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一線城市樓市小陽春消退? 觀望還是出手
編輯:小陸 發(fā)布日期:2019-05-06 09:34:25 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:中國證券報(bào) 閱讀 579 次
3月開春,北京等部分一線城市樓市回暖,但從4月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看,熱度有所下降?!靶£柎骸睂⑷绾窝堇[?“五一”小長假期間,中證君走訪北京一些樓盤和中介機(jī)構(gòu)看到,購房者熱情難言高漲。
分析人士指出,眼下做出一線城市“小陽春”退熱的判斷或?yàn)闀r(shí)尚早,預(yù)計(jì)一線城市房地產(chǎn)銷售增速的反彈還能持續(xù)至年中,二線城市整體成交表現(xiàn)將轉(zhuǎn)好,三四線城市回調(diào)壓力大,各城市間分化也會(huì)持續(xù)加劇。未來,房價(jià)過快上漲城市調(diào)控收緊可能性加大。
一線城市“小陽春”是否依舊?
中證君4日上午來到南四環(huán)某商業(yè)樓盤售樓處,有4組顧客正在看房。該樓盤于去年開盤,計(jì)劃本月清盤,目前還剩幾十套住宅尚未售出,遠(yuǎn)不及該地段前兩年開盤不久便售罄的場(chǎng)面。為了促銷,該樓盤五一期間也給出了讓利優(yōu)惠。“5月底前交齊40%的首付,有1%的折扣?!笔蹣翘幑ぷ魅藛T向中證君介紹。
在該樓盤附近的另一家售樓處,去年開盤的商業(yè)住宅也尚有數(shù)十套仍在待售, 一期樓盤尚未開盤,該售樓處已給出優(yōu)惠,“提前交150萬押金,可享受1%的折扣”,售樓處工作人員向正在看房的2組顧客建議。
中指研究院發(fā)布的4月中指百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告顯示,4月份,北京、上海等十大城市(新建)住宅均價(jià)漲幅較3月收窄0.04個(gè)百分點(diǎn)。
中原地產(chǎn) 分析師張大偉指出,部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在“小陽春”帶動(dòng)下房價(jià)復(fù)蘇上行,但房價(jià)轉(zhuǎn)漲讓不少潛在需求轉(zhuǎn)而觀望,從而出現(xiàn)了成交量上漲乏力的情況。
58安居客房產(chǎn)研究院 分析師張波對(duì)中證君表示,4月購房者信心指數(shù)今年以來 出現(xiàn)下跌,環(huán)比下跌2.4%。經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)則維持小幅上揚(yáng),上漲0.9%。
二手房方面,張波指出,從安居客線上重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的67城二手房掛牌房價(jià)來看,整體環(huán)比上漲0.16%,北京二手房掛牌價(jià)格四月環(huán)比出現(xiàn)微下滑,由60529元/平方米降至59968元/平方米,上海出現(xiàn)微上漲,由49547元/平方米上漲至49576元/平方米,廣州、深圳的房價(jià)也保持著平穩(wěn)狀況下的微漲跌。
北京某中介機(jī)構(gòu)二手房銷售人員對(duì)中證君表示,“近期無論是成交還是咨詢都很少,比不上三月份,更無法與2017年相比?!?/p>
與此同時(shí),貝殼研究院4月29日給出的數(shù)據(jù)顯示,從北京、上海、深圳、廣州四個(gè)一線城市二手房市場(chǎng)表現(xiàn)看,4月市場(chǎng)并沒有延續(xù)“小陽春”的熱度,4月,中介機(jī)構(gòu)鏈家二手房實(shí)時(shí)交易量出現(xiàn)了20%-30%的環(huán)比下降。此前樓市反彈較為明顯的北京4月二手房市場(chǎng)成交乏力,環(huán)比3月下降34%。
不過部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,眼下做出一線城市“小陽春”退熱的判斷或?yàn)闀r(shí)尚早。
張波稱,從58安居客線上的表現(xiàn)來看,一線城市“小陽春”的熱度還在持續(xù)。一線城市找房熱度4月環(huán)比微跌0.5%,分城市來看,北京、上海的找房熱度持續(xù)升溫,雙雙突破2%,廣州呈現(xiàn)一定程度的下滑,深圳保持相對(duì)平穩(wěn)。預(yù)計(jì)一線城市的熱度將維持小幅震蕩、微度上揚(yáng)格局,一二手房整體成交量有望好于去年同期,房價(jià)則保持相對(duì)穩(wěn)定。
貝殼研究院 市場(chǎng)分析師許小樂認(rèn)為,北京二手房市場(chǎng)并非轉(zhuǎn)冷,4月北京二手房成交的環(huán)比下滑是3月集中釋放后的自發(fā)回落。目前剛需仍為交易主力,改善性需求鏈條尚未真正啟動(dòng)。
