地產(chǎn)股今日多數(shù)下跌成為拖累大盤的主要因素，保利地產(chǎn)、招商蛇口、深振業(yè)A跌逾5%，萬科A、金地集團(tuán)跌逾4%。上周五廣東省房協(xié)的文件將大家對(duì)我國商品房預(yù)售制度的存續(xù)提升至了關(guān)注焦點(diǎn)。

西南證券認(rèn)為，上周五廣東省房協(xié)向會(huì)員房企單位發(fā)布的通函顯示，廣東省住建廳在探索“逐步取消商品房預(yù)售制度、全面實(shí)施現(xiàn)售”，本周板塊面臨一定的調(diào)整壓力。大規(guī)模實(shí)現(xiàn)“現(xiàn)房銷售”可能導(dǎo)致新房供應(yīng)斷檔、房企現(xiàn)金流斷裂、土地市場(chǎng)冰凍及政府土地抵押物折價(jià)等風(fēng)險(xiǎn)，其負(fù)面影響程度明顯大于房地產(chǎn)稅，這的確是代表著未來的方向，但規(guī)?；涞匾廊焕щy重重，與房地產(chǎn)稅同理，對(duì)市場(chǎng)的心理影響大于實(shí)際影響。此政策風(fēng)險(xiǎn)消化之后，依舊看好地產(chǎn)龍頭在弱市下的相對(duì)配置價(jià)值，維持行業(yè)“跟隨大市”的投資評(píng)級(jí)不變，建議配置頭部龍頭個(gè)股，繼續(xù)推薦萬科A（000002）、保利地產(chǎn)（600048）、新城控股（601155）、招商蛇口（001979）、陽光城（000671）、中國恒大（3333.HK）、融創(chuàng)中國（1918.HK）、碧桂園（2007.HK）、中國金茂（0817.HK）等。

中信建投認(rèn)為，中國商品房預(yù)售制度誕生于一個(gè)特殊的時(shí)點(diǎn)，是我國商品房市場(chǎng)化改革的重要設(shè)計(jì)之一，不可磨滅其在過去解決我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)中的重要作用，但是隨著我國商品房供給逐步跟上，未來逐步改變預(yù)售制度這樣的杠桿政策是可以理解的。但是在短期內(nèi)取消預(yù)售制度的可能性或者說基礎(chǔ)并不具備。首先是金融端，房企融資渠道已經(jīng)從2016年以來持續(xù)收緊，房企到位資金的增速在今年出現(xiàn)3年來 次負(fù)增長，如果一刀切取消預(yù)售，意味著房企20-30%左右的資金來源將出現(xiàn)空白，資金鏈斷裂以及由此帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)不可輕視。其次是供給端，近兩年以來，全國城市尤其三四線城市在去庫存思路下效果明顯，截至到2018年8月，全國商品房待售面積同比下降14%，相比于2016年初的高點(diǎn)已下降25%，以80個(gè)大中城市可售庫存口徑，商品住宅可售面積較2015年初的 點(diǎn)下降30%。在這種環(huán)境下，預(yù)售制的突然取消意味著原本今年入市的房屋將推后1-2年以上，供給“休克”的風(fēng)險(xiǎn)將使得當(dāng)前原本就脆弱的供需結(jié)構(gòu)變得惡化，也和“遏制房?jī)r(jià)上漲”思路不符。

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