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中國(guó)證券報(bào):商品房預(yù)售制度短期內(nèi)不宜取消

  編輯:admin   發(fā)布日期:2018-11-03 10:10:29  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:中國(guó)證券報(bào)  閱讀 550 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

據(jù)了解,10月10日-11月14日,廣東中山合計(jì)將推出14宗住宅用地,所有宅地均明確了現(xiàn)房銷售的出讓條件。今年以來(lái),中山推出的現(xiàn)售地塊占總宅地推出宗數(shù)的75%。就在同一時(shí)間,深圳首例現(xiàn)房項(xiàng)目上市。

今年以來(lái),商品房市場(chǎng)出現(xiàn)一些新問題,比如開發(fā)商過分強(qiáng)調(diào)“高周轉(zhuǎn)”,導(dǎo)致一些質(zhì)量及安全事故;比如下半年以來(lái),住建部等9部委對(duì)30個(gè)城市樓市秩序整頓中發(fā)現(xiàn),無(wú)證施工、無(wú)證銷售、虛假宣傳、捂盤惜售等大量存在。而且,近年來(lái)樓市炒風(fēng)越來(lái)越盛,加杠桿買房的范圍擴(kuò)大。樓市存在的上述諸多積弊,很大程度上與商品房預(yù)售制度有關(guān)。預(yù)售制度下,在建房屋預(yù)先賣給購(gòu)房人,開發(fā)商提前收回資金和利潤(rùn),這是行業(yè)普遍奉行“高周轉(zhuǎn)”的前提。

根據(jù)海通證券對(duì)部分城市的抽樣研究,一線、二線和三線城市的預(yù)售條件(項(xiàng)目出地面層數(shù)占比)均值分別為81%、78%和56%,即層級(jí)越低的城市,預(yù)售條件越寬松,這就給開發(fā)商加杠桿提供便利,迅速收回資金并投入下一個(gè)項(xiàng)目,有的項(xiàng)目5個(gè)月實(shí)現(xiàn)再周轉(zhuǎn)。“蘿卜快了不洗泥”,高周轉(zhuǎn)也埋下房屋質(zhì)量和安全的禍根。而且,預(yù)售下的“高周轉(zhuǎn)”策略,在某種程度讓房地產(chǎn)開發(fā)異化為資本運(yùn)作。

同時(shí),實(shí)踐中預(yù)售審批靈活,預(yù)售規(guī)定較為籠統(tǒng)。比如《城市商品房預(yù)售管理辦法》對(duì)于新房預(yù)售準(zhǔn)入的“三項(xiàng)條件”中有一條,即“投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上”,很多項(xiàng)目?jī)H土地出讓金就達(dá)到了25%。于是,為了追求周轉(zhuǎn)速度,拿地即蓋售樓處,無(wú)證施工、無(wú)證銷售現(xiàn)象很多。另外,僅僅基于樣板房參考的預(yù)售,客觀上縱容開發(fā)商虛假宣傳和營(yíng)銷,創(chuàng)造出投資炒作的空間,導(dǎo)致市場(chǎng)炒風(fēng)盛行、房?jī)r(jià)上漲,增加爛尾和延期交付概率。

而且,借助預(yù)售加杠桿,房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入門檻下降,社會(huì)資金紛紛涌入,實(shí)體經(jīng)濟(jì)“脫實(shí)入虛”。目前,行業(yè)集中度低,也造成始終難以告別“跑馬圈地”的粗放發(fā)展。同時(shí),預(yù)售審批彈性大,“審批-進(jìn)度監(jiān)管-銷售”閉環(huán)基本由一個(gè)行政部門監(jiān)管,也滋生囤地炒地、捂盤惜售等問題。因此,近期各界對(duì)商品房預(yù)售多有詬病,管理層探討取消預(yù)售在情理之中。不過,基于投入-產(chǎn)出期限錯(cuò)配、資金密集,借助預(yù)售銷售房屋是國(guó)際慣例,比如英美、日本和我國(guó)香港和臺(tái)灣地區(qū)等。

英美日等國(guó)家不管是開發(fā)商,還是購(gòu)房者都可以通過多渠道融資,比如多層次的資本市場(chǎng)、地產(chǎn)基金、REITs等。即便如此,預(yù)售制度還是很重要,而且老百姓購(gòu)房?jī)H需要10-20%的首付。本質(zhì)上,“預(yù)售+按揭”就是順應(yīng)商品房大宗消費(fèi)、高門檻和高成本的特性,通過縮短住房供應(yīng)周期、增加供應(yīng)規(guī)模、降低財(cái)務(wù)成本、降低房?jī)r(jià),開發(fā)商和購(gòu)房者實(shí)現(xiàn)雙贏。