整體而言,天風(fēng)證券認(rèn)為,一線城市本輪調(diào)控時(shí)間長、力度大,2019年以來,在房貸利率下降帶動(dòng)下,長期壓抑的剛性需求加速釋放,銷售增速快速反彈。參考?xì)v史規(guī)律,結(jié)合對(duì)貨幣政策的判斷,預(yù)計(jì)一線城市房地產(chǎn)銷售增速的反彈還能持續(xù)1個(gè)季度左右至年中。
二線城市熱度提升三四線將現(xiàn)分化格局
張波對(duì)中證君表示,樓市熱度的提升在二線城市表現(xiàn)明顯,二線城市整體成交量占比不斷提升將成為大趨勢(shì)。三四線城市則面臨分化格局。
展望后市,克而瑞地產(chǎn)研究也認(rèn)為,二線城市總體成交有望保持平穩(wěn),成交表現(xiàn)將轉(zhuǎn)好。其中值得關(guān)注的當(dāng)屬各都市圈內(nèi)核心城市,該機(jī)構(gòu)羅列了短期內(nèi)市場(chǎng)可能轉(zhuǎn)好的明星城市,大體分為以下幾類:
首先,長三角的部分城市諸如南京、杭州、合肥、蘇州、寧波等城市經(jīng)過了2018年的調(diào)整,市場(chǎng)已經(jīng)逐步回歸理性,供應(yīng)也逐步放量,對(duì)成交有一定的刺激作用,預(yù)計(jì)這類城市的成交量會(huì)小幅轉(zhuǎn)暖。
其次,珠三角核心二線城市,土拍市場(chǎng)熱度居高不下,高溢價(jià)地塊頻出,成本驅(qū)動(dòng)增強(qiáng)了購房者對(duì)后市預(yù)期,市場(chǎng)回暖也在意料之中。
,中部城市諸如重慶、武漢、成都、西安、鄭州等城市因人口基數(shù)較大、城市基礎(chǔ)配套完善,短期內(nèi)市場(chǎng)需求依舊旺盛,熱度還將持續(xù)一段時(shí)間。而沈陽、大連、濟(jì)南等環(huán)渤海城市因成交低迷,庫存壓力相對(duì)較大,后期走勢(shì)不容樂觀。
此外,克而瑞地產(chǎn)研究表示,三四線城市回調(diào)壓力大,各城市間分化也會(huì)持續(xù)加劇。
機(jī)構(gòu):一季度23城房價(jià)步入“過熱”區(qū)間
二季度調(diào)控收緊可能性加大
4月25日,上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布一季度《中國百城房價(jià)報(bào)告》。報(bào)告顯示,一季度,易居研究院監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為13685元/平方米,同比上漲13.1%,相比1-2月份12.0%的漲幅,一季度漲幅有所擴(kuò)大。
觀察歷史數(shù)據(jù),2018年下半年開始,全國100城年初累計(jì)房價(jià)同比漲幅持續(xù)擴(kuò)大。今年2月份該漲幅略有收窄,這和春節(jié)假期效應(yīng)有關(guān)。到了3月份該漲幅繼續(xù)擴(kuò)大。尤其是3月份房地產(chǎn)成交行情還不錯(cuò)、市場(chǎng)預(yù)期有所調(diào)整,這也使得百城房價(jià)同比漲幅繼續(xù)擴(kuò)大。
報(bào)告對(duì)100個(gè)城市年初累計(jì)新建商品住宅成交均價(jià)同比漲幅進(jìn)行分類,將其劃分為過熱、偏熱、合理、偏冷和過冷5個(gè)區(qū)間。
統(tǒng)計(jì)顯示,2019年 季度,100個(gè)城市中有23個(gè)城市步入到“房價(jià)過熱”區(qū)間,其中中山房價(jià)漲幅 ,達(dá)到61%的水平。同時(shí),有5個(gè)城市步入到“房價(jià)過冷”區(qū)間,包括肇慶、廊坊、莆田、泉州和三亞。報(bào)告指出,客觀來講,形成房價(jià)過冷現(xiàn)象有很多原因,比如成交項(xiàng)目過多集中在郊區(qū)市場(chǎng)、市場(chǎng)交易持續(xù)下滑等。
報(bào)告判斷,房價(jià)過熱城市調(diào)控收緊的可能性加大。近期監(jiān)管層再度強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的、不是用來炒的”定位要求。這可能意味著,二季度房價(jià)上漲過快的部分城市存在調(diào)控收緊的可能。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,近期部分城市出臺(tái)收緊性的調(diào)控措施。例如,西安收緊公積金提取要求、蘇州土地拍賣設(shè)定限價(jià)。預(yù)計(jì)后續(xù)類似措施會(huì)增加,包括整頓房地產(chǎn)交易秩序。
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