yōu)先票據(jù)上市及買賣于7月4日生效。

不少房企海外融資成本高于10%。以弘陽地產(chǎn)為例,公司日前公告,已發(fā)行于2022年到期金額為2.5億美元的10.5%優(yōu)先票據(jù),票據(jù)上市于7月4日生效。天譽置業(yè)7月8日公告,將發(fā)行1.05億美元于2023年到期的優(yōu)先票據(jù),票面利率為13%。發(fā)行票據(jù)主要用于若干現(xiàn)有離岸債務(wù)再融資及用作其他一般公司用途。

有的房企連續(xù)進(jìn)行多筆海外融資。以禹洲地產(chǎn)為例,公司7月3日公告,進(jìn)一步發(fā)行于2023年到期、金額為4億美元的6%優(yōu)先票據(jù)。新票據(jù)將與2016年10月25日公司發(fā)行的于2023年到期金額為2.5億美元6%優(yōu)先票據(jù)合并組成單一系列。此外,公司于7月2日公告,將發(fā)行于2020年到期本金總額為2億美元、按年利率5.5%計息的優(yōu)先票據(jù)。

中原地產(chǎn) 分析師張大偉表示,2018年四季度以來,房地產(chǎn)企業(yè)融資計劃實施逐漸井噴。從企業(yè)融資情況看,2018年四季度以來,房企融資難度相比之前有所緩解,但難度依然比較大。但房企“缺血”過多,融資需求依然井噴。2019年5月以來,針對房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道監(jiān)管趨嚴(yán),特別是信托收緊預(yù)期明顯。在此背景下,房企加快拓寬融資渠道。

據(jù)了解,銀保監(jiān)會對近期房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的部分信托公司進(jìn)行了約談警示,要求增強(qiáng)大局意識,嚴(yán)格落實“房住不炒”的要求,嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和現(xiàn)行房地產(chǎn)信托監(jiān)管要求。提高風(fēng)險管控水平,確保業(yè)務(wù)規(guī)模及復(fù)雜程度與自身資本實力、資產(chǎn)管理水平、風(fēng)險防控能力相匹配。提高合規(guī)意識,加強(qiáng)合規(guī)建設(shè),確保房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展??刂茦I(yè)務(wù)增速,將房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量和增速控制在合理水平。提升受托管理能力,積極優(yōu)化房地產(chǎn)信托服務(wù)方式,為房地產(chǎn)企業(yè)提供專業(yè)化、特色化金融服務(wù)。張大偉預(yù)計,隨著融資難度加大,融資價格可能進(jìn)一步上行。

土地市場高位運行

對于房企加快融資節(jié)奏的原因,業(yè)內(nèi)人士稱,一方面和償債高峰期集中到來、融資預(yù)期收緊有關(guān),另一方面和土地市場持續(xù)火熱有關(guān)。

張大偉表示,春節(jié)過后,信貸市場出現(xiàn)一定松動,房企融資增量明顯增加。同時,部分城市土地市場持續(xù)升溫,房企積極拿地。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,近期土地出讓規(guī)模持續(xù)高位運行。2019年以來,全國50個大城市合計賣地2.15萬億元,同比增長15.9%。分季度看,一季度整體低迷,二季度全面復(fù)蘇,三季度以來土地市場成交火爆。

一二線熱點城市今年以來土地出讓規(guī)模較大。其中,杭州市出讓土地1458.5億元,武漢出讓土地949億元,北京出讓土地944億元,天津出讓土地902億元,蘇州出讓土地883億元。

部分熱點地區(qū)地塊受到房企追捧。以深圳地區(qū)為例,深圳市土地房產(chǎn)交易中心日前集中出讓5宗居住用地使用權(quán),合計出讓面積約17公頃,總建筑面積約68.97萬平方米,掛牌起始總價約154億元。拍賣前三天,房企繳納保證金數(shù)量高達(dá)1100億元,單一地塊競買者均超過11家。 終,5宗地塊以223.84億元成交,溢價率超過45%。

張大偉表示,經(jīng)歷2018年嚴(yán)格的土拍市場后,不少房企需要補充土地儲備,因此拿地積極性較高。其中,二線梯隊房企拿地 為積極。預(yù)計未來土地市場會出現(xiàn)一定程度分化,熱點地區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的爭搶會持續(xù)激烈,非優(yōu)質(zhì)地區(qū)定價可能出現(xiàn)下調(diào)。預(yù)計房企在三四線城市拿地金額會進(jìn)一步萎縮,一二線城市土地市場會進(jìn)一步升溫。

下半年平穩(wěn)為主

對于下半年房地產(chǎn)行業(yè)整體走勢情況,張大偉表示,不少城市在增加土地出讓。如果出現(xiàn)過熱現(xiàn)象,不排除調(diào)控升級的可能性。樓市方面,今年以來,針對房價大幅上漲的區(qū)域調(diào)控持續(xù)加碼。以蘇州地區(qū)為例,在土地市場和樓市均升溫明顯的情況下,今年以來當(dāng)?shù)爻雠_了多項調(diào)控政策。

二手房市場方面,諸葛找房指出,2019年上半年,在“房住不炒”的政策總基調(diào)下,各地政府根據(jù)房地產(chǎn)市場情況因城施策,確保市場平穩(wěn)運行。百城二手住宅掛牌均價在2月份觸底之后小幅上漲,漲幅逐漸收窄趨于穩(wěn)定。上半年,10個重點城市二手住宅成交量同比上漲14.09%;成交量整體表現(xiàn)出“前高后低”態(tài)勢,且城市間分化明顯。

諸葛找房預(yù)計,隨著新房項目放量入市,二手房二季度成交量有所下滑;從市場情緒各類指標(biāo)看,市場觀望情緒有所加重,二手房市場面臨較大壓力?!胺€(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”仍是下半年及政策基調(diào),重點城市住宅成交量將由小幅下跌趨于穩(wěn)定,購房者持續(xù)觀望謹(jǐn)慎入市將成為常態(tài)。

新房市場銷售方面,張大偉指出,2019年上半年房企銷售繼續(xù)分化,多數(shù)企業(yè)以平穩(wěn)為主,部分房企漲幅放緩明顯。考慮到不少房企6月份沖刺半年報業(yè)績動機(jī)較強(qiáng),預(yù)計房企7-8月淡季的銷售數(shù)據(jù)壓力大。

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