相比發(fā)達(dá)國(guó)家,從歸口管理的住建部到各級(jí)地方行業(yè)主管機(jī)構(gòu),我國(guó)對(duì)于商品房預(yù)售有嚴(yán)格的制度規(guī)定。一是預(yù)售獲批有“三個(gè)條件”,即繳清土地出讓金、取得規(guī)劃許可證、投入資金達(dá)到總投資的25%;二是預(yù)售有“受理-審核-許可-公示”的全套透明化流程;三是各地普遍有預(yù)售資金監(jiān)管制度,即首付款、按揭貸款嚴(yán)格按照工程形象進(jìn)度支付。此外,我國(guó)還有嚴(yán)格的竣工交付驗(yàn)收程序。從監(jiān)管上看,我國(guó)預(yù)售門檻比英美日要高,因此根源不在預(yù)售本身。

首先,基于低層、高層、中高層不同進(jìn)度要求的預(yù)售審批是否嚴(yán)格;其次,項(xiàng)目資本金是否實(shí)繳到位、是否屬于自有資金;再次,“先證后售”(即先審批規(guī)劃許可,后審批預(yù)售)的程序是否嚴(yán)格遵守; ,預(yù)售資金(首付款及按揭貸款)是否嚴(yán)格按照工程進(jìn)度撥付。對(duì)出現(xiàn)的延期交付、質(zhì)量問題,完全可以像新加坡等國(guó)家和地區(qū)一樣,留部分預(yù)售資金到交付后再撥給開發(fā)商來(lái)解決;對(duì)于政府承擔(dān)預(yù)售審批的行政風(fēng)險(xiǎn),可通過購(gòu)買評(píng)估機(jī)構(gòu)等獨(dú)立第三方提供的預(yù)售達(dá)標(biāo)報(bào)告來(lái)解決。

從目前我國(guó)開發(fā)商融資模式單一、“招拍掛”下土地價(jià)格高企,以及房?jī)r(jià)高企、供求矛盾大等現(xiàn)狀來(lái)看,短期內(nèi)取消預(yù)售的可能性比較小。但是,基于完善政府“放管服”服務(wù)和行政審批改革,完善預(yù)售制度的可能性比較大。比如,提高預(yù)售門檻,一律封頂預(yù)售;熱點(diǎn)區(qū)域啟動(dòng)現(xiàn)售試點(diǎn)等。而一二線重點(diǎn)城市存量房屋規(guī)模大,新增供地實(shí)施現(xiàn)售不影響短期供求關(guān)系。

首先,如果啟動(dòng)現(xiàn)售,由于項(xiàng)目的回款周期拉長(zhǎng),期間費(fèi)用會(huì)明顯增加,開發(fā)商利潤(rùn)率會(huì)下降。為了保障利潤(rùn)率,開發(fā)商或許會(huì)選擇提高房?jī)r(jià)或加快工程進(jìn)度來(lái)解決。事實(shí)上,所謂的“高周轉(zhuǎn)”,應(yīng)該是借助于提高運(yùn)營(yíng)效率、壓縮報(bào)批報(bào)建、實(shí)施戰(zhàn)略采購(gòu)、設(shè)計(jì)和部件標(biāo)準(zhǔn)化、住宅產(chǎn)業(yè)化,應(yīng)用先進(jìn)的管控模式、技術(shù)手段、模塊標(biāo)準(zhǔn)化等,加快工程進(jìn)度,而不是盲目壓縮工期;其次,現(xiàn)售導(dǎo)致開發(fā)周轉(zhuǎn)速度下降,在目前全國(guó)期房占新房總供應(yīng)80%以上的情況下,新房供應(yīng)在短期內(nèi)減少,但中期內(nèi)會(huì)趨于平衡;再次,預(yù)售取消后,短期內(nèi)房企快速拿地、開工的意愿會(huì)下降,這會(huì)導(dǎo)致土地市場(chǎng)一定降溫,房地產(chǎn)開發(fā)投資會(huì)下降,但中期內(nèi)會(huì)趨于平衡; ,預(yù)售取消會(huì)導(dǎo)致行業(yè)上下游降溫,地方土地財(cái)政、固定資產(chǎn)投資都會(huì)受到一定沖擊。不過,中期內(nèi)會(huì)趨于平衡和穩(wěn)定。

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